108 高普考高考三級 地政 土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題不是要求列舉區段徵收的法定要件，而是要說明：區段徵收雖以整體開發、公共設施建設及土地重新整理為制度目的，為何仍引發要求廢除的批評。作答須從「徵收的強制性」與「土地開發的利益分配」兩方面切入，並說明爭議如何連結到公益、必要性、財產權及居住權保障。

以命題當年（民國 108 年）法規為準。《土地法》第 212 條第 2 項將區段徵收界定為：於一定區域內的土地重新分宗整理，並徵收全區土地。民國 75 年修正《平均地權條例》後，區段徵收得以可供建築土地抵付補償地價，亦即以「抵價地」方式補償原土地所有權人。這使區段徵收除了取得公共設施用地，也成為整體土地開發及地價增值分配的制度。

解題方法

採「制度目的與批評理由對照」的方式作答：

1. 先指出區段徵收的基本法律性質仍是政府以公權力強制取得土地。
2. 再說明抵價地與開發後土地處分，使其同時具有土地開發、成本回收及利益分配功能。
3. 最後依序論述反對者對徵收正當性、地主權益、公共利益及社會環境影響的質疑。

這樣安排可避免只寫成個別開發案件的爭議，而能回答制度本身為何遭到批評。

廢除區段徵收的主要理由

一、形式上是徵收，實質上要求人民被迫參與開發

區段徵收須徵收一定範圍內的土地，並非土地所有權人同意參與才進行。即使原地主可選擇領取抵價地，仍不等於其可以拒絕土地被徵收。

因此，批評者認為，制度雖以「共同開發」或「分享開發利益」說明其特色，實質上卻是政府先以徵收權取得土地，再要求地主以領回抵價地的方式參與開發。原地主並未真正享有自由選擇是否參與的權利，故有「強制性合作開發」之批評。

二、徵收範圍可能超出公共設施所需，公益與必要性易受質疑

區段徵收通常涉及整體區域的重新規劃與土地重整，徵收範圍可能包含道路、公園等公共設施用地，也可能包含住宅、商業或產業等開發用地。反對者質疑，若徵收範圍很大，並將相當部分土地用於可標售或供民間開發的用途，徵收是否仍以公共事業所需為核心，是否符合比例原則與最後手段性，便容易引發爭議。

特別是當政府可以透過一般徵收、協議價購、土地重劃或其他開發方式達成目的時，若未充分說明為何必須採取整區徵收，就會使公益性與必要性的論證受到質疑。

三、徵收後的土地利益分配不易被認為公平

區段徵收會將原土地重新規劃、配置公共設施，並形成整理後的可建築土地。批評者認為，政府可能以較低成本取得原土地，再透過標售、設定開發用途或其他處分方式取得土地開發利益；原地主則須承受土地被徵收、原有土地位置與使用方式改變等結果。

即使地主領回抵價地，也未必能完全消除利益分配爭議。抵價地的面積、位置、形狀及可利用性，可能與原有土地不同；抵價地比例、開發成本及地價增值如何計算，也可能使地主認為其取得的利益不足以反映開發後的價值。

核心觀念

本題考《產業創新條例》產業園區的設置程序，以及政府開發園區土地、建築物與設施的使用、收益及處分方式；最後要比較這套園區制度與《工廠管理輔導法》處理未登記工廠的機制，說明二者有何政策銜接。

**法規時點：**以下以命題當年（民國 108 年）考試時有效法規為準。民國 108 年《工廠管理輔導法》於同年 7 月 24 日修正公布，相關新增規定自 109 年 3 月 20 日施行；考試當時尚未生效。現行法及相關條文後續已有修正，以下制度連結部分會分別說明考試時點與修法後的變化。

解題方法

依題目分成三層作答：

1. 依《產業創新條例》第 33 條說明園區如何勘選土地、審查及核定設置。
2. 依同條例第 45、46 條說明政府開發的園區土地、建築物與設施如何使用、收益及處分。
3. 對照《工廠管理輔導法》當時對未登記工廠的管理輔導規定，辨別兩法有無直接制度連結；再補充民國 108 年修法公布後建立的政策銜接。

一、產業園區之設置程序

依民國 108 年《產業創新條例》第 33 條，產業園區設置程序如下：

（一）依設置方針勘選土地並提出可行性規劃

中央主管機關、直轄市或縣（市）主管機關、公民營事業或興辦產業人，得依產業園區設置方針，勘選達一定規模的土地，擬具可行性規劃報告。

園區設置不是單純取得土地後即可開發，須符合設置方針、土地規模及相關土地使用管制要求。

（二）舉行公聽會

提具可行性規劃報告前，應舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人意見，並作成完整紀錄，供相關主管機關審查參考。

例外是：公民營事業或興辦產業人所勘選的土地全部為自有土地，免舉行公聽會。

（三）依相關法規提具書件並取得核准

申請人須依《都市計畫法》或《區域計畫法》、《環境影響評估法》及其他相關法規提具書件，經各該法規主管機關核准。也就是園區設置核定與土地使用、環境影響等法定審查相互配合，並非以《產業創新條例》的園區核定取代其他法規審查。

（四）由中央或地方主管機關核定設置

原則上，相關法規審查核准後，由中央主管機關核定產業園區設置；核定後，交由所在地直轄市或縣（市）主管機關於 30 日內公告，屆期未公告者，中央主管機關得代為公告。

若勘選土地位於單一直轄市、縣（市）行政區，且面積在法定一定範圍內，得由地方主管機關報各該法規主管機關核准後，由地方主管機關核定設置，並於核定後 30 日內公告。土地面積規模及設置方針，由中央主管機關會商內政部定之。

（五）民間申請案件的後續要求

依同條例第 34 條，公民營事業或興辦產業人申請設置的園區，在土地使用分區變更前，應按核定設置當期公告土地現值及核定土地總面積的 5% 計算回饋金，繳交地方政府設置的產業園區開發管理基金。

依第 35 條，民間申請設置的園區，應自核定設置公告次日起 3 年內取得建築執照；逾期未取得者，原設置核定失其效力，並應回復原分區及編定。

二、園區內土地、建築物及設施之使用、收益與處分

依民國 108 年《產業創新條例》第 45、46 條，這套規定主要針對中央或地方主管機關開發的產業園區。

（一）適用特別管理規範

園區內土地、建築物及設施，由開發園區的主管機關依《產業創新條例》辦理使用、收益、管理及處分，不受《土地法》第 25 條、《國有財產法》及地方政府公產管理法令限制。

以出租方式辦理時，租金、擔保金、終止租約或收回等事項，也有條文明定不適用部分《土地法》及《民法》的規定；以設定地上權方式辦理者，亦有特別規定。

（二）依用地種類分別處理

核心觀念

本題考查公有土地出租或設定地上權時，租金、地租與公告地價的關係，以及行政機關能否以函文建議另訂計收機制。作答時須區分《土地法》設定的租金上限，與公地租金、權利金實際採用的計收方式。

以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。

《土地法》第97條規定，城市地方房屋租金不得超過土地及建築物申報總價年息百分之十；第105條規定，前述規定準用於租用基地建築房屋。因此，租用基地建築房屋時，土地租金受《土地法》第97條的上限限制。依《土地法》第148條及《土地法施行法》第25條，計算所依土地價額為法定地價，也就是土地所有權人依《土地法》申報的地價。

公有土地的申報地價，依當時《平均地權條例施行細則》第21條規定，以各該宗土地的公告地價為申報地價，免予申報。因此，若公有土地的租賃關係適用《土地法》第97條、第105條，其法定租金上限以公告地價為計算基礎，公式為：

$$\text{年租金上限}=\text{土地面積}\times\text{公告地價}\times 10\%$$

百分之十是上限，不是法定應收租金；實際租額仍須依土地使用情形、契約約定及相關規範決定。

解題方法

先判斷個案是否落入《土地法》第97條及第105條的適用範圍，再確認公有土地的申報地價如何決定，最後評析內政部函文能否改變法定計算基礎。

第一，若公有土地是出租作為建築房屋的基地，依第105條準用第97條，公地租金受到法定上限約束；又因公有土地免予申報地價，公告地價便成為該計算基礎。公告地價上漲，會提高租金上限；若機關的契約或計收規則又以公告地價作為租金計算基礎，實際租金也可能隨之上升。

第二，公地出租不限於租用基地建築房屋。對未落入第97條、第105條規範範圍的土地出租，以及設定地上權所收取的地租、權利金，不能只憑上述條文一概認定都須按公告地價年息百分之十計收。

核心觀念

本題考查《都市更新條例》如何依司法院釋字第 709 號，補足都市更新事業概要與都市更新事業計畫審議程序中的正當行政程序保障。都市更新核准可能影響人民的財產權與居住自由；更新事業計畫對人民權利的限制尤為直接，因此程序須依影響程度提供適當保障。

釋字第 709 號指出，正當行政程序的重點包括：設置公平、專業、多元的審議組織；保障利害關係人取得資訊、適時陳述意見；事業計畫核定原則上須舉行聽證，並依聽證紀錄說明採納或不採納意見的理由。

解題方法

採「釋字要求—修法對應」的方式作答，分別整理事業概要階段及事業計畫階段，最後補充審議組織、同意門檻與救濟制度。法條依命題當年（民國 108 年）法規為準。

申論

一、事業概要階段：增加審議、意見表達及通知公告

1. **由適當組織審議：**依 108 年修正《都市更新條例》第 22 條，事業概要須由主管機關依第 29 條審議核准；第 29 條並要求主管機關設置合議制審議組織，以公開方式辦理審議。

2. **保障提出意見的機會：**第 22 條規定，任何人民或團體得於審議前，以書面向主管機關提出意見，由主管機關參考審議。如此將意見直接提交主管機關，補足舊制僅由實施者舉辦公聽會、未能確保利害關係人適時向主管機關陳述意見的不足。

3. **核准後公告並通知權利關係人：**事業概要核准後，主管機關應公告 30 日，並通知更新單元內土地及合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人，使相關人士知悉核准結果。

4. **調整事業概要申請同意門檻：**第 22 條要求申請事業概要，原則上須取得更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一的同意。若同意比率已達第 37 條標準，得免擬具事業概要，直接擬訂事業計畫辦理。

二、事業計畫階段：強化公開、通知、陳述及聽證

1. **計畫擬訂期間舉辦公聽會：**依第 32 條，擬訂或變更事業計畫期間，實施者應舉辦公聽會聽取民眾意見。

2. **公開展覽並通知相關人：**計畫擬訂或變更後、送主管機關審議前，原則上應公開展覽 30 日並舉辦公聽會；實施者已取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意者，公開展覽期間得縮短為 15 日。