110 中華郵政招考專業職(一) 房地管理 中華郵政專業職(一) (土地法規概要) 考古題詳解

核心觀念

本題考查兩種不動產優先購買權之：

1. 成立要件與適用情形。
2. 法律性質及效力。
3. 二者發生競合時的優先順序。

本題以命題當年（民國110年）法規為準，重點在土地法第34條之1第4項與第104條。

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（一）優先購買權之意義

1. 土地法第34條之1第4項之優先承購權

土地法第34條之1第4項規定：

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

其意義如下：

• 權利主體：出賣人以外的其他共有人。
• 權利客體：某一共有人所出賣的共有物應有部分。
• 成立原因：共有關係中，有共有人出售其持分。
• 行使方式：其他共有人得共同承購，也得由其中一人單獨承購。
• 承購條件：必須接受出賣人與第三人間買賣契約的同一條件，包含買賣標的、價格、付款方式及其他重要交易條件。

此項制度的目的，在於避免共有人人數增加、簡化共有關係，並使其他共有人有機會取得完整或較完整的權利。

此優先承購權原則上屬於債權性質，主要發生於出賣共有人與其他共有人間，並無一般物權的追及效力。出賣人未依法通知其他共有人而將應有部分移轉給第三人時，並不當然影響該移轉行為的效力，其他共有人通常僅得依具體情形請求損害賠償。

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2. 土地法第104條之優先購買權

土地法第104條第1項規定：

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

其意義可分為兩種情形：

（1）基地出賣時

基地所有人出賣基地，而基地上存在合法的房屋關係時，該基地的：

• 地上權人；
• 典權人；
• 租地建屋的承租人；

得依同樣條件優先購買基地。

（2）房屋出賣時

房屋所有人出賣房屋時，基地所有權人得依同樣條件優先購買房屋。

土地法第104條的立法目的，在於使基地與房屋的所有權歸於同一人，避免房屋與基地分離所造成的法律及利用上的紛爭，以發揮土地及建物的經濟效用。

此項優先購買權須依買賣的同樣條件行使，不得只接受價格而拒絕其他重要交易條件。其法律性質為形成權，權利人於法定條件下合法行使後，即可使自己成為買賣關係中的買受人。

土地法第104條第2項另規定：

• 優先購買權人接到出賣通知後，於十日內不表示者，視為放棄。
• 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，該契約不得對抗優先購買權人。

因此，土地法第104條的優先購買權具有相對物權效力，其效力明顯強於土地法第34條之1第4項的共有人優先承購權。

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（二）二者競合後之效力及優先順序

1. 競合的典型情形

例如：

• 共有土地由其中一位共有人出售其應有部分；
• 該應有部分上同時存在租地建屋關係；
• 房屋所有人對基地具有土地法第104條的優先購買權；
• 其他共有人對該應有部分具有土地法第34條之1第4項的優先承購權。

此時，同一出售標的上同時存在兩種優先權，即發生競合。

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2. 優先順序

依土地法第34條之1執行要點及實務見解，土地法第34條之1的優先承購權，與土地法第104條的優先購買權競合時：

土地法第104條之優先購買權優先於土地法第34條之1第4項之優先承購權。

其理由如下：

（1）土地法第104條具有較強的法律效力

土地法第104條的優先購買權具有相對物權效力。優先購買權人合法行使後，得對抗第三人，並要求依同樣條件成為買受人。

核心觀念

本題考《土地法》關於土地登記規費的計算方式，以及依法免繳登記費的登記事項。解題時應先判斷登記類型，再適用「申報地價」或「權利價值」作為計費基準。

以下均以命題當年（民國110年）法規為準。

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（一）土地權利變更登記規費之計算

依《土地法》第76條規定，聲請為土地權利變更登記，應按下列標準繳納登記費：

$$登記費＝申報地價或權利價值\times 1\permil$$

亦即：

$$登記費＝申報地價或權利價值\times \frac{1}{1000}$$

其中：

1. 以土地申報地價作為計算基準者，適用於以土地價格為主要計算基礎的權利變更。
2. 無申報地價可資適用，或該權利本身具有獨立價值者，依其權利價值計算。
3. 「千分之一」即 $0.1\%$，不可誤算為百分之一。

例如，權利價值為新臺幣1,200萬元：

$$12,000,000\times \frac{1}{1000} ＝12,000$$

因此應繳登記費為新臺幣12,000元。

但《土地法》第76條設有例外：

因繼承而為變更登記者，免納登記費。

因此，繼承登記雖屬土地權利變更登記的一種，仍因法律特別規定而免繳登記費。

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（二）依法免繳登記費的登記事項

除繼承登記外，下列登記事項依法通常免繳登記費：

1. 因繼承而為之登記

繼承登記屬《土地法》第76條明文規定的免費事項。包括因繼承取得土地所有權或他項權利，而辦理的權利變更登記。

2. 權利消滅或塗銷登記

例如抵押權清償後辦理抵押權塗銷登記、地上權消滅後辦理權利塗銷登記。此類登記係將已不存在的權利自登記簿塗銷，依法免繳登記費。

3. 更正登記

因登記錯誤、遺漏或登記事項與實體權利不符，而辦理更正登記者，原則上免繳登記費。但若係因申請人故意或重大過失所造成，則不當然享有免費待遇。

4. 預告登記及其塗銷登記

核心觀念

本題考查都市計畫公共設施保留地在「保留期間」的租稅優惠，主要依據《土地稅法》第19條及第39條。以命題當年（民國110年）法規為準，應分別判斷：

1. 地價稅：依土地實際使用情形，適用特別稅率、田賦或免徵。
2. 土地增值稅：公共設施保留地於保留期間移轉，原則上免徵。

公共設施保留地，是指依都市計畫法指定作道路、公園、學校、停車場等公共設施使用，並在都市計畫中保留供將來取得的土地。

解題方法

本題可採「地價稅看使用狀態、土地增值稅看移轉時點」的方式作答。

一、地價稅

依《土地稅法》第19條，都市計畫公共設施保留地在保留期間，依下列情形課徵：

1. 仍作建築使用者

除符合自用住宅用地規定者外，按千分之六計徵地價稅：

$地價稅＝課稅地價\times 6‰$

若符合《土地稅法》第17條的自用住宅用地要件，則適用自用住宅用地千分之二的稅率：

$地價稅＝課稅地價\times 2‰$

2. 作農業使用者

依《土地稅法》第22條規定課徵田賦，而非按一般建築用地地價稅率課徵。

3. 未作任何使用而仍為空地者

免徵地價稅。

因此，公共設施保留地並非一律按千分之六課稅，必須先確認土地實際使用情形。

二、土地增值稅

核心觀念

本題考《土地登記規則》第24條之1對「土地登記及地價資料」的分級公開制度。其立法目的在於：

• 保障不動產交易安全，使交易相對人得查詢必要資料。
• 兼顧登記名義人之個人資料隱私，避免身分資料及住址遭任意蒐集、利用。

以命題當年（民國110年）法規為準，申請提供資料分為第一類、第二類及第三類，差別在於「資料公開程度」及「得申請之人」。

解題方法

本題採「資料完整程度＋申請資格」二層次作答：

1. 先說明各類資料公開或隱匿的內容。
2. 再說明哪些人具有申請資格。
3. 最後掌握由第一類至第三類之隱私保護與申請限制。

記憶上可依公開程度排列：

$$\text{第一類：完整資料、申請人最受限制}$$ $$\text{第二類：部分隱匿、任何人得申請}$$ $$\text{第三類：隱私保護較強、須具特定資格}$$

三類資料之內容及申請人

一、第一類資料

第一類資料係顯示登記名義人之完整登記資料，包括姓名、統一編號、出生日期、住址等個人資料。

得申請之人為：

• 登記名義人本人；
• 其他依法令得申請之人。

第一類資料涉及個人完整身分及聯絡資料，故非一般第三人均得申請，必須是登記名義人或具有法令依據之申請人。

二、第二類資料

第二類資料係提供較一般化之登記資料，隱匿登記名義人之統一編號、出生日期及部分住址資料，以避免任意揭露足以辨識個人身分之資訊。

第二類資料得由任何人申請。

此類制度主要是使一般交易查詢者可以確認土地或建物之登記名義人及權利狀態，但不提供完整身分識別資料，以兼顧交易安全與隱私保護。

三、第三類資料

第三類資料係在第二類資料之基礎上，進一步隱匿登記名義人之統一編號、出生日期、部分姓名及住址資料，對個人資料提供較高程度之保護。

得申請之人為：

• 登記名義人本人；
• 具有法律上利害關係之人；
• 其他依法令得申請之人。