111 地政士專技普考 地政士 土地登記實務 考古題詳解
第 一 題25 分
辦理土地登記完畢後，在哪些情況下，登記之錯誤或遺漏可由登記機關逕行更正？另請詳述其與辦理土地複丈過程中，登記機關可逕行辦理更正之情況有何差異？
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核心觀念
本題要比較兩種不同的「逕行更正」：
- 土地登記完畢後，登記簿記載與登記原因證明文件不符：適用《土地法》第 69 條及《土地登記規則》第 13 條。
- 已辦地籍測量的地區，複丈發現測量成果有錯誤：適用命題當年《地籍測量實施規則》第 232 條。
兩者雖都由登記機關逕行更正，但錯誤來源、判斷資料及更正範圍不同。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。
《土地登記規則》第 13 條所稱「登記錯誤」，是登記事項與登記原因證明文件記載內容不符；「登記遺漏」，是應登記事項漏未登記。依《土地法》第 69 條，登記錯誤或遺漏原則上須以書面聲請該管上級機關查明核准後更正；但若錯誤或遺漏純屬登記人員記載時的疏忽，且有原始登記原因證明文件可稽，登記機關得逕行更正。
解題方法
先辨明錯誤發生在哪個環節，再套用相應規定：
- 錯在登記簿的記載：核對登記簿與原始登記原因證明文件。符合「登記人員記載疏忽」及「原始文件可稽」兩項條件，才屬登記機關得逕行更正的例外。
- 錯在地籍測量或複丈成果：依《地籍測量實施規則》第 232 條，原則上報經直轄市或縣（市）主管機關核准；只有法定例外，才由登記機關逕行辦理。
一、登記完畢後，登記錯誤或遺漏得逕行更正的情況
依《土地法》第 69 條但書，須同時具備以下要件：
- 登記錯誤或遺漏純屬登記人員記載時的疏忽，例如依原始文件登錄時抄寫錯誤，或應登錄事項漏未登錄。
- 有原始登記原因證明文件可供核對，能由該文件確認正確內容。
符合上述條件時，登記機關得逕行更正，不必先報請上級機關查明核准。若錯誤源於當事人提供的文件內容不實、權利關係有爭議，或須重新判斷權利歸屬，即非此處所稱「純屬登記人員記載時之疏忽」，不能以逕行更正處理。
更正登記的功能，是使登記回復為原始文件所應呈現的正確內容；不得藉更正改變原登記所示法律關係或破壞登記同一性。
二、複丈過程中，登記機關得逕行更正的情況
第 二 題25 分
甲占有乙所有土地之一部分，申請時效取得地上權登記；在申請登記過程中，依規定應經由何種程序確認其位置與計算面積？
因普通地上權與區分地上權有異，請分別依規定說明其範圍位置如何測繪。
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核心觀念
本題考時效取得地上權登記前，如何確認占有範圍的位置及面積，以及普通地上權與區分地上權的測繪方式。以命題當年（民國 111 年）法規為準，主要依據為《時效取得地上權登記審查要點》第 2 點及《地籍測量實施規則》第 231 條之 1、第 231 條之 2。
占有人就土地全部或一部申請時效取得地上權登記，應先就占有範圍申請測繪位置圖。測繪依申請人主張的占有範圍辦理，並就符合民法地上權要件的使用情形測繪位置、計算面積；這項測繪是確認登記申請範圍的程序，實際權利範圍仍以登記審查確定、登記完畢為準。
解題方法
先辨別申請的是普通地上權或區分地上權，再分別套用平面及垂直範圍的測繪規定：
- 普通地上權：最大垂直投影範圍 依申請人主張的占有範圍測繪；位置以地上物或使用範圍的最大垂直投影界線為準，據以測繪平面位置及計算面積。重點是採「最大垂直投影」，不是只看地上物某一層、某一局部的範圍。
第 三 題25 分
所有權人甲擁有一筆土地及其上建物，由法院囑託登記機關辦理該土地與建物查封登記，但辦理時，發現其已將土地所有權移轉予乙，請說明登記機關應如何處理？
另該土地上之建物尚未完成建物所有權第一次登記，則登記機關又應如何處理？
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核心觀念
本題分別考查「已登記土地的查封登記」與「未辦建物所有權第一次登記之建物查封登記」，應分土地、建物兩個標的判斷。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準，適用當時《土地登記規則》第 138 條、第 139 條。
土地所有權移轉登記已經完畢，表示登記名義人已由甲變更為乙。一般查封登記以登記名義人為對象；法院囑託查封時，若標的已移轉登記給第三人，登記機關原則上無從就該土地辦理查封，應函復法院。
未辦所有權第一次登記的建物，雖尚無建物登記簿，仍可依《土地登記規則》第 139 條，經法院派員會同勘測後，編列建號、編造建物登記簿，並在標示部「其他登記事項」欄辦理查封登記。
解題方法
先確認土地移轉是否「已登記完畢」，再分別處理土地與建物：
- 土地部分：題示土地已移轉登記予乙，屬《土地登記規則》第 138 條所稱登記標的已移轉登記與第三人的情形。除特定例外外，登記機關應函復法院，說明該土地已非甲名下，無從辦理查封登記。
- 建物部分：建物未辦所有權第一次登記，不適用已登記建物的一般查封方式；應依第 139 條所定程序辦理。
第 四 題25 分
有一區分所有權建物，於民國 102 年 11 月 1 日完工且領有使用執照，其在申請建物所有權第一次登記前，在提出何種證件下，毋須申請建物測量？此證件應記明哪些事項？
另此區分所有權建物之「共有部分」如何界定？而此「共有部分」又如何登記？
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核心觀念
本題考查建物所有權第一次登記前的建物測量，以及區分所有建物共有部分的認定與登記方式。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。
依《土地登記規則》第 78 條，建物所有權第一次登記前，原則上應先申請建物第一次測量；但符合該條但書所定條件者，得檢附建物標示圖辦理登記，免先申請建物測量。題目中的建物於民國 102 年 11 月 1 日領有使用執照，已在法定日期「102 年 10 月 1 日以後」之後。
解題方法：免辦建物測量所需證件
應提出的證件是：依使用執照竣工平面圖繪製並簽證的建物標示圖。
標示圖應依《地籍測量實施規則》第 282 條之 1 第 2 項規定繪製、簽證，並記明建物平面圖、位置圖及面積計算式等資料；依規定由具資格的專業人員繪製、簽證，且應載明相關簽證及責任事項。登記機關得查對標示圖所記載的項目及面積計算式。
判斷時要注意，法定門檻是使用執照的領照日期在民國 102 年 10 月 1 日以後，不是完工日期。本題兩個日期都已提供，但符合免測量條件的關鍵，是 102 年 11 月 1 日領有使用執照。
共有部分的界定
依《民法》第 799 條第 2 項，共有部分是區分所有建築物專有部分以外的其他部分，以及不屬於專有部分的附屬物。專有部分則須在構造上及使用上可獨立，並得單獨作為所有權標的。
例如，供區分所有權人共同使用的樓梯、走廊或機電空間，通常屬於共有部分。共有部分也可以依規約約定供特定區分所有權人使用；約定由特定人使用，並不因此改變其共有部分的性質。