108 高普考高考三級 地政 土地登記 考古題詳解

核心觀念

本題考土地法第 43 條「登記絕對效力」的保護範圍、土地登記規則第 144 條第 1 項的職權塗銷，以及土地登記錯誤、遺漏或虛偽時的救濟。

「絕對效力」主要在保障信賴登記而取得權利的善意第三人，使其取得的權利不因前手登記有瑕疵而被推翻；它並不表示任何錯誤登記一經完成，就永遠不能更正或塗銷。

以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。土地登記規則嗣後有條文修正、移列，作答應依命題當年條次說明。

解題方法

先確認絕對效力保護的對象與目的，再比對第 144 條職權塗銷的適用時點與程序限制。接著依救濟性質，分別說明更正登記、塗銷登記及損害賠償。

一、土地法第 43 條與土地登記規則第 144 條有無矛盾

土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」其核心在於登記的公信力：善意第三人信賴登記而取得土地權利時，法律保護其取得的權利，以維護交易安全。所謂「絕對效力」並非所有登記內容都不可更動，也不是讓原始錯誤登記一律合法化。

依民國 108 年土地登記規則第 144 條第 1 項，依該規則登記的土地權利，如有下列情形之一，在第三人取得該土地權利的新登記前，登記機關得報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷：

1. 登記證明文件經主管機關認定為偽造。
2. 純屬登記機關疏失而錯誤登記。

這項職權塗銷受嚴格限制：只限法定事由，須經上級地政機關查明核准，且必須在第三人取得新登記以前辦理；塗銷前並應依同條第 2 項於土地登記簿其他登記事項欄註記。

因此，兩者並不矛盾。第三人尚未依原登記取得新權利時，登記機關得在法定條件下排除錯誤登記；第三人已依登記取得權利後，絕對效力即發揮保護作用，不能再以第 144 條職權塗銷方式推翻其權利。此時受損害者應循其他法律救濟。

二、登記錯誤、遺漏或虛偽的救濟程序

（一）更正登記

核心觀念

本題考「區分所有建物辦理建物所有權第一次登記」的特別文件、專有與共有部分的認定，以及共有部分的登記方式。解題關鍵是先看使用執照核發日期：本建物於民國102年10月30日領照，屬民國102年10月1日以後領有使用執照之建物，得依《土地登記規則》第78條但書，檢附依使用執照竣工平面圖繪製並簽證的建物標示圖申請登記，免先申請建物第一次測量。

以下以命題當年（民國108年）法規為準；現行法已修正，作答仍應依題目指定年度判斷。

解題方法與應附文件

先區分「一般文件」與「本題因區分所有及領照日期而須檢附的文件」。依《土地登記規則》第79條，建物所有權第一次登記一般應提出使用執照或依法得免發使用執照的證件，以及建物測量成果圖或建物標示圖。本題可用建物標示圖；區分所有建物另有下列分配文件要求：

1. 全體起造人就各專有部分所屬共有部分及基地權利應有部分的分配文件。 文件應足以辨明各專有部分分別對應哪些共有部分，並記明各專有部分對共有部分及基地所分配的權利範圍。

2. 全體起造人的專有部分分配文件。 若依使用執照仍無法認定申請人的專有部分權利範圍或位置，應檢附此文件，以釐清各專有部分歸屬、位置及權利範圍。這項文件是有該認定困難時才須提出。

3. 建物標示圖。 標示圖應依使用執照竣工平面圖繪製及簽證，記明本建物平面圖、位置圖及面積確係依竣工平面圖繪製，並記載如有遺漏或錯誤致他人受損害時，建物起造人及繪製人願負法律責任等文字、開業證照字號，並由繪製及簽證人簽名或蓋章。申請人與委託繪製人不同時，申請人並應於登記申請書適當欄記明同意依該圖繪製成果辦理登記，簽名或蓋章。

專有部分與共有部分如何區隔

核心觀念

本題考土地合併的資格限制、不同所有權人合併後的權利範圍，以及原有不動產役權如何維持其原有範圍與位置並登載。

法源以命題當年（民國 108 年）法規為準，主要依據《土地登記規則》第 88 條、《地籍測量實施規則》第 224 條及《土地法施行法》第 11 條。

解題方法與合併限制

先確認兩宗土地是否符合合併要件，再依序處理所有權與既有他項權利：

1. 土地本身須符合合併條件：原則上須為同一地段、地界相連，且使用分區及使用性質相同；地目原則上也須相同，但法令另有例外者不在此限。
2. 部分土地合併須先分割：若僅將一宗土地的一部分合併到另一宗土地，應先辦理分割，再辦理合併登記。
3. 不同所有權人須協議權利範圍：依《土地登記規則》第 88 條，各所有權人合併後的權利範圍依協議決定；不能協議時，不得逕以合併前面積比例代替協議。
4. 既有他項權利或限制登記會影響合併：依《土地法施行法》第 11 條，兩宗土地如設定不同種類的他項權利，或有查封、假扣押、假處分、破產等限制登記，原則上不得合併。處理合併前，應先確認權利狀態與相關法令是否容許。

不動產役權的範圍與位置

土地上原已設定不動產役權，依《土地登記規則》第 88 條，合併前應由土地所有權人會同他項權利人，申請勘測不動產役權位置並製作位置圖。但設定時已有勘測位置圖，且合併不涉及權利位置變更者，免再勘測。

核心觀念

本題考查遺產分割的方式、分割繼承登記的申請人，以及抵押權在「遺產分割」與「共有物分割」兩個不同階段的處理。以命題當年（民國 108 年）法規為準。

先區分兩種情形：

1. 遺產分割前，遺產土地已設定抵押權：繼承人分割遺產時，原抵押權不因分割而消滅。
2. 遺產分割後，某繼承人以其分別共有應有部分設定抵押權，之後再辦共有物分割：依土地登記規則第 107 條處理抵押權轉載及例外。

解題方法

一、遺產分割有哪些方法？

依民法第 1164 條及第 1165 條，遺產分割可依下列方式進行：

• 遺囑指定分割：被繼承人以遺囑指定遺產分割方法，或委託他人代定，依其指定辦理。
• 協議分割：繼承人全體協議分割遺產。分割內容可採原物分配、變價分配，或原物分配並以金錢補償差額等方式。
• 裁判分割：繼承人間不能協議分割時，由繼承人向法院請求裁判分割。

答題時宜先列出分割的法律依據與三種方式，再補充分割內容可採原物、變價或金錢補償，避免將「分割方式」與「分割方法」混為一談。

二、分割標的物已設定抵押權時，誰申請？抵押權如何處理？

辦理分割繼承登記，原則上由全體繼承人共同申請。如係法院裁判分割，則依裁判內容及登記規定辦理。

遺產土地在分割前已設定抵押權者，抵押權不因遺產分割而消滅；分割繼承登記也不當然使抵押權塗銷。抵押權仍依其原有登記繼續存在，繼承人須承受土地原有的權利負擔。這是抵押權不因標的物分割而受影響的原則。

三、分割後設定抵押權，再辦共有物分割，如何處理？