111 地政士專技普考 地政士 土地稅法規 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地稅法》第 15 條、第 16 條，重點是分清楚：

1. 地價稅以何種地價作為課稅基礎。
2. 「累進起點地價」如何定義。
3. 一般用地如何依地價總額適用累進稅率。

以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

先依第 15 條說明地價稅的計徵單位與課稅基礎，再依第 16 條說明累進起點地價及稅率級距。答題時應指出，計算不是將每筆土地分別判斷，而是按同一土地所有權人在同一直轄市或縣（市）轄區內的地價總額計徵。

一、累進起點地價的意義

依《土地稅法》第 16 條第 3 項，累進起點地價是以各該直轄市或縣（市）土地 七公畝的平均地價為準；但計算平均地價時，不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地。

七公畝即 700 平方公尺。累進起點地價是一般用地地價稅開始適用累進稅率的基準：土地所有權人在同一縣市的地價總額未超過起點者，按基本稅率計徵；超過起點後，超過各級門檻的部分依級距適用較高稅率。

二、地價稅課稅基礎

依《土地稅法》第 14 條，已規定地價的土地，除依法課徵田賦者外，應課徵地價稅。

依同法第 15 條，地價稅按「每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內的地價總額」計徵。所稱地價總額，是該土地所有權人所有土地，依規定地價或重新規定地價程序核列歸戶冊的地價總額。

因此，計算一般用地地價稅時，應先按土地所有權人及土地所在地縣市歸戶加總地價，再與該縣市的累進起點地價比較。不同縣市的土地不合併計算；同一縣市內的土地則以歸戶後的地價總額適用累進級距。

三、一般用地地價稅率結構

核心觀念

本題考土地稅法第 34 條的自用住宅用地土地增值稅優惠。符合自用住宅用地要件者，出售時得就法定面積內的土地漲價總數額，按 10% 優惠稅率課徵；一生一次與一生一屋的稅率相同，差別在於適用次數及要件。

以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。土地稅法第 9 條所稱自用住宅用地，須為土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用的住宅用地。

解題方法：先說明共同優惠，再比較兩種適用方式

一生一次：土地稅法第 34 條第 1 項至第 4 項

土地所有權人出售自用住宅用地，符合自用住宅用地及下列條件時，得適用 10% 稅率：

• **面積上限：**都市土地以 3 公畝（300 平方公尺）為限；非都市土地以 7 公畝（700 平方公尺）為限。超過部分按一般土地增值稅稅率課徵。
• **出售前一年使用限制：**出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用此優惠。
• **房屋現值限制：**自用住宅評定現值須達所占基地公告土地現值 10%；但自用住宅建築工程完成滿一年以上者，不受此限制。
• **次數限制：**依第 34 條第 1 項稅率繳納土地增值稅，以一次為限。

因此，「一生一次」是符合基本自用住宅條件後，土地所有權人一生可享一次的 10% 優惠。

一生一屋：土地稅法第 34 條第 5 項

土地所有權人已適用一生一次優惠後，再出售自用住宅用地，若同時符合下列條件，仍可適用 10% 稅率，不受一次限制：

核心觀念

本題考《遺產及贈與稅法》第 8 條的遺產及贈與稅保全規定：稅款未繳清前，法律限制遺產分割、遺贈交付及財產移轉登記，以確保稅款徵收。解題時應分別說明遺產稅與贈與稅的禁止事項，再補充法定例外及違反效果。

以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

依第 8 條分成三部分作答：

一、遺產稅未繳清前

不得：

1. 分割遺產。
2. 交付遺贈。
3. 辦理遺產的移轉登記。

二、贈與稅未繳清前

不得辦理贈與財產的移轉登記。

三、禁止規定的例外及執行程序

有下列情形之一者，不受前述禁止限制：

1. 事前依第 41 條申請，並經主管稽徵機關核准發給同意移轉證明書。
2. 經稽徵機關核發免稅證明書。
3. 經稽徵機關核發不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書。

此外，遺產中的不動產遭債權人聲請強制執行時，法院應通知主管稽徵機關，依法定程序核定稅額，並移送法院強制執行。

補充規定與法律效果

核心觀念

本題考《所得稅法》第 14 條之 4 的個人房屋、土地交易所得稅率，亦即房地合一稅 2.0 的差別稅率。判斷稅率時，先區分納稅人是否為中華民國境內居住之個人，再依房屋、土地持有期間適用稅率；符合特定情形者另有優惠稅率。

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準。110 年 4 月 28 日修正公布的相關規定，自 110 年 7 月 1 日起施行；截至現行規定，第 14 條之 4 稅率架構仍相同，解題適用下列規定。

解題方法

先依《所得稅法》第 14 條之 4 第 3 項分類：

1. 境內居住之個人：依持有期間分級課稅，另列特定情形的 20% 優惠稅率及自住房地優惠稅率。
2. 非境內居住之個人：分為持有期間在 2 年以內，以及超過 2 年兩級稅率。

房地交易所得先依規定計算，並減除當次交易依《土地稅法》第 30 條第 1 項公告土地現值計算的土地漲價總數額；其餘額不併入綜合所得總額，按第 14 條之 4 所定稅率計算應納稅額。

稅率結構

一、中華民國境內居住之個人