107 高普考高考三級 地政 土地政策 考古題詳解

核心觀念

本題測驗核心為我國土地使用管制典範自「區域計畫法」移轉至「國土計畫法」之重大制度革新。涉及的核心法規與學理概念包括：

• 主要法規：以命題當年（民國 107 年）之《國土計畫法》（特別是第 21 條、第 23 條、第 24 條、第 45 條）及《區域計畫法》（第 15 條之 1、第 15 條之 2）為準。（現行法提醒：《國土計畫法》第 45 條後續於民國 109 年修正延長國土功能分區圖之公告期程）。
• 關鍵法理與學理：國土功能分區管制、土地適宜性分析、計畫引導開發、負外部性內部化、開發影響評估、公共設施公平負擔。

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解題方法

本題包含三大子問，作答切入點採「法制架構說明 $\rightarrow$ 雙軌制度對比 $\rightarrow$ 管制法理深化」之三層推進：

1. 第一部分（管制架構）：由上位至下位建立體系，說明「國土功能分區劃設」為基底，結合「國土土地使用管制規則（通案容許）」與「使用許可（個案審議）」兩大支柱，並輔以既有權益保障。
2. 第二部分（制度比較）：從「法規本質與目的」及「適用範圍、門檻與法律效果」兩面向，精準剖析區域計畫法「變更編定／分區型開發許可」與國土計畫法「行為核准型使用許可」之根本差異。
3. 第三部分（審議緣由析論）：自土地經濟學（外部成本內部化）、環境規劃（土地容納力與公共設施銜接）及行政法正當程序（專家審議與公民參與）切入，論證針對重大或特殊使用設限之必要性。

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選項分析

本題為申論題型，無選擇題選項。考生應緊扣題目之三項設問，分點分項詳盡申論，避免篇幅失衡或漏答任一子問。

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解題技巧

1. 抓準法理核心盲點：切勿將使用許可誤解為「變更國土功能分區」。《國土計畫法》採取「分區不動、管制可彈性（但須符合指導）」的原則，這是區別於《區域計畫法》申請開發許可即「變更分區及編定」之最大關鍵。
2. 掌握答題關鍵詞彙：評分關鍵字包括「國土功能分區及其分類」、「通案容許與個案許可」、「負外部性內部化」、「開發回饋與公共設施負擔」、「計畫引導開發取代個案零星開發」。
3. 架構分明與配分掌握：本題題分通常為 25 分，宜依題目三大問依序分配版面（約 8 分、10 分、7 分），層次標號清晰，條列論述。

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【答案】

一、國土計畫法下之土地使用管制架構

《國土計畫法》全面施行後，取代原《區域計畫法》以現況編定為主之管制模式，改以「上位計畫引導土地使用」為核心，其土地使用管制架構由以下四層機制構成：

1. 國土功能分區及其分類之劃定（空間引導基底）： 依土地資源特性、環境敏感程度及發展需求，全國土地劃設為四大國土功能分區及各自分類：

• 國土保育地區：維護自然生態、保育水源及防減災。
• 海洋資源地區：統合海域資源保育與合理利用。
• 農業發展地區：確保糧食安全及優良農地完整性。
• 城鄉發展地區：因應都市化發展及引導集約配置。

2. 通案容許使用管制（例行性土地使用管理）： 依《國土計畫法》第 23 條，中央主管機關訂定「國土土地使用管制規則」。各功能分區及其分類按其資源條件，明定各類土地使用之「容許使用項目」與「管制強度」（如建蔽率、容積率）。一般性質之土地利用，只要符合清單規定即得依法作常態利用，以簡政便民。

核心觀念

本題涉及「產業用地政策」、「土地使用管制」與「土地取得法制」之綜合應用，核心考點在於需地機關在推動產業園區開發時，如何平衡經濟發展、土地徵收正當性、國土保育與土地資源有效利用。本題涉及法規以民國 107 年為準：

1. 政策背景：民國 106 年至 107 年行政院積極推動解決產業「五缺」（缺地、缺水、缺電、缺才、缺工）政策，其中「缺地」問題為當時產業界與政府最關注的核心焦點。
2. 法規依據：

• 《產業創新條例》（民國 106 年 11 月修正公布增訂第 46 條之 1「產業園區閒置土地強制拍賣」條款；現行法後續於民國 108 年及 112 年歷經修正）。
• 《土地徵收條例》（第 3 條之 2 之公益性及必要性評估、協議價購市場價格機制、第 4 條區段徵收規定）。
• 《區域計畫法》（非都市土地開發許可審查機制）與《國土計畫法》（民國 104 年公布、105 年施行，民國 107 年 4 月公告實施「全國國土計畫」之空間引導框架；現行法之國土功能分區預定於民國 114 年全面實施）。
• 行政院民國 107 年核定之「都市型工業區更新立體化發展方案」。

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解題方法

本題為經典的「課題與對策」政策申論題型，答題結構應採取​「系統性對應切入法」：

1. 引言：點出產業用地在國家經濟發展中的角色，並銜接民國 107 年政府推動解決「五缺之缺地」的政策時空脈絡。
2. 課題分析（問題診斷）：不可僅流於抽象抱怨，應由「取得面（權利）」、「程序面（審查）」、「供給面（結構與炒作）」、「空間面（農地與環保）」及「財務面（自償性）」五大面向抽絲剝繭。
3. 對策擬定（解方架構）：遵循行政院「公有土地優惠釋出、民間閒置土地輔導釋出、產業用地開發與更新」三大方針，提出具體的法制、行政與規劃工具，且每一個對策必須精準扣合前述所提之課題，維持高度邏輯一致性。

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選項分析

本題為申論題（非選擇題），無選項分析。考生作答時應以結構嚴謹的小標題直接論述「課題」與「對策」，避免將兩者混雜在同一個段落內。

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解題技巧

1. 切忌泛泛而談：若通篇僅寫「土地不好買、環評很慢，所以要加速環評、多給補償」，得分僅在及格邊緣。必須寫出專業政策術語，例如「公益性與必要性評估」、「產業創新條例第 46 條之 1 強制拍賣機制」、「工業區立體化方案」、「只租不售」、「全國國土計畫城鄉發展總量」等關鍵字。
2. 課題與對策強烈呼應：閱卷委員評分時最重視「邏輯閉環」。第一大段列出五點課題，第二大段即應提出相對應的五點對策，使考卷具備完整的政策評估論述能力。
3. 區分新闢與既有盤整：傳統作法是一缺地就「新闢園區、大舉徵收」，但民國 107 年政策思維已轉向「既有閒置土地盤整活化」與「既有廠區立體化提高容積」，點出此思維轉變是獲取超額高分的關鍵。

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【答案】

一、現行需地機關辦理產業園區土地開發所面臨之課題

需地機關（如經濟部、各直轄市與縣市政府）在辦理產業園區開發時，常面臨多元價值衝突與制度性制約，主要課題如下：

核心觀念

本題的核心命題旨趣在於「國家總體糧食安全」與「空間土地利用管制」的政策銜接，主要測驗考生能否結合民國 107 年甫公告之《全國國土計畫》框架，反思歷年《農業發展條例》修法造成的農地利用外部不經濟問題，並提出兼具法律管制與經濟誘因的政策解方。

• 法源依據（以命題當年民國 107 年法規為準）：

1. 《國土計畫法》（民國 105 年 5 月 1 日施行）：第 3 條、第 20 條關於「農業發展地區」之劃設原則，以及全國國土計畫明定全國應維護優良農地總量為 $74$ 至 $81$ 萬公頃之管制底線。（法規提醒：現行《國土計畫法》針對直轄市、縣（市）國土功能分區圖之公告實施期程已修法展延，但農業發展地區之分區本旨不變。）
2. 《農業發展條例》：民國 89 年修正貫徹「放寬農地農有、落實農地農用」政策，第 10 條（農業用地變更）、第 18 條（農業用地興建農舍資格）、第 31 條（農地分割最小面積限制）為造成後續產權零碎與非農使用的關鍵法條。
3. 《農業用地興建農舍辦法》（民國 104 年 9 月修正）：限縮農舍起造人資格，確保實際從事農業生產之農民始得起造。
4. 《工廠管理輔導法》：民國 107 年當時行政院正推動「保護農地－拆除農地上新增未登記工廠」專案行動方案。（法規提醒：現行法已於民國 108 年全面修正，採「全面納管、就地輔導、非屬低污染者輔導遷廠」原則處理農地違規工廠。）

• 關鍵理論與政策工具：
• 糧食安全（Food Security）與自給率：台灣綜合糧食自給率常年徘徊於 $30\%$ 至 $33\%$ 左右，具有高度國際進口依賴風險。
• 土地外部性（Land Externality）與市場失靈：農地轉作非農用（如豪華農舍、違章工廠）雖具個別地主的高收益，卻轉嫁環境公害與空間破碎成本給全體社會。
• 發展權移轉（TDR）與生態系服務價值補償（PES）：限制特定農地發展之正當性補償工具。

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解題方法

本題屬於典型的「政策分析型」申論題，答題結構應採取「問題診斷（課題） $\rightarrow$ 標竿對策（解方）」的邏輯對應法：

1. 課題面向（病因）：自「量（總量流失）」、「質（污染劣質化）」、「體（產權與空間破碎化）」、「人（農民高齡化與經營效益低）」等四大結構性限制切入，切中台灣農地長年痛點。
2. 對策面向（藥方）：針對上述課題，對應提出「總量與分區保全（管制面）」、「清理與防杜違規（執法面）」、「規模化與活化利用（生產面）」、「誘因與生態補償（經濟面）」四大機制。
3. 論述重心：必須精準點出民國 107 年《全國國土計畫》公告之「農地需求總量」以及「農業發展地區分級劃設」之劃時代變革，使答案具備專業深度與法制立論依據。

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選項分析

本題為高考三級地政類科之申論題，無選擇題選項。考生應以嚴謹的申論邏輯，分點層次化呈現答題內容。

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解題技巧

1. 掌握政策時代節奏：民國 107 年為台灣國土空間規劃的分水嶺（內政部於 107 年 4 月 30 日公告實施《全國國土計畫》）。作答時若能主動寫出「$74$ 至 $81$ 萬公頃」的目標數據，閱卷委員即能確認考生具備扎實的政策追蹤功底。
2. 切忌口號式作答：不可僅寫「加強稽查」、「嚴格執法」等空泛宣示，必須寫出具體行政法規工具（如：《農業用地興建農舍辦法》審查資格、綠色環境給付、農業發展地區五類劃設）。
3. 「課題」與「對策」前後呼應：前段寫出幾項課題，後段就針對該項課題提出專屬對策，形成工整對稱的答題架構。

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【答案】

核心觀念

本題測驗「都市災害防救與更新政策」以及「都市土地利用法制之經濟誘因機制」。

1. 政策背景核心：涵蓋都市耐震防災能量不足、人口與建物「雙老危機」、傳統《都市更新條例》程序冗長且產權整合不易等結構性困境，促成政府於民國 106 年公布施行《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱《危老條例》）。
2. 法規依據（以命題當年民國 107 年法規為準）：

• 政策目的：依《危老條例》第 1 條，在於「為防減災、改善居住環境與提升建築安全，加速都市危險及老舊建築物之重建」。
• 稅捐減免：依民國 106 年制定公布之《危老條例》第 8 條，針對地價稅與房屋稅所提供之「重建期間免徵」、「重建後減半徵收」及「自然人長期持有延長減半」等具體獎勵。

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解題方法

本題為經典的「政策緣由與法定實體規範」雙核心申論題型，切入點與層次架構如下：

1. 第一子題（推動緣由）採「政策體系化分析」： 不應僅泛論「房子老舊」，而應由土地政策的四大維度層層推導：

• 「天災與防減災」（耐震係數不足之安全危害）
• 「人口與社會結構」（超高齡化與無障礙設施缺乏的雙老現象）
• 「都更制度之瓶頸」（既有都更門檻高、整合費時、小基地受阻）
• 「總體經濟與市容效益」（活絡內需營建動能與促進景觀機能再生）

2. 第二子題（稅捐獎勵）採「法條要件結構化條列」： 依民國 107 年當時有效之《危老條例》第 8 條，按「申請期限要件」、「重建期間」、「重建完成後」、「自然人特別延長規定」與「租稅競合限制」依序精確答題，展現法條記憶與邏輯完整度。

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題型結構分析（申論爭點剖析）

本題為申論試題，評分重點聚焦於兩大爭點之精確性與深度：

1. 緣由分析之廣度：能否跳脫法條本文，點出傳統都市更新因涉及公聽會、審議委員會及爭議處理機制，導致「牛步化」，因此危老條例採「百分之百同意即享快軌程序」的制度替代定位。
2. 租稅獎勵之精確度：稅目僅限於「地價稅」與「房屋稅」（不含土地增值稅與契稅，不可與《都市更新條例》混淆）；期間限制需記清「重建期免地價稅」、「重建後地價稅與房屋稅減半 2 年」、「自然人持有未移轉得由自治法規延長房屋稅減半最長 10 年（合稱 $2+10$ 年）」及「施行後 5 年內申請」等關鍵要件。

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解題技巧

1. 記憶口訣：稅捐減免要件記住「五申、一免、二減半、十延長、不重疊」。

• 五申：條例施行後 5 年內申請。
• 一免：重建期間地價稅免徵。
• 二減半：重建後地價稅與房屋稅減半 2 年。
• 十延長：自然人續持未移轉，房屋稅得延長減半最長 10 年。
• 不重疊：同基地不得同時享有其他法律之同性質稅捐減免。

2. 防混淆陷阱：

• 《都市更新條例》有土地增值稅與契稅之減免優惠（如權利變換、首次移轉減徵），但《危老條例》僅有地價稅與房屋稅之減免，切勿將兩套法律規定雜揉。

3. 法規現況提醒：

現行法已修正：《危老條例》第 8 條第 1 項之稅捐減免申請期限，立法院後續已修正公布延長至民國 116 年 5 月 11 日止，惟減免項目與要件架構仍維持不變；解題仍以命題當年（民國 107 年）規定為準。

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【答案】