108 高普考高考三級 地政 土地經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題考察農地自然生產力與土地利用集約度的關係，以及完全競爭下的利潤最大化條件。

農地集約度可理解為單位面積投入的勞動、資本或其他變動要素數量。自然條件較佳，表示同樣投入下可有較高產量；也可表現為要達到同一產量時所需投入較少。設單位面積投入量為 $x$，水稻產量為 $q=f(x)$，稻米價格為 $P$，投入要素價格為 $w$，則單位面積利潤為：

在完全競爭市場中，農民是價格接受者，利潤最大化的一階條件為：

也就是邊際收益等於邊際成本。若以產量 $q$ 表示，則利潤最大化條件為 $MR=MC$；完全競爭下 $MR=P$，故均衡產量由 $P=MC$ 決定。

解題方法與圖形比較

甲地自然條件優於乙地，因此在相同投入量下，甲地單位面積產量較高；等價地說，甲地要生產相同產量，所需投入較少。若兩地投入要素價格相同，甲地的單位產量成本較低。

以產量為橫軸、成本與收益為縱軸，兩地面對相同的稻米價格，故邊際收益線皆為水平線 $MR=P$。甲地生產力較佳，其平均成本曲線與邊際成本曲線相對低於乙地；兩地分別在 $MR=MC$ 處選擇利潤最大化產量。甲地的最適產量較高，反映其每單位面積採取較高的投入強度。

核心觀念

本題在考「收益地價」與「市場地價」的差異，以及地價上漲時，政府應針對哪一種價格採取抑制措施，並說明建築用地的因應政策。

• 收益地價：由土地的收益能力推算，反映土地的使用價值。將土地未來可取得的淨收益，以適當的資本化率折算為現值，可表示為：

$收益地價=\frac{預期年淨收益}{資本化率}$

• 市場地價：由市場供給與需求共同決定，反映土地的交換價值。
• 同一宗土地的收益地價與市場地價可能不一致，常以「市場地價＝收益地價＋期待價格」說明。期待價格反映市場對未來發展的預期；當投機需求推升期待價格時，市場地價可能大幅偏離土地收益所能支持的水準。

解題方法

作答時先區分兩種價格各自的形成基礎，再判斷題目所稱「大幅上漲」是收益能力提升，還是由投機與過度樂觀預期推動的市場價格飆升。接著依建築用地地價上漲的成因，分別提出需求面、供給面與制度面的措施。

價格判斷與理由

政府應抑制不合理大幅上漲的市場地價。

收益地價會隨土地實際或預期淨收益增加而提高。例如區位改善、公共設施到位或土地使用效益提升，都可能使土地收益能力增加，帶動收益地價合理上升。單純抑制這種反映土地收益改善的價格，可能妨礙土地有效利用。

市場地價則除受到土地收益能力影響，也會受到市場供需、融資條件、投資預期及投機需求影響。當期待價格快速膨脹，市場地價的漲幅超出土地收益能力所能支持的程度，就可能形成不合理高漲；此時政府應針對市場地價及其背後的投機因素採取措施。

因此，答案不是「二者皆是」：政府要抑制的是脫離基本收益而不合理飆升的市場地價，而不是土地收益改善所帶動的合理價格變動。

建築用地的因應措施

一、需求面：抑制投機性需求

核心觀念

財產權的保障方式通常分為三種：

• 財產法則：財產權移轉須經權利人同意；未經同意者，不得取得其權利。
• 責任法則（亦稱義務法則）：權利可在法律所定的客觀合理價格或補償下移轉，不以權利人同意為必要。
• 禁制法則（inalienability rule，亦稱不能奪取原則）：財產權依法不得移轉，即使權利人同意，也不得將該權利讓與他人。

禁制法則對財產權移轉的限制最強，常用於不可回復的環境敏感地區、古蹟保存地區等。其目的在避免私人交易或開發造成重大且難以補救的社會損失。

解題方法

題目指定從成本效益觀點判斷，關鍵是比較土地開發的邊際收益與邊際成本。在沒有開發面積上限時，社會淨效益於邊際收益等於邊際成本時達到最大：

$MR=MC$

因此，最適開發面積為 $L_0$。若政府不分環境敏感程度，一律以禁制法則把開發面積限制在 $L_1$，且 $L_1<L_0$，就會排除一部分邊際收益仍高於邊際成本的開發。這些被排除的開發原可增加社會淨效益，因此統一限制不符合經濟效率。

經濟圖形與說明

下圖以開發面積為橫軸，收入與成本為縱軸。$AR$、$MR$ 分別為平均收入與邊際收入；$AC$、$MC$ 分別為平均成本與邊際成本。最適開發面積由 $MR=MC$ 決定於 $L_0$；

核心觀念

本題考的是競租理論（bid-rent theory）：不同土地使用者依其區位效益與支付能力，競價爭取土地。土地市場中，能對某一區位提出最高地租者取得該地，因此都市土地使用配置可由各類使用的競租曲線及其交點說明。

競租曲線表示某類使用者在不同區位下，為維持一定收益或效用，所能支付的最高地租。令 $r$ 為距離市中心的距離、$R_i(r)$ 為使用類別 $i$ 在該區位的競租，則均衡地租可表示為：

其中 $C$、$H$、$I$ 分別代表商業、住宅、工業。每一區位由競租最高的土地使用占用；競租曲線交點則是土地使用分界。

本題未涉及特定法條，無須援引法規。

解題方法與圖形說明

以單核心都市為前提，橫軸表示距市中心的距離 $r$，縱軸表示地租。三類使用的相對競租能力及曲線斜率，取決於對市中心可及性、運輸成本與土地面積的需求：

• 商業使用重視中心區位，通常能由高營業收益支應較高地租，競租曲線起點最高且下降較陡。
• 住宅使用也重視通勤可及性，但通常可藉較大居住空間補償較遠區位，競租曲線較商業平緩。
• 工業使用通常較能接受遠離市中心的區位，以降低地租並取得較大土地，競租曲線相對平緩。

典型配置為：市中心商業、其外住宅、都市邊緣工業。下圖為示意圖，交點位置與曲線形狀會隨都市條件改變。

地租
 ^
 |\
 | \ 商業 R_C
 | \
 | \ 住宅 R_H
 | \ /
 | \ /
 | \ / 工業 R_I
 | X\ /
 | \ /
 | \ /
 +----------------------------> 距市中心距離 r
 商業區 住宅區 工業區

更精確地說，在由中心向外的方向上，商業、住宅、工業依序占用各自競租最高的區段；曲線交點是相鄰土地使用者的競租相等處。均衡地租沿著各區段中最高的競租曲線形成包絡線。

競租曲線的斜率反映使用者對區位變動的敏感程度。若交通成本隨距離增加，對中心可及性越依賴的使用者，通常願意以較快下降的競租換取接近中心的位置。這是典型單核心模型的推論，並非所有城市都必然呈現固定的商業、住宅、工業順序。

對我國都市土地使用配置的適用性評述