107 初等考試五等 地政 土地法大意 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地法》第 102 條的基地租賃登記規定，以及未辦理登記對租賃契約效力的影響。以命題當年（民國 107 年）法規為準，該條規定租用基地建築房屋，出租人與承租人應於契約訂立後 2 個月內，聲請地上權登記。

此處的「應聲請登記」是法定義務，並非租賃契約生效要件。未依期限辦理登記，不因此使租賃契約無效，也不使契約在登記前不生效力。

解題方法

先區分兩件事：一是甲、乙間的基地租賃契約是否成立、有效；二是是否依《土地法》第 102 條辦妥地上權登記。題目問的是「租賃契約之效力」，不能把未完成登記直接等同於契約無效或尚未生效。依官方答案所採見解，未在 2 個月內辦理登記，不影響租賃契約效力，故選有效。

選項分析

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準。

核心觀念

本題測驗核心為民法繼承編法定繼承人順位與代位繼承、民法物權編非因法律行為取得不動產之登記性質，以及土地法之繼承登記辦理期限與逾期處罰：

1. 法定繼承人與親等近者優先原則：依民法第 1138 條及第 1139 條規定，配偶為當然繼承人；血親繼承人之第一順序為直系血親卑親屬，以親等近者為先。
2. 代位繼承之要件：依民法第 1140 條規定，代位繼承僅限於第一順序繼承人於「繼承開始前死亡或喪失繼承權」時，其直系血親卑親屬始得代位繼承其應繼分。
3. 胎兒權利能力與利益保護：依民法第 7 條規定，胎兒關於其個人利益之保護視為既已出生，但前提出於該胎兒依法「本有該權利受侵害或得取得利益」之情況。
4. 設權登記 vs. 宣示登記：民法第 758 條之登記為「設權登記」（物權生效要件）；民法第 759 條因繼承取得不動產物權，登記僅為處分要件，屬於「宣示登記」。
5. 繼承登記之法定時限：依土地法第 73 條規定，繼承登記之申請期限為「6 個月」，逾期得處罰鍰。

解題方法

1. 親屬關係與繼承資格檢視：

• 被繼承人：甲。
• 配偶：乙（民法第 1138 條配偶當然繼承）。
• 女：丙（第一順序直系血親卑親屬，一親等）。
• 女婿：丁（一親等直系姻親，非血親，無繼承權）。
• 母親：戊（第二順序直系血親尊親屬；因有第一順序之丙繼承，戊遭排除）。
• 胎兒：丙丁之子女（二親等直系血親卑親屬；因親等近之一親等卑親屬丙尚在世且無喪失繼承權，胎兒無繼承資格，亦無代位繼承之適用）。
• 結論：僅配偶乙、女丙二人為合法繼承人。

2. 登記效力與時限檢驗：

• 繼承取得物權毋須登記即生效，登記係為處分，屬宣示性質。
• 土地法繼承登記期限為 6 個月，非 1 年。

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 5 條的房屋用途分類與稅率。房屋依實際用途區分為住家用與非住家用；供人民團體等非營業使用的房屋，法條將其列在「非住家用房屋」項下，適用非住家用稅率。

依命題當年（民國 107 年）《房屋稅條例》第 5 條，供人民團體等非營業使用者，稅率為房屋現值的百分之一點五至百分之二點五，實際徵收率由地方政府在法定範圍內訂定。

解題方法

先依題目所述用途判斷房屋分類：人民團體等非營業使用，並非住家用途；接著對照第 5 條，這類房屋屬於「非住家用房屋」。題目問的是適用哪一類稅率，因此選「非住家用房屋稅率」，無須進一步判斷地方政府實際採用的稅率。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 27 條第 1 項：各專有部分的區分所有權人有一表決權；數人共有同一專有部分時，該表決權應推由一人行使。因此，共有人共同持有的是同一專有部分的表決權，並非每位共有人各有一票。

以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。該項規定現行法仍相同。

解題方法

先辨認題目問的是「數人共有一專有部分」時，表決權由誰行使。依第 27 條，該專有部分仍只有一個表決權，並應由共有人推選其中一人代表行使，故選項 A 正確。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》中徵收土地發給抵價地的適用範圍、面積比例，以及核定不發給抵價地時的現金補償期限。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

依當時《土地徵收條例》第 40 條，區段徵收範圍內的土地所有權人，得在法定期限內申請發給抵價地；經核定不發給抵價地者，主管機關應自核定之次日起 15 日內發給現金補償。

解題方法

先辨認題目問的是「抵價地」制度，再依序核對四項常考規定：適用徵收種類、抵價地總面積比例、不發給抵價地的補償期限，以及未按期接管的效果。其中，申請抵價地並非適用所有徵收；抵價地總面積也有法定原則比例。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》關於被徵收土地或土地改良物所有權人死亡、尚未辦竣繼承登記時，徵收補償費如何發放。解題關鍵是：未辦繼承登記不代表補償費必須等到登記完成才發放；依法得由部分繼承人按其應繼分領取。

以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

解題方法

先確認題目問的是「補償費的發放方式」，再依《土地徵收條例》關於所有權人死亡、未辦竣繼承登記的規定判斷。規定允許部分繼承人按應繼分領取，因此不以全體繼承人到齊或先完成繼承登記為必要條件；也不會因此將補償費視為由任一繼承人代表全體領取的連帶債權。

選項分析

• (A) 得由部分繼承人按其應繼分領取之：正確。 所有權人死亡而未辦竣繼承登記時，部分繼承人得按各自應繼分領取補償費，符合題意及命題當年法規。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 49 條撤銷或廢止徵收後的公告、返還補償地價，以及原有權利回復規則。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

撤銷或廢止徵收經中央主管機關核准後，直轄市或縣（市）主管機關應公告，並通知原土地所有權人於一定期間內繳清應繳納的價額。該期間不得少於 6 個月。

解題方法

掌握第 49 條的三個關鍵：公告期間是 30 日；繳款期限至少 6 個月；原設定的他項權利及耕地租約並非一律回復。據此逐項比對選項即可。

選項分析

核心觀念

本題考《國土計畫法》第 9 條所定的全國國土計畫核定權限。依命題當年（民國 107 年）法規，全國國土計畫由中央主管機關擬訂、審議，再報請行政院核定。此處的「核定」機關是行政院；內政部則是中央主管機關，負責擬訂及審議。

解題方法

先區分計畫作業中的不同權責：「擬訂、審議」與「核定」不是同一層級的工作。依《國土計畫法》第 9 條，全國國土計畫的程序是由中央主管機關擬訂、審議，報請行政院核定，因此題目問核定者，應選行政院。

選項分析

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 11 條：房屋標準價格由不動產評價委員會評定，並由直轄市、縣（市）政府公告；同條規定，房屋標準價格每三年重行評定一次。

以命題當年（民國 107 年）法規為準，該條規定的重評週期就是三年。本題問的是「重行評定之時期」，不是房屋逐年折舊的計算期間。

解題方法

先辨認題目所問的標的是「房屋標準價格」，再套用《房屋稅條例》第 11 條的明文週期：每三年重行評定一次，因此選項應選「每 3 年」。

條文另規定房屋標準價格應依耐用年數折舊、按年遞減價格；這項年度折舊規定與每三年的重行評定週期不同，不能混為一談。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 47 條之 1「申報移轉現值的審核標準」。本題以命題當年（民國 107 年）法規為準，判斷各類土地移轉案件應採用哪一時點的公告土地現值。

一般契約移轉的關鍵，是申報是否在訂定契約日起 30 日內完成：

• 30 日內申報：以訂約日當期公告土地現值為準。
• 逾 30 日申報：以受理申報機關收件日當期公告土地現值為準。

遺贈、法院判決移轉及法院拍賣，則各有其特別基準時點。

解題方法

逐項比對選項所列的日期與法條規定。A 把「30 日內申報」的基準日寫成送件日；法條規定的基準日其實是訂約日，因此 A 錯誤。其餘選項列出的特別案件基準日，均與規定相符。

選項分析

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）民法物權編之規定為準（現行法規內容相同未修正），主要測驗考生對民法「用益物權」中「農育權」之存續期限、權利處分權能及違反轉租限制之法律效果。核心法條與法理包括：

1. 農育權之存續期限：民法第 850 條之 1 第 2 項（原則不得逾 $20$ 年，逾期縮短；造林、保育為目的者不受 $20$ 年之限制）。
2. 農育權之處分與設定抵押權：民法第 850 條之 3 第 1 項（原則得自由讓與或設定抵押權）及民法第 882 條（地上權、農育權、典權得為權利抵押權之標的物）。
3. 禁止出租之效果與債權契約效力：民法第 850 條之 3 第 3 項、第 4 項（農育權人原則不得將土地或權利出租；違反者土地所有人得終止農育權，租約本身在當事人間仍為有效之債權契約）。

解題方法

解答本科用益物權題目，應從「物權處分自由原則」、「存續期間之原則與例外」、以及「債權行為（負擔行為）與物權效果之區隔」三個層次逐一審視：

1. 檢視權利設定抵押權之適格性：農育權為具財產價值之用益物權，法條明定得讓與及設抵。
2. 檢視租賃契約效力：區分「民法禁止出租之規範目的」與「債權契約之成立生效」。違法出租之處罰效果為「土地所有人取得終止權」，而非直接使契約無效。
3. 檢視數字與除外規定：記憶法定年限（$20$ 年），並辨析「造林、保育」因成長復育期長，立法例特設排除上限之但書。

選項分析

• (A) 正確： 依民法第 850 條之 3 第 1 項前段規定：「農育權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。」且民法第 882 條亦明定，地上權、農育權及典權得為抵押權之標的物（即權利抵押權）。因此，農育權人得將其農育權設定抵押權向金融機構或他人擔保融資。
• (B) 錯誤：

核心觀念

本題考《平均地權條例》對特定土地課徵地價稅的特別稅率。以命題當年（民國 107 年）法規為準，工業、礦業等供特定事業直接使用的土地，符合規定時按千分之十計徵；都市計畫公共設施保留地在保留期間仍作建築使用者，除自用住宅用地外，按千分之六計徵；自用住宅用地的稅率則為千分之二。

解題方法

逐項對照題目列出的土地類型與法定稅率，尤其要留意：同一條文列出的不同用途土地，稅率可能相同；而「政府興建之社會住宅」與法條原用語是否一致，也需一併辨明。

選項分析

① 正確。​供工業、礦業直接使用的土地，符合目的事業主管機關核定規劃使用等規定時，按千分之十計徵。

② 錯誤。​寺廟、教堂用地屬特定事業用地，符合規定時按千分之十計徵，不是千分之六。

③ 錯誤。​依都市計畫法規定設置的加油站用地，符合規定時適用千分之十，不是千分之五。

核心觀念

本題考查「地價調查估計」的辦理流程。依命題當年（民國 107 年）《地價調查估計規則》的作業順序，須先準備基本圖籍與資料，再調查交易或收益實例，接著估計實例土地正常單價、劃分或修正地價區段，最後估計區段地價並計算宗地單位地價。

解題方法

按作業由「資料準備」到「調查與分析」，再到「區段及宗地地價計算」排列：

1. ⑤蒐集、製作或修正基本圖籍及資料：先備妥地籍圖、都市計畫圖及相關資料。
2. ⑥調查買賣或收益實例等：調查實例、繪製地價區段草圖，並蒐集影響區段地價的因素。
3. ③估計實例土地正常單價：分析實例價格，估計其正常單價，作為地價評估依據。
4. ④劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖：依土地使用、交通及地價差異等因素劃定區段。
5. ①估計區段地價：依區段內正常價格資料及相關因素估計區段地價。
6. ②計算宗地單位地價：依宗地所在區段及其個別條件，計算宗地單位地價。

核心觀念

本題考《土地法》第 70 條的登記損害賠償制度。地政機關因登記錯誤、遺漏或虛偽，致土地權利人受損害時，依法負損害賠償責任；賠償金來源為登記儲金。依命題當年規定，登記費按一定比例提撥，設專戶儲存，並配合國家賠償請求權的法定期間保留。

以下以命題當年（民國 107 年）法規及本題官方答案為準。

解題方法

本題要同時核對三項要件：提撥比例、儲存方式，以及保留年限。官方答案所對應的規定為：登記費提撥百分之十作為登記儲金，設專戶儲存，保留五年。因此，符合這組規定的選項為 (B)。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》耕地租用規定，重點包括地租上限、地租給付方式、預收限制、終止租約的意思表示、轉租及優先承買等規定。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

解題方法

逐一核對六項敘述，辨認正確的耕地租用規則，再比對選項。①②⑤均正確；③④⑥有關預收地租、放棄耕作權利及優先權的敘述不符法定規定，因此選擇包含且僅包含①②⑤的選項。

選項分析

① 正確。《土地法》第 110 條規定，耕地地租不得超過地價百分之八。

② 正確。《土地法》第 111 條規定，耕地地租得以農作物代繳；承租人依當地習慣以農作物代繳，符合耕地租用規定。

③ 錯誤。《土地法》第 112 條限制出租人預收地租，預收金額不得超過二個月應繳租額，並非一年應繳租額的二分之一。

核心觀念

本題考司法院釋字第 742 號對都市計畫定期通盤檢討的法律性質，以及人民不服該檢討結果時的救濟途徑。以命題當年（民國 107 年）法規與解釋內容為準。

釋字第 742 號指出，都市計畫定期通盤檢討所作成的都市計畫變更，具有一般、抽象規範的性質，屬於法規，而非對特定人、特定事件所作成的行政處分。其是否得提起行政救濟，則須依都市計畫內容及對權利的影響判斷，不能一概排除。

解題方法

先辨別都市計畫通盤檢討的性質：若其內容是對一定區域內不特定多數人、未來反覆適用的規範，性質即為法規。接著對照各選項，注意不要把「屬於法規」誤解為人民完全不能尋求司法救濟；釋字第 742 號正是要求對都市計畫的司法救濟制度作適當修法。

選項分析

(A) 錯誤。 釋字第 742 號並未認定都市計畫定期通盤檢討一律不得提起訴願與行政訴訟。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 31 條及第 32 條的補償規定。依命題當年（民國 107 年）法規：

• 建築改良物補償費，按徵收當時的重建價格估定。
• 農作改良物被徵收時，若與孳息成熟期相距在一年以內，按成熟時孳息估定；相距逾一年，則按種植及培育費用，並參酌現值估定。
• 徵收公告前已領有建築執照，或在農地上合法改良土地，並依規定停止工作者，其已支付的土地改良費用應予補償。

解題方法

逐項對照法條用語，特別留意農作改良物補償的期限單位：法條規定的是「一年」，題目第 ②、③ 項卻寫成「一個月」。再核對第 ④ 項是否符合第 32 條的適用條件，即可判斷正確項目為 ①、④。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 9 條的徵收收回權。原土地所有權人於土地被徵收後，遇有法定情形時，得於法定期間內申請收回土地。解題須分清楚三件事：收回權的期間起算點與年限，以及哪些情形構成收回事由。

以下依命題當年（民國 107 年）法規判斷。現行法已修正，作答仍以命題當年的規定為準。

解題方法

先把題目中的敘述分成「行使期間」與「收回事由」：

• ①主張收回權可於徵收公告日起 20 年內行使，須核對法定期間及起算點。
• ②③④分別核對《土地徵收條例》第 9 條所列的收回事由與期限。

依民國 107 年《土地徵收條例》第 9 條，收回權的行使期間是自徵收公告之日起 20 年內；

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 8 條的「一併徵收」，重點在申請人、申請期限、殘餘部分的條件，以及應向何機關提出。

以命題當年（民國 107 年）法規為準，《土地徵收條例》第 8 條規定：符合條件時，所有權人得於徵收公告之日起一年內，向該管直轄市或縣（市）主管機關申請一併徵收。兩種情形是：

1. 徵收土地的殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用。
2. 徵收建築改良物的殘餘部分不能為相當之使用。

因此，土地或建築改良物被徵收後，若剩餘部分已難以合理利用，所有權人可請求將該殘餘部分也納入徵收。

解題方法

依序核對各敘述中的四個要件：期限、申請人、殘餘部分條件、受理機關。

題目以羅馬數字列出五項敘述；先判斷各敘述正誤，再對照選項。第 ②、③項是條文列明的兩種情形，第 ⑤項符合條文規定的受理機關；第 ①項期限錯誤，第 ④項申請人資格錯誤，因此正確組合為 ②③⑤。

核心觀念 本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行法規內容亦同）。本題核心在於測驗「胎兒為繼承人時之繼承登記」以及「將來為死產時之權利效力與後續登記程序」，主要涉及以下法規與法理：

1. 土地登記規則第 121 條：

• 第 1 項：胎兒為繼承人時，在保留其應繼分辦理繼承登記前，胎兒將來為死產者，由其他繼承人就其應繼分申請繼承登記。
• 第 2 項：前項保留胎兒應繼分之繼承登記，於胎兒將來為死產者，其土地權利溯及繼承開始時消滅，由其他繼承人共同申請更正登記。

2. 民法第 7 條之法理（解除條件說）： 胎兒以將來非死產者為限，關於其個人利益之保護，視為既已出生。若將來為死產，則自始不具權利能力，其繼承權溯及繼承開始時即不存在。

解題方法 本題為標準的法條記憶與法理結合題，解題切入點如下：

1. 實體法效力切入：依民法第 7 條解除條件說之法理，胎兒一旦死產，視為既已出生之條件不成就，其取得之權利溯及於繼承開始時歸於消滅，並非自死產或登記後才向後失效。
2. 程序法規定切入：土地登記規則第 121 條第 2 項明定，已保留胎兒應繼分辦理繼承登記後，若胎兒將來為死產，法效為「土地權利溯及繼承開始時消滅」，後續登記則為「由其他繼承人共同申請更正登記」。兩相對照，即可精準鎖定法條文字完全吻合之選項。

選項分析

• (A) 錯誤： 申請之登記類別錯誤。依土地登記規則第 121 條第 2 項規定，應由其他繼承人共同申請「更正登記」，而非「更名登記」。

核心觀念

本題考「土地徵用」與「土地徵收」的區別，尤其是徵用的目的、標的及使用補償計算方式。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

土地徵收是取得土地所有權；土地徵用則是在一定期間內取得土地或土地改良物的使用，以供臨時使用，原所有權不因此移轉。依當時《土地徵收條例》第 58 條，因國家緊急需要或興辦公益事業等情形，得徵用私有土地或土地改良物。徵用使用補償費按年計算：土地以徵用公告期滿第十五日的公告土地現值百分之十計算；土地改良物以徵收補償費百分之十計算。

解題方法

先辨認各選項是在描述「徵收」還是「徵用」，再核對徵用的標的及補償方式：

1. 「公共事業之需要或實施國家經濟政策」是《土地法》第 208 條所列的土地徵收事由。
2. 徵用是取得一定期間的使用權利，不是取得土地所有權。
3. 徵用補償依《土地徵收條例》規定計算，不是概括按市價補償，也不是以徵收補償費百分之五十計算改良物補償。

選項分析

核心觀念

本題考《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》對自然人取得住宅的限制，以及申請審核程序。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

依當時辦法第 6 條，大陸地區人民申請取得不動產物權，應先向不動產所在地的直轄市或縣（市）政府申請審核；地方政府審核通過後，再報請內政部許可。住宅用途另受每人限單獨取得一戶、不得出租，以及登記後三年內原則上不得移轉等限制。

解題方法

先辨認各選項涉及的是「住宅取得限制」、「移轉限制」或「申請機關」。A、B、D考住宅用途的實體限制及例外；C考申請流程。逐一對照辦法第 6 條及第 6 條之 1，即可判斷：申請文件是向地方政府提出，內政部則在地方政府審核通過後負責許可，因此 C 把申請審核機關寫成內政部，敘述錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 79 條之 1 第 1 項所列的預告登記保全原因。依命題當年（民國 107 年）法規，得聲請預告登記保全的請求權包括：

1. 關於土地權利移轉或使其消滅的請求權。
2. 土地權利內容或次序變更的請求權。
3. 附條件或期限的請求權。

預告登記是為保全這些請求權而設，聲請時須檢附登記名義人的同意書。

解題方法

將題目列出的原因逐一對照法條用語：

• 土地權利移轉：②
• 使土地權利消滅：③
• 土地權利內容變更：④
• 土地權利次序變更：⑤
• 附條件或期限：⑥

①「贈與或繼承」是可能涉及權利移轉的事由，但法條列舉的是「關於土地權利移轉或使其消滅之請求權」，並未把「贈與或繼承」本身列為一種預告登記原因。因此，應選②③④⑤⑥。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》對「囑託登記」與「登記機關逕為登記」的區分。囑託登記是由法院或政府機關依法發文，囑託登記機關辦理；逕為登記則是法規指定由登記機關直接辦理，無須另由機關囑託。

以命題當年（民國 107 年）法規為準，《土地登記規則》第 29 條列有政府機關得囑託登記的情形，包括因土地徵收或撥用、照價收買，以及依《破產法》第 66 條規定的登記。第 28 條則規定，特定事項應由登記機關逕為登記。

解題方法

先辨別各選項的登記程序：若屬第 29 條列舉的囑託登記事由，即為「得囑託」；若屬第 28 條所定登記機關逕為登記，就不是本題所問的囑託登記情形。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》的章節分類：哪些登記種類列在「第十二章　其他登記」之下。以命題當年（民國 107 年）法規為準，該章包含更名及管理者變更、住址變更、書狀換給及補給、使用管理等登記。

「更正登記」與一般所稱「土地權利變更登記」分別屬於其他章節，不能只因名稱含有「登記」或涉及資料變動，就列入「其他登記」。

解題方法

逐項對照《土地登記規則》第十二章的各節名稱：

• 第一節：更名登記及管理者變更登記，對應②、⑦。
• 第二節：住址變更登記，對應③。
• 第三節：書狀換給及補給登記，對應⑤、⑥。
• 第四節：使用管理登記，對應④。

所以第十二章「其他登記」包括②③④⑤⑥⑦。①更正登記與⑧土地權利變更登記不在此章。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 37 條所列應登記的權利種類。依命題當年（民國 107 年）《土地法》第 37 條規定，土地登記是將土地及建築改良物的權利登記於土地登記簿；應登記的權利包括所有權、地上權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權及農育權。

判斷時應以該條明列的權利為準。題目中的「空間權」與「發展權」不在第 37 條所列權利之中。

解題方法

逐一比對題目列出的六種權利與《土地法》第 37 條：

• 條文列有：地上權、所有權、抵押權、不動產役權。
• 條文未列：空間權、發展權。

因此，應選包含 ①②④⑥、且不含 ③⑤ 的選項。

選項分析

• ①地上權：正確。《土地法》第 37 條明列地上權為應登記的權利。
• ②所有權：正確。​所有權是土地登記所登記的核心權利，且明列於第 37 條。
• ③空間權：錯誤。​空間權不屬於第 37 條列舉的應登記權利種類。

核心觀念

本題考《地籍測量實施規則》第 185 條所定的地籍圖重測程序。依命題當年（民國 107 年）法規，重測應依序辦理：劃定重測地區、地籍調查、地籍測量、成果檢核、異動整理及造冊、繪製公告圖、公告通知、異議處理等。本題列出的八項，正好是這段程序的前八個階段。

解題方法

先依「確認範圍、調查與測量、整理成果、公告與處理異議」的先後排列，再對照題目編號：

• 先劃定重測地區：⑧
• 再辦地籍調查及地籍測量：④ → ③
• 測量後檢核成果：②
• 檢核後辦異動整理及造冊、繪製公告圖：⑦ → ⑥
• 完成公告圖後公告通知，並處理異議：① → ⑤

因此順序為 ⑧④③②⑦⑥①⑤。

選項分析

• (A) ⑧①④③⑤②⑥⑦：錯誤。 把公告通知排在地籍調查與測量之前；異議處理也排在成果檢核之前。公告與異議處理都應在相關測量成果整理、公告後辦理。
• (B) ⑧①④③⑤⑦⑥②：錯誤。 公告通知與異議處理均過早；

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 第 1 項的「多數決處分」門檻。以命題當年（民國 107 年）法規為準，共有土地或建築改良物的處分、變更及設定負擔，須符合下列任一條件：

1. 人數與持分雙重過半：共有人過半數同意，且其應有部分合計過半數。
2. 持分逾三分之二的例外：應有部分合計逾三分之二同意時，共有人數不予計算。

這兩種是擇一符合，不是必須同時符合。

解題方法

先把題目敘述與法條門檻逐一對照：

• 「共有人過半數及其應有部分合計過半數」對應人數與持分雙重過半，故 ②正確。
• 「應有部分合計逾三分之二時，其人數不予計算」對應持分逾三分之二的例外，故 ④正確。

因此應選含有②、④的選項 (B)。

選項分析

核心觀念

本題考土地法第 34 條之 1 第 4 項的共有人優先購買權。以命題當年（民國 107 年）法規為準，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；數人主張時，依各自應有部分比例承購。

判斷本題要分清楚三件事：優先購買權是由「他共有人」行使、須有出賣應有部分的情形，且承購價格須與第三人買賣契約相同；至於行使期間，土地法第 34 條之 1 並未規定一律為通知到達後 1 個月。

解題方法

逐項核對題目所列要件與土地法第 34 條之 1 第 4 項：

• ②「須以買賣為前提」：符合優先購買權的適用情形。
• ③「依與第三人所訂買賣契約之同一價格」：符合同一價格承購原則。
• ①「行使客體須為他共有人」：此敘述把行使權利的主體與標的混淆。優先購買權人是他共有人，行使客體則是出賣人的應有部分，因此不列入正確項目。
• ④「通知到達後 1 個月內表示」：不是土地法第 34 條之 1 所定的一般期間。

所以正確項目為②③。

核心觀念

本題考《地方制度法》對鄉公所處分公有財產的程序限制。以命題當年（民國 107 年）法規為準，鄉公所處分或設定負擔於其所管公有土地，或出租期間超過十年，須經鄉民代表會審議同意，並報縣政府核准。

解題方法

先抓題幹中的兩個關鍵程序：鄉民代表會同意，以及縣政府核准。題目問的是鄉公所所管公有土地的處分、設定負擔或超過十年的租賃，逐一對照選項中列出的機關即可。省議會與行政院都不是此項程序的法定要件。

選項分析

核心觀念

本題考原住民保留地所有權移轉的身分限制，以及信託契約不得違反禁止規定的效力。

以命題當年（民國 107 年）法規為準，《原住民保留地開發管理辦法》第 18 條第 1 項規定，原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定的特定用途外，移轉土地的承受人以原住民為限。依《信託法》第 5 條第 1 款，信託行為的目的違反強制或禁止規定者，信託行為無效。

解題方法

先看信託是否會使土地所有權移轉給受託人。信託以財產權移轉或其他處分為基礎；題目中甲將其所有的原住民保留地信託給乙，乙是受託人且並非原住民，因此承受土地所有權的人不符合《原住民保留地開發管理辦法》第 18 條的身分限制。

此信託使非原住民取得保留地所有權，違反該限制，依《信託法》第 5 條第 1 款，信託契約無效。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》有關地籍圖重測結果確定後，辦理土地標示變更登記的程序，以及該登記對基地上建物與既有他項權利的處理方式。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

地籍圖重測確定後，登記機關依重測結果辦理土地標示變更登記；若重測前土地已設定他項權利，登記完畢後應通知他項權利人。這項通知是重測變更登記程序中的明文要求。

解題方法

先判斷題目問的是「重測確定後如何辦理變更登記」，再分辨各選項所述的是登記依據、建物是否要辦登記，或他項權利人的通知程序。依民國 107 年《土地登記規則》關於地籍圖重測確定後登記的規定，重測前已設定他項權利者，辦理登記完畢後應通知他項權利人，因此選項 (C) 正確。

選項分析

核心觀念

本題考公地撥用的標的範圍、撥用價款基準，以及撥用後的登記方式。以命題當年（民國 107 年）法規為準，相關依據包括《土地法》第 26 條、《國有財產法》第 38 條及行政院訂頒的「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」。

公地撥用是政府機關因公務或公共需要，申請使用其他機關管理的公有不動產。撥用得依規定採有償或無償方式；無償撥用核准後，應辦理管理機關變更登記。

解題方法

逐一比對選項中的關鍵限制與法定用語：撥用標的是否只限於地方政府土地、價款基準是公告地價或公告土地現值、無償撥用後是否辦理管理機關變更登記，以及有償或無償何者為原則。

選項分析

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準。 本題測驗《平均地權條例》中「公告地價」與「公告土地現值」（簡稱公告現值）之法定定義、公告週期、主管機關法定用途及申報標準之核心觀念。

涉及法規：

1. 《平均地權條例》第 14 條：重新規定地價之週期。
2. 《平均地權條例》第 16 條：申報地價之標準及增減上下限幅準。
3. 《平均地權條例》第 46 條：公告土地現值之公告日期及法定功能。
4. 《契稅條例》第 2 條：契稅課稅客體與範圍。

解題方法

解題切入點在於區分「兩價分流體系」：

• 公告地價（靜態持有稅體系）：每 2 年重新規定一次，供人民作「申報地價」之參考（上下限各 $20\%$），申報後作為核課「地價稅」之基礎。
• 公告現值（動態移轉稅體系）：每年 1 月 1 日公告，作為土地移轉或設定典權時「申報土地移轉現值」之參考，並作為核課「土地增值稅」及徵收補償（早期）之基礎。

將題幹各子項對應上述兩大體系，即可快速判定真偽。

選項分析

• ① 錯誤： 契稅之課徵標的為建物（房屋）​所有權移轉（買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權），且依《契稅條例》第 2 條但書規定，在開徵土地增值稅區域之土地「免徵契稅」。公告現值係作為土地移轉時審核「土地增值稅」之依據，與契稅無涉。

• ② 正確： 依《平均地權條例》第 16 條規定，政府於舉辦規定地價或重新規定地價時辦理公告地價，土地所有權人於公告期間內申報地價，故「公告地價」係供土地所有權人「申報地價」之重要參考與評估基準

核心觀念

本題考《區域計畫法施行細則》第 11 條非都市土地使用分區的劃定原則。判斷時要掌握各使用區的目的與關鍵用語，尤其要分清「特定農業區」與「一般農業區」，以及「森林區」與「國家公園區」各自的法定描述。

以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

解題方法

逐項比對選項敘述與施行細則第 11 條的分區定義。看到「優良農地或重大農業改良設施」應辨認為特定農業區；森林區著重保育利用森林資源、維護生態平衡及涵養水源；國家公園區則依《國家公園法》劃定。鄉村區的描述若與法條文字相符，即為正確。

選項分析

• (A) 錯誤。「優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者」是特定農業區的定義，不是一般農業區。一般農業區是特定農業區以外供農業使用的土地。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》所定的徵收效力發生時點：被徵收土地所有權人的權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止。以命題當年（民國 107 年）法規為準，依《土地徵收條例》第 21 條規定，土地所有權人對其土地之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止。

解題方法

先區分徵收程序中的不同時點：核定公告、公告期滿、補償發放及權利移轉登記。題目問的是被徵收土地所有權人權利義務「何時終止」，應直接對應法條所定的補償發給完竣時點，而非公告或登記程序的完成時點。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 26 條，重點是因受領遲延、拒絕受領或不能受領而未領取的徵收補償費，如何保管及處理。依命題當年（民國 107 年）法規，主管機關應在國庫設立土地徵收補償費保管專戶，未受領的補償費應存入專戶保管，且專戶儲存的補償費應給付利息；此類補償費不適用提存法。

解題方法

先抓住第 26 條的三個關鍵：補償費存入專戶、不適用提存法、保管期間應給付利息。再核對各選項所述的起算點、期限及處理方式是否與條文相符。符合「專戶存款利息應給付」者為正確敘述。

選項分析

• (A) 錯誤。 未領取補償費逾 15 年歸屬國庫的起算點，是「通知送達發生效力之日」，不是「徵收公告期滿之日」。本選項混淆了起算時點。
• **(B) 錯誤。

核心觀念

本題考《契稅條例》所定的契稅課徵範圍，以及哪些取得房屋所有權的情形免徵契稅。依命題當年（民國 107 年）的規定，因買賣、交換、贈與、分割或占有而取得房屋所有權，屬契稅課徵範圍；因繼承取得房屋所有權，則不需繳納契稅。

解題方法

先辨認各選項的取得原因，再對照契稅的課徵類型。題目問「不需繳納契稅」，因此找出不屬契稅課徵範圍的取得方式即可。繼承取得房屋所有權不課徵契稅，故選 (C)。

選項分析

核心觀念

本題考自辦市地重劃的籌備會發起門檻。依命題當年（民國 107 年）《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》規定，發起成立籌備會，須同時有：

• 擬辦重劃範圍土地所有權人總數逾十分之三同意；
• 這些所有權人於該範圍內所有土地面積合計，逾土地總面積十分之三。

「逾」表示必須超過該比例，不含恰好等於十分之三；人數與土地面積兩項門檻也必須同時符合。

解題方法

先辨別題目問的是「發起成立籌備會」的要件，再核對法規所定的人數比例與土地面積比例。兩者都是逾十分之三，不能只符合其中一項，也不能把其他階段的同意比例套用到本題。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 76 條所定土地登記規費的計算標準，重點是區分土地總登記與繼承登記的費率。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

依當時《土地法》第 76 條規定，土地總登記按申報地價或權利價值千分之二計收；繼承登記按申報地價或權利價值千分之一計收。

解題方法

先辨認題目所問的是「登記費」，再分別對照兩種登記的法定費率：

• 土地總登記：申報地價或權利價值 $\times \frac{2}{1000}$
• 繼承登記：申報地價或權利價值 $\times \frac{1}{1000}$

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條土地權利變更登記逾期申請的罰鍰規定。土地權利變更登記應於權利變更後一個月內申請；逾期者，每逾一個月，得處應納登記費額一倍的罰鍰。

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準。後續條文曾有修正，現行法已修正；本題仍依命題年度規定判斷。

解題方法

先抓法條中的三個關鍵：計算單位是「每逾一個月」、罰鍰基準是「應納登記費額一倍」、裁罰用語是「得處」。因此，符合條文內容的是每逾一個月處應納登記費額一倍罰鍰的選項。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》實價登錄的申報期限。依命題當年（民國 107 年）《平均地權條例》第 47 條規定，權利人及義務人應於辦竣土地所有權移轉登記後 30 日內，共同申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

解題方法

先辨認題目所述交易是土地買賣，且已辦理所有權移轉登記；再依當時法規判斷申報期限的起算點與期間：

• 起算點：辦竣所有權移轉登記。
• 申報期間：30 日內。

因此，本件應自辦竣移轉登記日起算，於 30 日內申報實價登錄。

選項分析

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行土地登記規則相關規範與意旨亦同）。

1. 會同申請原則：依《土地登記規則》第 26 條規定，土地登記除法規另有規定（如得單獨申請者）外，原則上應由「權利人」及「義務人」會同申請。
2. 登記權利人與義務人之界定：

• 登記權利人：指因登記結果直接「取得權利」、「受有利益」或「免除義務」之人。
• 登記義務人：指因登記結果「喪失權利」、「負擔義務」或「受有不利益」（權利行使受限制）之人。

解題方法

判斷何者為「登記義務人」，關鍵在於檢視各選項之主體在該項登記程序中，因登記完成所產生之權利得喪變更狀態：

• 若因登記而取得權利或免除義務，為登記權利人。
• 若因登記而喪失權利或設定負擔（權利受限），即為登記義務人。

選項分析

• (A) 錯誤：在土地買賣之「所有權移轉登記」中，買受人（買方）因登記而取得土地所有權，屬於享有利益之人，為登記權利人；出賣人（賣方）因登記而喪失所有權，方為登記義務人。

核心觀念

本題考「實價登錄」申報義務人。解題依據為民國 107 年有效的《不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法》第 2 條、第 8 條：買賣案件原則上由權利人申報；但買賣案件委託地政士申請登記時，改由地政士申報；委託不動產經紀業居間或代理成交，且未委託地政士申請登記時，則由經紀業申報。

解題方法

先辨認題目問的是「不包括」哪一個申報義務人，再對照當年規定列出的身分：權利人、受託申請登記的地政士，以及符合條件的經紀業。義務人是買賣關係中的出賣人，並非當年規定列出的買賣案件申報人。

選項分析

• (A) 買賣案件成交受託申請登記之地政士：錯誤選項。 委託地政士申請買賣案件登記時，地政士負申報登錄義務，因此屬於應申報者。
• **(B) 義務人：正確答案。

核心觀念

本題考查地籍資料的保存期限，重點在辨別「登記簿」與「地籍圖」是否適用相同的保存年限。依命題當年（民國 107 年）的《地籍資料保存年限表》，登記簿及地籍圖均為永久保存。

解題方法

直接依保存年限規定對照兩種資料：登記簿永久保存，地籍圖也永久保存。因此，兩者皆為永久保存，選項 (B) 正確。

選項分析

核心觀念

本題考《國土計畫法》第45條第1項所定的全國國土計畫公告實施期限。依民國107年法規，中央主管機關應於本法施行後二年內，公告實施全國國土計畫。

《國土計畫法》於民國105年1月6日公布，並自同年5月1日施行。法條期限是從「施行」起算二年，並非從「公布」起算。

解題方法

先辨別題目問的是「全國國土計畫」的公告實施時點，再依第45條第1項確認期限起算點與期間：

中央主管機關應於本法施行後二年內，公告實施全國國土計畫。

因此，關鍵是「施行後二年內」，對應選項 (B)。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 規範的共有土地處分，以及「處分共有物」和「處分自己的應有部分」之區別。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

共有土地的處分、變更及設定負擔，原則上須有共有人過半數，且其應有部分合計過半數同意；應有部分合計逾三分之二者，則不計共有人數。這是以多數決處理共有物，並非任何共有人都須同意。

但共有人處分自己的應有部分，原則上可以自行為之，不以其他共有人同意為要件。設定抵押權也須先辨明標的是「自己的應有部分」或「整筆共有土地」。

解題方法

甲、乙、丙、丁各有四分之一。乙、丙、丁三人的應有部分合計為：

三人合計已逾三分之二。因此，乙、丙、丁得依《土地法》第 34 條之 1 多數決處分共有土地或設定負擔，不必取得甲同意。反過來說，甲一人持有四分之一，不能僅憑自己的意思處分整筆 A 地。

選項分析

(A) 錯誤。​甲出售的是自己的四分之一應有部分，屬於處分自己的權利，不是處分整筆共有土地；原則上不必先取得乙、丙、丁同意。

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 136 條的「限制登記」定義。依民國 107 年法規，限制登記是為了限制登記名義人處分其土地權利所為的登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記，以及其他依法律所為的禁止處分登記。

判斷關鍵在於：登記的作用是否在限制登記名義人處分土地權利。若只是記載權利內容或權利人間的約定，即使須辦登記，也不因此成為限制登記。

解題方法

先以《土地登記規則》第 136 條列舉的類型核對選項：假處分、預告登記及法律明定的禁止處分登記，都屬限制登記。再判斷典權絕賣條款登記的功能：它是記錄典權的約定內容，並非限制登記名義人處分土地權利，因此是題目所問的「非屬限制登記」。

選項分析

(A) 假處分登記：錯誤。 假處分登記是《土地登記規則》第 136 條明列的限制登記，用以限制登記名義人處分土地權利。

(B) 預告登記：錯誤。 預告登記同樣明列於《土地登記規則》第 136 條。依《土地法》第 79 條之 1，預告登記旨在保全請求權；登記名義人所為的處分若妨害該請求權，對預告登記所保全的請求權不生效力。其功能具有限制處分的效果。

核心觀念

本題考地價稅的累進稅率級距。依命題當年（民國 107 年）《土地稅法》第 16 條，地價稅基本稅率為千分之 10；土地所有權人在同一直轄市或縣（市）轄區內的地價總額，超過累進起點地價時，按超過的級距分段累進課徵。

解題方法

先辨認題目所問的是「超過累進起點地價 5 倍至 10 倍」這一級距，再對照各級距的稅率：

因此，題幹所指的「超過累進起點地價 5 倍至 10 倍」級距，對其超過部分課徵千分之 15。惟本題官方答案指定為 D（千分之 25），與《土地稅法》第 16 條級距表不符；千分之 25 對應的是「超過 10 倍至 15 倍」級距。

核心觀念

本題考地價稅的自用住宅優惠稅率、公有土地免稅，以及《文化資產保存法》對私有古蹟與歷史建築所定著土地的租稅減免。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

自用住宅用地符合《土地稅法》第 17 條規定者，地價稅按千分之二計徵；一般用地則依累進稅率課徵。文化資產方面，當時《文化資產保存法》規定，私有古蹟所定著的土地免徵地價稅；經主管機關登錄的私有歷史建築所定著土地，得在百分之五十範圍內減徵。公有土地符合《土地稅法》第 6 條所列免稅條件者，免徵地價稅。

解題方法

逐一核對各選項所述的稅率、減徵比例或免稅效果：

• 自用住宅用地應適用千分之二，而非千分之十。
• 私有古蹟所定著土地依法免徵地價稅。
• 私有歷史建築的減徵上限是百分之五十，不是百分之六十。
• 公有土地供公共使用，符合免稅規定時是免徵，不是減半徵收。

選項分析