111 地政士專技普考 地政士 土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題考《地政士法》的三個階段：取得地政士資格、維持開業執照有效，以及執照失效後擅自執業的處罰。應分別適用同法第4條、第6條、第7條、第8條及第50條，避免把「充任地政士」與「得以地政士身分執業」混為一談。

以下以命題當年（民國111年）法規為準。當時《地政士法》第8條規定開業執照有效期限為四年，換照須完成四年內三十小時以上專業訓練；第50條規定屆期未換發仍擅自執業的處罰。此後相關條文有無修正，仍應依最新法規另行確認；本題作答以民國111年法規為準。

解題方法

依題目順序分三段作答：

1. 先說明地政士的積極資格，並補充不得充任的消極資格。
2. 再說明開業執照的效期及期滿換照條件，並區分「期滿前換發」與「屆期未換照後重新申領」。
3. 最後將「仍擅自執業」對應到《地政士法》第50條第3款，交代罰鍰、限期改正或停止，以及屆期不改正時的按次處罰。

一、充任地政士的積極資格

依《地政士法》第4條，中華民國國民經地政士考試及格，並領有地政士證書者，得充任地政士。依同法第5條，考試及格者應檢具申請書及資格證明文件，向中央主管機關申請核發地政士證書。

另依《地政士法》第4條，本法施行前依法領有土地登記專業代理人證書者，仍得充任地政士。

要注意，取得地政士資格不等於已可開業執業。依同法第7條，地政士還須檢具申請書及資格證明文件，向直轄市或縣（市）主管機關申請登記，並領得開業執照，始得執業。

《地政士法》第6條另列消極資格：曾因業務上詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑一年以上刑之裁判確定；受本法所定除名處分；或依《專門職業及技術人員考試法》規定經撤銷考試及格資格者，均不得充任地政士。

二、開業執照屆期換發條件

依《地政士法》第8條，開業執照有效期限為四年。地政士在效期屆滿前辦理換發，應檢附：

核心觀念

本題比較《土地法》第 5 條第 2 項的「建築改良物」與同法第 37 條第 1 項作為土地登記標的的「建築改良物」，重點在於區分實體上的類型定義與登記制度中的登記客體。

《土地法》第 5 條第 2 項規定，附著於土地的建築物或工事，為建築改良物。此處的「工事」是指附著於土地的工作物，例如橋梁、堤岸、司令台等。

《土地法》第 37 條第 1 項則規定，土地登記是土地及建築改良物的所有權與他項權利登記，說明建築改良物也屬於土地登記的客體。

解題方法

應先確認兩條文所談的範圍，再回答內涵是否相同：

1. 第 5 條第 2 項以「附著於土地的建築物或工事」界定建築改良物，提供一般性的類型定義。
2. 第 37 條第 1 項將建築改良物納入登記標的，所指仍是第 5 條所稱的建築物或工事。
3. 但登記是將權利及其客體記載於登記簿，實際辦理時仍須依登記法規確認標的是否符合登記要件。因此，不能只因某物在第 5 條的定義範圍內，就推論它必然能單獨辦理登記。

申論

核心觀念

本題考查兩個相連但不同的概念：

1. 原地價是計算土地漲價總數額時的起算基準，與土地移轉或設定典權時應申報的移轉現值不同。
2. 土地所有權移轉或設定典權時，主管機關依《平均地權條例》第 47 條之 1，按契約申報時間、移轉原因或交易方式，審核應採用哪一期公告土地現值，並規定申報價低於或高於公告土地現值時的處理方式。

以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

一、何謂原地價

依《平均地權條例》第 38 條，土地移轉時，計算土地漲價總數額，須以移轉現值扣除原規定地價或前次移轉時申報之現值等項目。所稱原地價，是尚未曾移轉土地的起算地價，法律上以原規定地價為核心：

• 民國 53 年舉辦規定地價的土地，以該次規定地價為原規定地價。
• 民國 53 年以前已依《土地法》辦理規定地價，或民國 53 年以後才舉辦規定地價的土地，均以該土地第一次規定之地價為原規定地價。
• 土地曾經移轉者，原則上改以前次移轉時申報之現值作為後續計算土地漲價的基準。
• 因繼承取得的土地再移轉時，前次移轉現值以繼承開始時該土地的公告土地現值認定。

因此，原地價的功能是作為土地漲價計算的歷史基準，不是本次移轉時的申報現值。

二、申報移轉現值的審核標準

依民國 111 年《平均地權條例》第 47 條之 1，土地所有權移轉或設定典權，按下列情形審核：

核心觀念

本題考查《土地法》徵收後的收回權，以及司法院釋字第 763 號解釋所指出的程序保障缺漏。收回權是原土地所有權人因徵收後未依核准計畫使用土地等情形，依法請求取回土地的權利，也是憲法財產權保障的延伸。

釋字第 763 號解釋所指的違憲規定，是當時《土地法》第 219 條第 1 項。該項規定收回權期間自「徵收補償發給完竣屆滿 1 年之次日」起算，卻沒有規定主管機關應通知或公告被徵收土地的後續使用情形。

解題方法

作答分成兩層即可：

1. 指出違憲之處：說明問題在於土地法第 219 條第 1 項的時效起算設計，欠缺主管機關通知或公告土地後續使用情形的義務。
2. 交代修法內容：說明主管機關其後增訂《土地法》第 219 條之 1，建立每年通知及公告制度，並規定未履行義務時的收回期間。

違憲理由

釋字第 763 號認為，被徵收土地的後續使用情形通常不是原土地所有權人能立即掌握的資訊。若收回權期間已開始起算，主管機關卻未定期通知或公告，原土地所有權人就可能在不知土地使用狀況的情形下，錯失判斷及行使收回權的機會。

因此，土地法第 219 條第 1 項未要求該管直轄市或縣（市）主管機關定期通知原土地所有權人，或在不能個別通知時依法公告，欠缺憲法要求的正當行政程序保障；在此範圍內，違反憲法第 15 條保障人民財產權的意旨。釋字並要求自解釋公布日起 2 年內檢討修正。

增訂條文內容

主管機關增訂《土地法》第 219 條之 1。依命題當年（民國 111 年）條文，重點如下：