110 地政士專技普考 地政士 土地法規 考古題詳解
第 一 題25 分
土地法第 100 條、第 103 條分別規定：
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。……。」
「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：……二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。……。」
試問：前開法條規定中，所稱「收回自住或重新建築」、「以基地供違反法令之使用」及「轉租基地」之意涵各為何？請詳細闡述之。
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核心觀念
本題考土地法第100條第1款及第103條第2、3款的適用界線：出租人得否收回房屋或租用建築房屋的基地，須依各款法定事由判斷。土地法對房屋及建築基地租賃設有保護承租人的規範，出租人主張法定事由時，仍須符合該事由的實質要件。
以下以命題當年（民國110年）法規及當時實務見解為準。此處所涉條文現行法並無足以改變本題結論的重要修正。
解題方法
分別依三個用語的文義及實務解釋作答：
- 土地法第100條第1款，說明「收回自住」與「重新建築」的正當性、必要性及舉證責任。
- 土地法第103條第2款，區分單純違反建築許可等行政規定，與實際將基地或基地上房屋作違法使用。
- 土地法第103條第3款，判斷承租人轉給他人使用的標的究竟是基地，還是承租人已在基地上興建的房屋或整體事業設施。
一、土地法第100條第1款：「收回自住或重新建築」
（一）收回自住
司法院院解字第3491號解釋指出，所謂「收回自住」，是出租人因正當事由，客觀上確有收回房屋的必要。出租人須就正當事由及必要情形負舉證責任，證明方法不受限制。
「自住」不限於出租人本人作住宅居住，也包括收回房屋供自己經營商業或其他事業使用。但出租人須提出具體而可信的理由，不能僅以抽象的自住意願或事後編造的理由要求承租人遷出。最高法院41年台上字第138號判決即以出租人是否確有即時收回的必要，作為判斷重點。
（二）重新建築
「重新建築」是指出租人有正當事由，且租賃房屋在客觀上確有重建必要。依最高法院70年度台上字第1401號判決，重新建築以充分利用土地為目的；只要客觀上有重建必要，即可據此主張收回，不以房屋已完全倒塌或危險到不能居住為限。
因此，應檢視房屋現況、土地利用及重建計畫等客觀情形，不能只憑出租人單方面表示想拆除改建。
二、土地法第103條第2款：「以基地供違反法令之使用」
第 二 題25 分
平均地權條例第 58 條規定：
「為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，得獎勵土地所有權人自行組織重劃會辦理之。……。前項重劃會組織、職權、重劃業務、獎勵措施等事項之辦法，由中央主管機關定之。……。」
試問：重劃會實施自辦市地重劃時，對於重劃區內適用耕地三七五減租條例規定之出租公、私有耕地，有關其耕地租約究應如何處理？另，對於重劃前已設定地上權之土地，有關其地上權又應如何處理？請分別申述之。
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核心觀念
本題考《平均地權條例》及其授權訂定的《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》，重點是自辦市地重劃後，重劃前的耕地租約與地上權如何清理。
依民國 110 年法規，耕地租約依重劃後土地是否分配，分別處理；地上權則依土地是否分配，分別採轉載或協調清理。以命題當年（民國 110 年）法規為準。
解題方法
先分辨題目所問的權利種類，再確認重劃後土地是否分配：
- 耕地租約：看重劃後有無分配土地，並注意是否協調終止租約。
- 地上權：看重劃後有無分配土地；有分配時原則上轉載，未分配時協調清理。
題目特別指明租約適用《耕地三七五減租條例》，因此應適用自辦市地重劃的特別處理規定，不能只用一般租賃關係的概念作答。
一、適用耕地三七五減租條例的耕地租約
依《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》第 37 條，分為以下情形：
（一）重劃後分配土地
重劃會應於分配結果公告確定後二個月內，邀集出租人與承租人協調。承租人得依《平均地權條例》第 63 條第 2 項第 1 款，向出租人請求補償；補償按重劃前租約面積及重劃計畫書公告當期該土地公告土地現值的三分之一計算。
雙方協調同意終止租約者，重劃會應檢具資料，函請直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理租約註銷，並通知當事人。協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具資料函知有關機關辦理租約標示變更登記。
（二）重劃後未分配土地
重劃會就該土地應領的補償地價，由出租人領取三分之二、承租人領取三分之一；並函請直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理租約註銷及通知當事人。
（三）特別情形：原公有道路、溝渠、河川及未登記地
第 三 題25 分
依土地徵收條例規定，有關土地徵收之法定補償項目包括「土地改良費用」補償。
試問：土地改良費用補償之意涵為何？又，此項補償費，應依如何之程序辦理，始得領取？請分別詳細申述之。
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核心觀念
本題考《土地徵收條例》第 32 條「土地改良費用補償」的適用要件，以及《土地徵收條例施行細則》第 32、33 條與《平均地權條例施行細則》第 12 條所定的證明、驗證及領取程序。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。
土地改良費用補償，是補償土地所有權人或其他實際支出改良費用者，因徵收停止土地改良工作而已支付的費用。其補償對象是已支付的土地改良費用，不是土地市價補償，也不是建築改良物或農作改良物本身的補償。
依《土地徵收條例施行細則》第 32 條，土地改良包括：
- 建築基地改良：例如整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、鋪築道路。
- 農地改良：例如耕地整理、水土保持、土壤改良，以及修築農路、灌溉、排水、防風、防砂、堤防等設施。
- 其他用地開發所為的土地改良。
解題方法：先確認補償要件，再說明領取程序
一、補償的法定要件
依《土地徵收條例》第 32 條，請求土地改良費用補償，須符合下列要件：
- 改良土地須屬合法改良：例如已領有建築執照，或在農地上為合法改良。
- 改良在徵收公告前進行：條文以徵收土地公告前已領有建築執照或已在農地上合法改良為前提。
- 因徵收公告而依法停止工作：依同條例第 23 條第 1 項，自公告日起不得新建、增建、改建、重建、採取土石或變更地形等；因而須停止原先進行的改良工作。
- 請求範圍限於已支付的改良費用：只補償已支出的費用，不包括尚未支出的預計費用。
因此，若改良不合法、並非因徵收公告而停止，或僅提出尚未實際支付的預估支出，均不符合此項補償的要件。
二、申請驗證與領取的程序
第 四 題25 分
請就土地法規定中，列舉三項屬債權性質之優先購買權，申述其權利人得行使優先購買權之時機。
另，地政士甲依地政士法規定，向直轄市或縣（市）主管機關申請完成簽證人登記，並已向地政士公會全國聯合會繳納簽證保證金，辦理不動產契約簽證業務多年；然最近，甲因病亡故，是以其繼承人擬申請退還簽證保證金。
試問：申請退還地政士簽證保證金之要件為何？
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核心觀念
本題分成兩個爭點：
- 區分《土地法》上債權性質的優先購買權，並說明權利人可在什麼時點行使。
- 說明簽證人死亡後，其繼承人申請退還簽證保證金的法定條件。
債權性質的優先購買權，係權利人得在法定情形下，向出賣人主張以相同條件優先承買。原則上僅在當事人間發生效力；出賣人違反義務而將標的移轉給第三人時，通常不能以優先購買權對抗已取得權利的第三人。
以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。
解題方法
第一部分依《土地法》條文列舉三種債權性質的優先購買權，再逐一抓出其發生條件與行使期限。第二部分直接依《地政士簽證責任及簽證基金管理辦法》第 19 條檢核：是否有法定退還事由、是否已滿五年、是否發生基金代償，以及申請文件與受理機關。
一、土地法上的三種債權性質優先購買權及行使時機
（一）共有人出賣應有部分：《土地法》第 34 條之 1 第 4 項
共有人出賣其共有土地或建築改良物的應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
他共有人於接到出賣通知後 15 日內應表示是否行使；逾期未表示者，視為放棄。以書面表示者，須於表示通知到達同意處分之共有人時，始生效力。
（二）逾期未辦繼承登記的不動產公開標售：《土地法》第 73 條之 1 第 3 項
土地或建築改良物經列冊管理期滿，仍未辦理繼承登記而移請公開標售時，繼承人、合法使用人或其他共有人，得就其使用範圍依序行使優先購買權。
標售前應公告 30 日。權利人應於標售決標後 10 日內表示優先購買；逾期未表示者，視為放棄。