110 中華郵政招考專業職(一) 房地管理 中華郵政專業職(一) (民法概要) 考古題詳解

核心觀念

本題以民法總則、債編及物權編的基本條文為主，測驗法律效果與法條關鍵用語。解題時應依各小題的法律關係，辨認其所屬制度，再填入法條中的精確文字。

以下均以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法與各小題解析

（一）限制行為能力人之單獨行為

民法第78條規定，限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，無效。

「單獨行為」是指只要由行為人一方作成意思表示，即可成立的法律行為，例如撤銷、解除、免除債務等。限制行為能力人原則上從事法律行為須得法定代理人允許，但本題特別強調「單獨行為」，法律效果不是效力未定，而是直接無效。

（二）無權代理人的損害賠償責任

民法第110條規定，無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。

無權代理的法律行為，未經本人承認時，對本人不生效力。為保護不知情的交易相對人，法律使無權代理人對善意相對人負損害賠償責任。

本題的關鍵是「善意」二字；若相對人明知代理人欠缺代理權，即非善意相對人，不適用本條的特別保護。

（三）侵權行為的保護客體

民法第184條第1項規定：

1. 因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
2. 故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，亦同。

第一空應填「權利」。例如侵害生命、身體、健康、名譽、自由、所有權等，均可能構成侵害權利。

第二空應填「損害」。第二句所稱「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人」，即使不涉及特定權利的直接侵害，只要行為違反善良風俗且故意造成他人損害，也成立侵權責任。

（四）所有物返還請求權

民法第767條第1項前段規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

第一空應填「無權占有」。所有權人行使返還請求權時，必須針對沒有合法占有權源的人。若占有人具有租賃、借用等合法權源，所有人不能僅依所有權請求立即返還。

核心觀念

本題主要考：

1. 分別共有中，共有人對共有物與應有部分的處分權限不同。
2. 民法第819條第1項、第2項的區別：

• 共有人得自由處分自己的應有部分。
• 共有物的處分、變更及設定負擔，原則上須得全體共有人同意。

3. 買賣契約的效力與所有權移轉效力必須分別判斷。
4. 共有人得否就其應有部分設定抵押權。

以下均以命題當年（民國110年）法規為準。現行法如有修正，並不影響本題依命題時法規所作之判斷。

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（一）甲未得乙、丙同意，與丁締結買賣契約，該契約是否有效？【12分】

1. 法律規定

民法第819條第1項規定：

各共有人，得自由處分其應有部分。

同條第2項規定：

共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。

因此，應區分：

• 甲對自己三分之一應有部分的處分；
• 甲對整筆共有土地的處分。

甲雖然是共有人，但對乙、丙的應有部分並無單獨處分權。

2. 買賣契約與物權處分的區別

買賣契約本身屬於債權契約，主要發生「甲負有移轉土地所有權、丁負有支付價金」的債權債務關係。

民法第819條第2項限制的是共有物的物權處分行為，並非當然否定共有人所締結的買賣契約。因此，甲未得乙、丙同意，與丁約定買賣整筆 $A$ 地，該買賣契約原則上仍屬有效。

但契約有效，不代表甲即可直接將整筆 $A$ 地所有權移轉給丁。原因如下：

• 甲只能自由處分自己的三分之一應有部分；
• 對乙、丙的三分之二應有部分，甲沒有處分權；
• 整筆共有土地的所有權移轉，依民法第819條第2項，須得乙、丙全體同意。

因此，若乙、丙不同意，甲至多只能履行移轉自己三分之一應有部分的義務，不能單獨完成整筆 $A$ 地所有權移轉。

3. 法律效果

本題應作如下區分：

• 甲與丁間的買賣契約：有效。
• 甲單獨處分整筆 $A$ 地的物權行為：對乙、丙的應有部分不生效力。
• 甲自己的三分之一應有部分：甲原則上有權處分。
• 丁若欲取得整筆 $A$ 地所有權：仍須乙、丙同意並完成合法移轉登記。

若甲無法依約移轉整筆土地，可能另涉及債務不履行或損害賠償責任，但不因此當然使原買賣契約無效。

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（二）甲得否以其應有部分供戊設定普通抵押權？【13分】

1. 法律規定

依民法第819條第1項，各共有人得自由處分其應有部分。

「設定抵押權」屬於對不動產設定負擔的處分行為，但甲設定的是自己三分之一的應有部分，並不是對整筆共有土地設定抵押。

因此，本題不適用必須經全體共有人同意的民法第819條第2項，而應適用同條第1項。

2. 甲具有處分權

核心觀念

本題考查民法上的「消滅時效」，重點包括：

• 一般債權請求權之時效期間：民法第125條，15年。
• 利息等定期給付債權：民法第126條，5年。
• 民法第127條所列特別請求權：2年。
• 時效完成後之法律效果：民法第144條。
• 消滅時效中斷事由：民法第129條。

以下均以命題當年（民國110年）法規為準。

（一）300萬元本金債權請求權

借款本金返還請求權，除法律另有特別規定外，適用民法第125條一般消滅時效規定：

請求權因15年間不行使而消滅。

因此，乙對甲300萬元本金之返還請求權，自其請求權可以行使時起算，15年間不行使，即罹於消滅時效。

【答案】

15年。

（二）借款利息債權請求權

民法第126條規定：

利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。

借款利息具有定期、反覆給付的性質，因此不適用本金的15年時效，而適用5年時效。

須注意，利息債權是「各期分別」起算。例如：

• 第一期利息，自該期利息到期時起算5年。
• 第二期利息，自第二期利息到期時起算5年。
• 各期利息的時效期間彼此獨立。

【答案】

每一期利息債權請求權，5年間不行使而消滅。

（三）民法第127條所定二年時效之債權請求權

民法第127條列舉多種因交易迅速、金額通常較小或具有日常性質，而適用二年消滅時效的請求權。以下列舉三種：

1. 旅店、飲食店及娛樂場之住宿費、飲食費、座費、消費物代價及其墊款。
2. 運送費及運送人所墊之款。
3. 醫生、藥師、看護婦之診費、藥費、報酬及其墊款。

其他同樣適用二年時效者，還包括：

• 以租賃動產為營業者之租價。
• 律師、會計師、公證人之報酬及其墊款。
• 技師、承攬人之報酬及其墊款。
• 商人、製造人、手工業人所供給商品及產物之代價。

【答案】

例如：

核心觀念

本題集中考查民法租賃章的五個重點：

1. 不動產租賃未具書面之效力。
2. 承租人遲付租金時，出租人之催告與終止權。
3. 租賃物之修繕責任。
4. 「買賣不破租賃」原則及其公證例外。
5. 租賃契約之最長期限。

以下均以命題當年（民國110年）之民法規定為準。

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（一）二年租期未以字據訂立之法律效果【4分】

法律規定

民法第422條規定：

不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之；未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

解題方法

本題房屋屬於不動產，租期為二年，已逾一年；又當事人未以字據訂立，因此符合民法第422條的要件。

法律效果不是租賃契約無效，而是將原訂二年之定期租賃，視為不定期限租賃。

答案

張三與李四間之租賃契約仍然成立，但原訂二年期限不生效力，應視為不定期限之租賃契約。

解題技巧

看到「不動產」、「租期逾一年」、「未立字據」三項事實，立即聯想到民法第422條。關鍵結論是：

未立字據，不是契約無效，而是視為不定期限租賃。

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（二）承租人遲付租金時，出租人得採取之法律行為【6分】

法律規定

民法第440條規定，承租人遲延支付租金時，出租人得定相當期限催告承租人支付；承租人逾期仍不支付者，出租人得終止租賃契約。

但租賃物為房屋時，遲付租金總額未達二個月租額，不得依此規定終止契約。

解題方法

本題應分成兩階段：

1. 出租人先行催告。
2. 承租人於相當期限內仍未付款，且房屋租金遲付總額已達二個月租額，出租人始得終止契約。

終止契約屬於形成權，出租人以單方意思表示即可行使，不須另得法院判決；但仍須符合催告及房屋租金二個月之限制。

答案

張三得先定相當期限，催告李四支付遲延之租金。若李四於期限內仍不支付，且房屋遲付租金總額已達二個月租額，張三得以單方意思表示終止租賃契約，並得請求積欠租金及因遲延所生之損害。

解題技巧

本小題最常見的陷阱是認為「一遲付租金，出租人即可立即解約」。正確順序為：

$$遲付租金 \longrightarrow 催告付款 \longrightarrow 逾期仍不付款 \longrightarrow 房屋租金達二個月 \longrightarrow 得終止契約$$

因此，不能跳過催告，也不能忽略房屋租金二個月的特別限制。

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（三）房屋漏水之修繕責任【3分】

法律規定

民法第429條規定：

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

民法第423條亦規定，出租人於租賃關係存續中，應保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。

解題方法