113 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題詳解

核心觀念

本題考公辦市地重劃實施過程中，主管機關應辦理的公告、通知，以及土地所有權人提出異議與主管機關處理異議的程序。作答時應按程序先後區分：

1. 重劃計畫書公告與通知：土地所有權人可對計畫內容表示反對意見。
2. 重劃分配結果公告與通知：土地所有權人可對分配結果提出異議。
3. 其他法定公告、通知事項：例如重劃範圍內的禁止或限制事項，以及應拆遷土地改良物、墳墓的公告通知。

以下以命題當年（民國 113 年）法規為準，依《平均地權條例》及《市地重劃實施辦法》說明；與本題相關規定嗣後無重要修正。

解題方法：依重劃程序分階段作答

一、重劃計畫書核定後的公告、通知及反對意見

依《市地重劃實施辦法》第 16 條，重劃計畫書經核定後，主管機關應即依法公告、通知土地所有權人，並舉行說明會，說明重劃意旨及計畫要點。

土地所有權人對重劃計畫書有反對意見者，應於公告期間內以書面提出，並載明反對理由、土地坐落、面積，以及本人姓名、住址，經簽名或蓋章後送交主管機關。

另依《平均地權條例》第 56 條，市地重劃計畫書須經上級主管機關核定，公告滿三十日後始實施。公告期間內，如重劃地區私有土地所有權人達半數以上，且其所有土地面積超過重劃區土地總面積半數，並表示反對，主管機關應予調處，參酌反對理由修訂計畫書，重行報請核定，再依核定結果公告實施。對未採納的意見，主管機關應說明不採納理由，並於核定結果公告實施後函復異議人。

二、重劃分配結果的公告、通知及異議

依《平均地權條例》第 60 條之 2，主管機關辦理重劃分配完畢後，應將分配結果公告三十日，並通知土地所有權人。依《市地重劃實施辦法》第 35 條，公告時應檢附有關圖冊，供土地所有權人查閱，並將公告及重劃前後土地分配清冊送交土地所有權人。

土地所有權人對分配結果不服，應於公告期間內向主管機關以書面提出異議。未提出異議，或逾期提出者，分配結果於公告期滿時確定。

三、其他重要公告、通知事項

重劃實施過程中，主管機關另應注意下列事項：

• 重劃地區選定後，如依法核定公告禁止或限制土地移轉、分割、設定負擔，或建築改良物新建、增建、改建、重建及採取土石、變更地形等事項，應依法公告。

核心觀念

本題分別考查三件事：空置房屋的房屋稅、土地稅法上的「空地」及空地稅，以及私有空地經政府通知限期建築使用後，土地所有人與承租人的協調及租約處理。

**以下以命題當年（民國113年）法規為準。**房屋稅條例於113年修正，差別稅率新制自113年7月1日起施行；本題空屋應依題示空置狀態及房屋原核定用途判斷。

（一）A屋房屋稅如何課徵？

房屋稅依房屋現值及其使用情形課徵。房屋空置、無人居住時，不能只因其原本作住家使用，就適用自住住家用稅率；應按使用執照所載用途課稅，沒有使用執照者，按都市計畫分區等相關規定判斷。

若A屋核定為住家用，因無人設籍且空置，並未符合自住住家用房屋「實際居住並辦竣戶籍登記」的要件，應按非自住住家用房屋課徵。113年修正後的非自住住家用法定稅率為房屋現值的 2%至4.8%，並由房屋所在地地方政府依規定訂定差別稅率。

若A屋核定為非住家用，則按非住家非營業用稅率課徵；空置不會因此改按自住稅率。

**解題關鍵：**先看核定用途，再看是否符合自住要件。「空屋」不等於免徵房屋稅，也不因所有人持有而當然適用自住稅率。

（二）何謂「空地」？空地稅如何課徵？

空地的定義

依《土地稅法》第11條，空地是指：

1. 已完成道路、排水及電力設施；在有自來水地區，也已完成自來水系統；
2. 土地仍未依法建築使用；或雖有建築使用，但建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣（市）政府認定應予增建、改建或重建。

因此，不能只因土地上沒有建物，就逕認為是法律上的空地；尚須符合公共設施完成及依法建築使用等要件。

空地稅的課徵

《土地稅法》第21條規定，經直轄市或縣（市）政府核定應徵空地稅的土地，按該宗土地應納的地價稅基本稅額，加徵二至五倍空地稅。依《平均地權條例》第26條，地方政府得視建設發展情形，劃定區域並限期建築、增建、改建或重建；逾期未依法使用者，得加徵空地稅或照價收買。

課徵步驟為：先確認土地是否屬空地，再確認地方政府是否已依法劃定區域、通知限期使用，以及是否逾期仍未使用；符合規定後，才依應納地價稅基本稅額計算加徵額。

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 47 條之 4 第 2 項，重點是預售屋或新建成屋買賣契約符合例外條件、經主管機關核准後，買受人得讓與或轉售的戶（棟）數上限。

以命題當年（民國 113 年）法規為準，該項規定為：買受人依前項但書得讓與或轉售的戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限。

解題方法

先找題目詢問的法定數量限制，再注意條文中的兩個關鍵詞：

• 全國：計算範圍不是單一縣市。
• 每二年以一戶（棟）為限：限制期間是二年，戶（棟）數上限是一戶（棟）。

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 47 條第 2 項的買賣成交資訊申報義務，以及同條例第 81 條之 2 的裁罰規定。以命題當年（民國 113 年）法規為準，買賣案件的權利人及義務人應共同申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；未共同申報時，主管機關應先令其限期申報。

解題方法

依題目所述處理流程判斷：

1. 權利人及義務人未共同申報。
2. 主管機關已令其限期申報，屆期仍未申報。
3. 買賣案件已辦竣所有權移轉登記。

這正是《平均地權條例》第 81 條之 2 所定的裁罰情形，罰鍰為新臺幣 3 萬元以上 15 萬元以下，並令其限期改正。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 79 條之 1 的「私法人買受供住宅使用房屋許可制」。依命題當年（民國 113 年）法規，私法人買受供住宅使用之房屋，原則上應檢具使用計畫，經中央主管機關許可；中央主管機關審核許可案件時，得以合議制方式辦理。取得房屋後，登記完畢五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

解題方法

先將各選項拆成法條中的幾個要件核對：申請應備文件、審核方式、取得後的限制期間，以及許可文件效期。題目所問的是「何者正確」，其中只有「合議制」與條文規定相符；其他選項則將申請文件、限制期間或效期寫錯。

選項分析

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 20 條「主要計畫的核定機關與層報方式」。判斷時要分清楚兩件事：誰負責核定，以及核定後是否還要轉報行政院備案。

以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。依該條規定，鎮及鄉街之主要計畫由內政部核定；特定區計畫則須依擬定機關區分核定或備案程序。

解題方法

先看各選項描述的計畫類型，再對照《都市計畫法》第 20 條的核定規定。鎮及鄉街之主要計畫明定由內政部核定，因此 (A) 正確。其餘選項的關鍵錯誤，在於把內政部核定誤寫成行政院核定，或把「備案」誤寫為「核定」。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 49 條、第 50 條，重點是區分徵收應「撤銷」或「廢止」，以及徵收後由哪個機關列管。

• 撤銷徵收：徵收時即有特定原因，例如作業錯誤，致土地原本就不在工程用地範圍內。
• 廢止徵收：徵收後發生特定情形，例如開發方式改變，致原徵收已無繼續維持的理由。
• 需用土地人應每年檢討興辦事業計畫，並由其上級事業主管機關列管。

以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

先抓兩個容易混淆的關鍵：

1. 「因作業錯誤」表示徵收時即有錯誤，屬撤銷徵收。
2. 「開發方式改變」若發生在依徵收計畫開始使用前，屬廢止徵收。

最後核對年度檢討的列管機關：法律規定由需用土地人的上級事業主管機關列管，不是該管直轄市或縣（市）政府。因此錯誤選項為 B。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》徵收補償費的估定基準，重點在區分地價、建築改良物及農作改良物補償各自適用的標準。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

依《土地徵收條例》第 30 條，徵收土地的地價原則上按徵收當期的市價補償；第 31 條規定建築改良物補償費按徵收當時該建築改良物的「重建價格」估定；第 32 條則規定農作改良物補償，須視其成熟期與徵收時點的間隔，按法定標準估定。

解題方法

逐項比對題目用語與法定標準，特別留意容易混淆的字詞：地價補償看「徵收當期市價」，建築改良物看「重建價格」，農作改良物則看與孳息成熟時期的間隔。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 26 條：因受領遲延、拒絕受領或不能受領而未領取的徵收補償費，直轄市或縣（市）主管機關應存入國庫設立的土地徵收補償費保管專戶。

依民國 113 年命題時的法規，補償費自「通知送達發生效力之日」起，逾十五年仍未領取，才歸屬國庫。題目以「十年」替換法定年限，是判斷關鍵。

解題方法

先將選項與第 26 條逐項比對，尤其留意期限的起算點和期間長度：

• 存入專戶的期限：應發給補償費期限屆滿次日起三個月內。
• 歸屬國庫的期間：通知送達發生效力之日起逾十五年。
• 存入專戶保管：視同補償完竣，且不適用提存法。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》的徵收程序，重點在於事業計畫階段的公聽會、協議價購的優先購買權，以及協議不成後申請徵收的條件。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

依程序先後掌握兩個關鍵階段：

1. 需用土地人辦理徵收前，應先與土地所有權人協議價購或以其他方式取得；協議價購時，另須留意其他法律規定的優先購買權。
2. 協議不成，須達到法定條件，才能向主管機關申請徵收；不能只因土地所有權人拒絕參與協議，就直接申請徵收。

選項分析

(A) 錯誤。 特定農業區經行政院核定為重大建設而需辦理徵收者，依法應舉行的是公聽會，不是依《行政程序法》舉行聽證。公聽會與聽證是不同程序，不能混為一談。

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 19 條所定主要計畫的公開展覽及說明會程序。依命題當年（民國 113 年）法規，主要計畫擬定後，應公開展覽 30 日並舉行說明會；但經該管政府都市計畫委員會審議修正，或經內政部指示修正者，免再公開展覽及舉行說明會。

解題方法

先辨別題幹問的是「主要計畫擬定後」的通常程序，還是計畫經審議或指示修正後的後續程序。題幹明確指出屬於後者，應直接適用法條所列的程序豁免，不再辦理公開展覽及說明會。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條之 1：土地或建築改良物自繼承開始日起逾一年未辦理繼承登記，經列冊管理期滿仍未辦理者，得由地政機關公告標售。標售時，優先購買權人及其順序為：

1. 繼承人
2. 合法使用人
3. 其他共有人

本題以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

題目問的是逾期未辦繼承土地「標售時」的優先購買權順序，應直接辨認《土地法》第 73 條之 1 所定的特別順位，不套用一般土地買賣或共有物處分的優先購買權順序。依序為「繼承人、合法使用人、其他共有人」，與選項 (A) 相符。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 第 6 項，測驗依法得分割的共有土地無法協議分割時，地政機關調處後，不服者應在何期限內向司法機關訴請處理。

依民國 113 年命題時適用的規定，不服調處者應於接到調處通知後 十五日內訴請司法機關處理；屆期不起訴者，依原調處結果辦理。

解題方法

題幹直接對應《土地法》第 34 條之 1 第 6 項。抓住條文中的期限「十五日」，即可作答，無須另行計算。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》關於土地公私有、私有土地因天然變遷而消滅或回復，以及私有土地權利行使限制的規定。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

《土地法》第 16 條規定：「私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃，妨害基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止之。」第 12 條則規定，私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，所有權「視為消滅」；土地回復原狀且原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。第 13 條所定自然增加土地的優先取得權人，是接連地的「所有權人」。

解題方法

先辨認各選項所對應的土地法概念，再核對法條中的關鍵主詞及用語：

• 公司持有的土地是否因此成為公有土地？
• 私有土地變成湖澤或水道時，所有權是「視為消滅」還是「絕對消滅」？
• 自然增加土地的優先權人是接連地所有權人，還是使用權人？
• 妨害基本國策時，由何機關報請何機關制止？

依《土地法》第 16 條，D 選項敘述正確。

選項分析

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 42 條所定公共設施用地的設置標準，重點在各類公共設施應如何配置，以及公園、綠地等用地面積的比例規定。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

先依設施類型辨認法條所定配置原則：學校、社教、福利及警消等設施，依閭鄰單位或居民分布配置；公園綠地等則依計畫人口密度及自然環境作有系統布置；道路交通設施依土地使用分區、交通情形及預期發展配置。再核對各選項是否完整符合規定，並留意比例數字與規劃重點的文字陷阱。

選項分析

• (A) 錯誤。 公共設施用地的項目、位置與面積，應視都市發展情形及地方實際需要，參酌人口分布、自然環境、土地使用及交通等因素決定。選項列入「所得及納稅能力、地價高低、產業進駐情形」等內容，並非本題所考設置標準所列的法定原則。

核心觀念

本題考《都市計畫法》對公共設施保留地的使用限制、臨時建築及土地交換規定。公共設施保留地尚未由政府取得前，土地仍可能有原有使用或依法核准的臨時使用，但不得妨礙其指定目的。依題意，以下均以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

逐項核對《都市計畫法》第 50 條、第 50 條之 2 及第 51 條：第 50 條處理未取得前的臨時建築；第 50 條之 2 處理私有保留地與公有非公用土地交換；第 51 條規定使用管制。題幹所述「修繕、不得增建或改建、清除或遷移且不得請求補償」則須核對其所引法源是否確為本法規定。

選項分析

(A) 正確。《都市計畫法》第 50 條第 1 項規定，公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。選項與條文相符。

(B) 正確。《都市計畫法》第 51 條規定，公共設施保留地不得為妨礙指定目的之使用，但得繼續原來之使用，或改為妨礙目的較輕之使用。選項完整反映條文內容。

核心觀念

本題考《土地法》第104條的基地優先購買權。依民國113年命題時適用的條文，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人得依同樣條件優先購買；優先購買權人接到出賣通知後，十日內不表示者，視為放棄。出賣人未通知而逕與第三人訂約，該買賣契約不得對抗優先購買權人。

條文所定順位，是數位地上權人、典權人或承租人競合時，依登記先後決定。這個順位規則不適用於基地承租人與基地共有人之間的競合。

解題方法

先辨認各選項是在考第104條的權利人、行使期限、未通知的法律效果，還是優先權競合順位。前三者與條文明文相符；D 把「依登記先後定順序」延伸到基地承租人與基地共有人競合，擴大了條文適用範圍，因此錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條之 1，重點是逾期未辦繼承登記案件的處理程序，以及各階段的期限與書面通知義務。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

法定程序依序為：繼承開始逾一年仍未辦繼承登記，地政機關公告繼承人於三個月內聲請登記，並書面通知繼承人；逾期未聲請者，得列冊管理十五年；列冊管理期滿仍未聲請登記，地政機關應書面通知繼承人，並將土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。標售前須公告三個月。

解題方法

逐一比對選項中所述的期限、負責機關及通知對象。尤其要區分「開始列冊前的公告期間」與「列冊管理期間屆滿後的標售程序」：前者是三個月內聲請登記；後者是地政機關書面通知繼承人並移請國有財產署公開標售。

選項分析

(A) 錯誤。 逾一年未辦繼承登記，地政機關應公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人。選項所稱「六個月內」錯誤。

核心觀念

本題考土地法第 34 條之 1 的多數決處分，以及共有人能否成為該處分的受讓人。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，共有土地的處分，原則上須經共有人過半數，且其應有部分合計過半數同意。土地法第 34 條之 1 執行要點自民國 113 年 1 月 1 日起施行的修正規定另明定：依該條辦理有償讓與時，共有人除行使法定優先購買權外，不得為受讓人。

解題方法

先辨認本案是甲、乙、丙依多數決出售共有土地全部，並將土地賣給現為共有人之一的戊。即使甲、乙、丙的人數與持分已符合土地法第 34 條之 1 的多數決門檻，仍須檢查受讓人資格。

戊是共有人，題目又不是戊行使優先購買權，而是甲、乙、丙擬依多數決將土地出售給戊，因此受讓人資格不符執行要點規定，不能依土地法第 34 條之 1 辦理。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》有關區段徵收完成規劃整理後，抵費地、公共設施用地、標租及安置原住戶土地的處理方式。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

依《土地徵收條例》第 44 條，區段徵收範圍內土地經規劃整理後，抵價地發交原土地所有權人；公共設施用地原則上無償登記為該管直轄市或縣（市）有；未作公共設施使用的土地，得依規定標售、標租或設定地上權。標租期限不得逾九十九年。

解題方法

先辨認各選項所描述的土地類型及處理方式，再對照第 44 條的法定用語。特別注意「抵價地」與「抵費地」不同，以及市場等公共設施用地的登記主體，不能一概寫成地方政府所有。

選項分析

• **(A) 錯誤。**法定用語是「抵價地」，由主管機關按原土地所有權人應領抵價地比例發交；選項寫成「抵費地」，且稱「領回」，均非區段徵收的法定處理方式。

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 5 條第 1 項第 1 款第 3 目，測驗起造人持有住家用待銷售房屋時，起課房屋稅後二年內的法定稅率範圍。依民國 113 年命題時的規定，該房屋稅率最低不得少於房屋現值的 $2\%$，最高不得超過 $3.6\%$。

解題方法

先抓題幹的三個條件：「起造人持有」、「使用執照用途為住家用」、「待銷售房屋」。這些條件對應《房屋稅條例》第 5 條所定的待銷售住家用房屋稅率；再確認題目問的是「起課房屋稅二年內」，其法定範圍為 $2\%$ 至 $3.6\%$。因此選項 B 符合規定。

選項分析

核心觀念

本題考《契稅條例》第 16 條各類案件的契稅申報起算日。一般而言，納稅義務人應於契稅成立之日起 30 日內申報；條文另就移轉發生糾紛、公產標購或領買、法院拍賣，以及建築物尚未完工時移轉等情形，規定其起算日期。

本題以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

逐一比對各選項所寫的日期與《契稅條例》第 16 條規定：

• 移轉發生糾紛：以法院判決確定日為申報起算日。
• 向政府機關標購或領買公產：以政府機關核發產權移轉證明書之日為起算日。
• 向法院標購拍賣的不動產：以法院發給權利移轉證明書之日為起算日。
• 建築物建造完成前移轉，並以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義且取得使用執照：以主管建築機關核發使用執照之日起滿 30 日為起算日。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》第 16 條及《土地稅法施行細則》第 6 條。累進起點地價是計算地價稅累進稅率的門檻：土地所有權人在同一土地所在地直轄市或縣（市）的地價總額未超過該門檻，按基本稅率課徵；超過部分則依超過倍數累進課稵。

依《土地稅法》第 16 條，累進起點地價以各該直轄市或縣（市）土地七公畝的平均地價為準，但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

逐項核對法條中的四個關鍵點：七公畝平均地價的排除範圍、判斷地價總額的所在地、累進起點地價的取位方式，以及計算與報備的期限。選項中只要有一處與法規文字不同，即為錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》第39條第3項，考的是非都市土地供公共設施使用，在尚未被徵收前移轉時免徵土地增值稅的要件。以命題當年（民國113年）法規為準。

依該項規定，土地須符合以下條件：

1. 經需用土地人開闢完成，或依計畫核定供公共設施使用。
2. 依法完成使用地編定。
3. 尚未被徵收前移轉，並經需用土地人證明。

解題方法

逐一比對選項與《土地稅法》第39條第3項的文字。此項免稅規定適用於「尚未被徵收前」的土地移轉，因此「依法完成徵收公告」不但不是免稅要件，也與題目所指的徵收前移轉不相符。

核心觀念

本題考《契稅條例》所定的契稅納稅義務人，以及信託財產移轉時的特別規定。判斷時要分清楚「誰取得不動產、由誰申報」與「適用何種稅率」：交換有價差時，差額按買賣契稅稅率課徵，不代表納稅義務人因此變成出賣人。

以命題當年（民國 113 年）法規為準。《契稅條例》第 4 條規定各類契稅的納稅義務人；第 7 條之 1 規定特定信託財產移轉的申報方式。

解題方法

先依交易類型對照納稅義務人，再檢查選項有沒有把「納稅義務人」寫成其他交易當事人：

• 買賣：買受人。
• 典權：典權人。
• 交換：各交換人。
• 信託財產依信託本旨移轉給委託人以外的歸屬權利人：由歸屬權利人估價立契，申報繳納贈與契稅。
• 交換有給付差額價款：差額部分依買賣契稅稅率課徵。

選項分析

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 5 條及「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，辨別適用自住住家用房屋稅率 $1.2\%$ 的要件，以及「單一自住房屋」適用較低稅率的額外條件。

以命題當年（民國 113 年）法規為準。自民國 113 年 7 月 1 日起施行的房屋稅差別稅率新制，符合自住要件者適用 $1.2\%$；本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶，且房屋現值在一定金額以下者，則適用單一自住房屋的 $1\%$ 稅率。

解題方法

先判斷題幹問的是「自住使用之住家用房屋適用 $1.2\%$」的基本要件，還是「單一自住房屋適用 $1\%$」的額外要件。$1.2\%$ 的基本要件是：無出租或供營業情形、本人或配偶或直系親屬實際居住使用，並於該屋辦竣戶籍登記；本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶且房屋現值符合一定金額標準，則是適用 $1\%$ 的條件。

選項分析

核心觀念

本題考查《所得稅法》第 14 條之 4 的房屋、土地交易所得課稅稅率。個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，若自取得土地日起算五年內完成興建，並銷售該房屋及土地，適用特別規定，稅率為 20%。

本題以命題當年（民國 113 年）法規為準。依該年度規定，合建房地在五年內完成並銷售的稅率為 20%。

解題方法

先抓題幹中的三個關鍵條件：

1. 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋。
2. 從土地取得之日起算。
3. 五年內完成興建並銷售房屋、土地。