107 高普考高考三級 地政 土地法規 考古題詳解

本解題以命題當年（民國 107 年）法規與實務見解為準。相關法規範（民法物權編、土地法）至今無重大修正變更，解題結論於現行法下依然適用。

核心觀念

1. 負擔行為與處分行為之區分：

• 出賣行為（買賣契約）屬債權行為（負擔行為），不以出賣人具有處分權為必要。
• 所有權移轉登記屬物權行為（處分行為），以處分人具備處分權為要件。

2. 不動產登記簿之效力：

• 設權效力（生效要件）：依民法第 758 條第 1 項規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
• 權利推定力：依民法第 759 條之 1 第 1 項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。在外部關係上，登記名義人依法即享有完全所有權人之外觀與處分權限。
• 登記公信力（善意受讓）：依土地法第 43 條規定，依本法所為之登記，有絕對效力；民法第 759 條之 1 第 2 項規定，因信賴不動產登記而依法律行為為物權之變更者，其變更之效力，不因原登記原因之無效或得撤銷而受影響。此為保護善意第三人之制度。

3. 借名登記出名人擅自處分之效力：

• 最高法院 106 年度第 3 次民事庭會議決議，定錨「有權處分說」。

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解題方法

本題應緊扣題旨要求的​「從不動產登記簿相關效力之觀點予以析論」，並區分債權行為（買賣）與物權行為（處分登記）分別審查：

一、乙出賣耕地之行為（買賣契約／債權行為）之效力：有效

買賣契約僅使當事人負擔交付標的物與移轉所有權之債務，本不以出賣人享有處分權為必要。縱標的物內部實質所有權歸屬於甲，乙將該耕地出售予丙之買賣契約，依債權行為之相對性與不以有處分權為必要之原則，自始完全有效。

二、乙將耕地所有權移轉登記予丙之行為（物權處分行為）之效力

自不動產登記簿之效力檢視，核心爭點在於「登記名義人之處分究竟屬有權處分抑或無權處分」：

1. 立足於登記之「權利推定力」與「設權效力」（採有權處分說——實務定見）：

• 依民法第 758 條規定，不動產物權以登記為設權生效要件；依民法第 759 條之 1 第 1 項規定，登記名義人依法被推定適法享有所有權。
• 借名登記契約僅具債權契約之內部約束力，甲、乙間之約定不得對抗外部善意或惡意之第三人。
• 乙既在不動產登記簿上登記為所有權人，在實體法與外部關係上，乙即為該耕地之完全所有權人，其將耕地移轉登記予丙，係本於其登記名義人之法律上地位行使處分權，屬於​「有權處分」。
• 既然乙為有權處分，丙即本於民法第 758 條之登記設權效力直接終局取得耕地所有權。此時丙縱知悉甲、乙間存在借名登記關係（即丙為惡意），因乙本具處分權，物權移轉登記依然合法有效，無須動用土地法第 43 條或民法第 759 條之 1 第 2 項之「登記公信力（善意取得）」加以保護。

2. 登記「公信力」於少數說（無權處分說）架構下之適用與極限：

• 若忽視登記權利推定之外部絕對地位，而採「實質權利說／無權處分說」，認實質所有權人為甲，乙無實質處分權，則乙之移轉登記屬民法第 118 條之無權處分。
• 在此少數說前提下，第三人丙欲取得所有權，必須依賴土地法第 43 條及民法第 759 條之 1 第 2 項之「登記公信力」：
• 若丙為善意且無重大過失：受登記公信力保護，發生善意受讓之效力，取得所有權。

核心觀念

本題以民國 107 年命題當年法規為準（現行《都市更新條例》已於民國 108 年 1 月 30 日全案大幅修正，原相關稅捐減免規範現移列於第 67 條，惟法理與解釋適用依然相同）。本題核心在於測驗考生對都市更新權利變換中「租稅延緩措施」之掌握程度，涵蓋以下關鍵概念與法條：

1. 土地增值稅「記存」之法律性質：記存屬於「租稅延緩課徵」（Tax Deferral），並非實質性「免稅」。
2. 記存之立法理由：從資金籌措（無現金流入）、量能課稅原則（所得實現原則）及都市更新公益性切入。
3. 土地稅法第 28 條但書之適用界限：各級政府受贈之土地「免徵土地增值稅」，其免徵範圍僅限於「本次移轉」所生之漲價利益，不及於「先前已記存之土地增值稅」。
4. 土地增值稅納稅義務人之認定：依《土地稅法》第 5 條第 1 項及實質課稅原則，認定先前記存稅額之負擔主體。

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解題方法

本題為經典的二段式法理與法規申論題，切入策略如下：

1. 第一子題（記存定義與立法理由）：

• 定義面：由「租稅客體、納稅時點、法律效果」三要素界定，強調其係將應納稅額暫緩徵收、列冊登記存查，俟再移轉時一併繳納之延緩租稅措施。
• 立法理由面：分層次自「經濟負擔面（缺乏現金流入）」、「憲法稅法原則（量能課稅與所得實現）」及「公共政策目的（提高更新參與誘因）」三面向展開。

2. 第二子題（再贈與地方政府之繳納責任與納稅義務人）：

• 是否應繳納：精準切割「前階段更新記存之稅額」與「本階段贈與地方政府之稅額」。本階段贈與依《土地稅法》第 28 條但書免徵；但先前記存之稅捐債務已合法成立，產權移轉即喪失記存基礎，故仍應繳納。
• 納稅義務人：排除《土地稅法》第 5 條第 1 項第 2 款將受贈人（地方政府）列為納稅義務人之不合理情形（政府不得向自己課稅，且受贈人不應負擔贈與人既有之稅捐利得），依實質課稅原則與租稅公平原則，確立納稅義務人為贈與人（原土地所有權人）。

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選項分析

本題為申論題，非選擇題，無選項可供個別剖析。考生於作答時應將題幹所設之四項提問（記存定義、立法理由、是否應繳納、納稅義務人）分列標題，嚴禁混雜或漏答。

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解題技巧

1. 核心公式觀念：記存 $\neq$ 免稅。記存之本質為「租稅債務已成立，但清償期限向後延展至再移轉時」。
2. 避開常見陷阱一（誤認全部免納）：不可看到「贈與地方政府」即反射性援引《土地稅法》第 28 條但書認定「先前記存之稅款亦一併免繳」。必須明確指出「免徵」僅限「本次移轉漲價總數額」，先前記存之稅款屬於「既有已延緩之債務」，因再移轉而清償期屆至，必須追繳。
3. 避開常見陷阱二（法條套用僵化）：若死背《土地稅法》第 5 條第 1 項第 2 款（無償移轉由取得所有權人納稅），會得出「納稅義務人為受贈之地方政府」的謬誤結論。公權力主體不具備成為自身課稅對象之適格性，且受贈之公庫亦無替私人埋單過去資本利得稅捐之法理，必由贈與人負擔。

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本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行法規相關條文架構與實質要件均維持一致）。

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核心觀念

1. 公共設施保留地之界定基準：依《都市計畫法》第 42 條、第 48 條及內政部民國 87 年 6 月 30 日台內營字第 8772324 號函釋，公共設施保留地為公共設施用地之下位概念，關鍵在於「劃設目的」、「產權取得與否」及「將來取得途徑」。
2. 公用地役關係之成立要件：憲法保障人民財產權，依司法院釋字第 400 號解釋理由書，私有土地成立公用地役關係必須嚴格具備「通行必要性」、「通行之初未阻止」及「歷時久遠未中斷」三項實質要件。
3. 市地重劃中既成巷道之處置：依《平均地權條例》第 60 條及《市地重劃實施辦法》第 37 條，重劃範圍內既成巷道之處理取決於重劃後「有無保留必要」，分別透過「公告廢止一併調配」或「納入公共設施共同負擔」取得用地。

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解題方法

本題為經典的三段式申論題，解題切入點如下：

1. 第一子題：採「母子集合概念法」切入。先確立公共設施用地為廣義上位概念，再導入行政函釋之三項判準（計畫劃設、尚未取得、留待政府依都市計畫法第 48 條取得），精確劃分兩者之差別。
2. 第二子題：精確引用司法院釋字第 400 號解釋理由書原文字眼，分點條列三大構成要件，切忌自行造詞或漏列「非僅為通行之便利或省時」等限制條件。
3. 第三子題：依《市地重劃實施辦法》第 37 條與相關重劃法理，分「無保留必要（公告廢止並列入分配）」與「有保留必要（列為重劃公設用地並由地主共同負擔）」兩層次分析土地取得機制。

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試題爭點剖析（非選擇題）

本題為申論試題，閱卷評分關鍵落於以下爭點：

• 爭點一：公共設施保留地是否包含所有公設用地？
• 錯誤觀念：誤以為都市計畫圖上劃為公共設施者皆為保留地。
• 正確解析：已取得開闢者、公有地依法撥用者，或計畫書載明由私人自行興闢、捐贈者，均非公共設施保留地。
• 爭點二：公用地役關係要件是否包含通行年限達 20 年？
• 錯誤觀念：死背民法時效取得之 20 年。
• 正確解析：釋字第 400 號明確闡明「年代久遠不必限定其期間，但應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概」。
• 爭點三：重劃區內私有既成道路是否採徵收補償？
• 錯誤觀念：認為應由政府辦理徵收發給補償費。
• 正確解析：重劃區內土地均受土地分配與公共負擔之調整，私有既成巷道應一併列入重劃調配或由全體地主折價抵付，而非獨立發給地價補償。

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解題技巧

1. 口訣記憶法：

• 公共設施保留地三要素：「劃設、未取、留待徵（48條）」。
• 釋字 400 號既成道路三要件：「公眾必要、初未阻止、年代久遠」。

2. 體系連貫：回答第三小題時，務必緊扣「公用地役關係之消滅與轉換」——既成道路經公告廢止後公用地役關係消滅，回歸一般私有建地分配；若重劃後仍供公眾通行，則轉換為重劃公共設施用地，產權由全體所有權人共同負擔取得並登記為公有。

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【答案】

一、都市計畫範圍內公共設施用地與公共設施保留地之區別基準

（一）概念涵蓋關係： 都市計畫範圍內之「公共設施用地」為上位概念（母集合），係指主管機關依《都市計畫法》第 42 條規定，本於都市發展需要所規劃劃設之各類公共設施用地（如道路、公園、學校等）。

核心觀念

本題測驗「土地徵收公法上請求權」之原則與例外體系，核心法源與釋字依據如下：

1. 原則（徵收請求權否定說）：國家土地徵收權屬原始取得之公法形成權，徵收發動權專屬於國家與需用土地人，人民原則上無請求國家發動徵收之公法上權利（司法院釋字第 400 號、第 425 號解釋意旨）。
2. 實定法例外：土地徵收條例第 8 條「殘餘地一併徵收請求權」。
3. 憲法特別犧牲例外：司法院釋字第 747 號解釋就公用事業穿越私有土地上空或地下，土地所有權人請求需用土地人向主管機關申請徵收（區分）地上權之要件。
4. 法規基準：本題解題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行土地徵收條例第 57 條雖已於民國 110 年配合司法院釋字第 747 號意旨增訂徵收地上權之實定法請求程序，解題仍以命題當時之法規範與解釋文為準）。

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解題方法

本題採「體系演繹法」切入，分為三大階層推進：

1. 破題引言：以徵收之公法本質說明「無徵收請求權」之立法原則，建立體系基底。
2. 法條構成解析：將土地徵收條例第 8 條依「立法意旨」與「構成要件」（細分為主體要件、客觀實質要件、程序形式要件）逐層拆解，展現規範完整度。
3. 釋字精要提煉：精確提煉司法院釋字第 747 號解釋文，從「事業性質」、「侵害客體與事實」、「特別犧牲程度」及「法定救濟程序」四個維度，完整回答請求徵收地上權之法定要件。

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選項分析

本題為國家考試之申論題型，非選擇題，無各選項之正誤辨析。考生應就題目所指定之「立法理由」、「構成要件」及「釋字第 747 號要件內容」依子題次序完整作答。

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解題技巧

1. 受理機關辨正（常見陷阱）：

• 土地徵收條例第 8 條殘餘地一併徵收之受理機關為「該管直轄市或縣（市）主管機關」，絕非需用土地人，亦非中央主管機關（內政部）。
• 司法院釋字第 747 號之請求對象為「需用土地人」（請求其向主管機關申請），而非逕向核准徵收之主管機關請求直接作成徵收處分。

2. 期間性質判斷：

• 殘餘地徵收之「公告之日起 1 年內」，屬於法定「除斥期間」，逾期即生失權效果（不予受理），不可誤寫為消滅時效。

3. 特別犧牲之連結：

• 釋字第 747 號的核心在於需用土地人穿越私有地上空或地下，致逾越所有權人之「社會責任所應忍受之範圍」，此為憲法第 15 條財產權保障之核心論述，答題時務必寫出「特別犧牲」關鍵字。

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【答案】