115 地政士專技普考 地政士 土地登記實務 考古題詳解

核心觀念

本題考查「契約信託之土地信託登記」、信託財產移轉時之稅費，以及信託關係消滅後之歸屬登記。

甲為委託人，乙公司為受託人，甲之子為受益人。甲將土地交由乙公司以受託人名義管理、出租，並於甲死亡後移轉給其子，屬於：

1. 以契約成立之信託。
2. 他益信託，即受益人不是委託人甲，而是甲之子。
3. 信託財產為土地，須辦理土地權利信託登記。
4. 甲死亡後，依信託契約將土地移轉給受益人，屬信託關係消滅後之信託財產歸屬登記，不是繼承登記。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。

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一、甲移轉土地予乙公司時

（一）申請人

依土地登記規則第125條，以契約成立之信託，應由委託人與受託人會同申請。

因此，本案申請人為：

• 委託人甲；
• 受託人乙公司。

二者應會同向土地所在地之地政事務所申請「信託登記」。

登記完成後，土地所有權人形式上登記為乙公司，但登記簿其他登記事項應註明信託財產及委託人甲之身分資料，信託契約內容則記載於信託專簿。

受益人甲之子並非本階段的登記申請人，但其身分及受益內容應於信託契約及信託專簿中明確記載。

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（二）是否需要繳納稅費

1. 土地增值稅

甲因信託行為將土地移轉予乙公司，屬於「因信託行為成立，委託人與受託人間」之移轉，依土地稅法第28條之3，不課徵土地增值稅。

因此，本階段不課徵土地增值稅，但實務上仍須取得免徵或不課徵土地增值稅之相關證明文件，以供辦理登記。

2. 契稅

契稅係針對房屋等建築物所有權移轉課徵，土地本身不課徵契稅。

即使信託財產包括房屋，依契稅條例第14條之1第1款，因信託行為成立而由委託人移轉予受託人者，委託人與受託人間亦不課徵契稅，但仍須依規定申請契稅免稅證明。

本題標的為土地，因此沒有契稅問題。

3. 贈與稅

本案受益人為甲之子，並非委託人甲，屬於他益信託。依遺產及贈與稅法第5條之1，委託人以自己以外之人為受益人而成立信託者，原則上視為委託人對受益人之贈與，應按信託利益之權利價值計算贈與額，依法申報贈與稅。

因此，本案雖然甲與乙公司間的土地移轉不課徵土地增值稅，仍應注意他益信託所生之贈與稅問題。

本題係以信託利益已特定，且甲未保留任意終止信託或變更受益人權利為前提。

4. 登記規費及其他費用

本案仍須繳納土地登記規費，並可能發生書狀費、謄本費及代辦費等行政費用。免徵土地增值稅並不等於完全免除所有登記費用。

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（三）應備文件

申請土地信託登記，通常應備具下列文件：

1. 土地登記申請書。
2. 信託契約書。
3. 土地所有權狀。
4. 甲之身分證明文件。
5. 乙公司之法人證明文件，例如公司登記資料。
6. 乙公司代表人之身分證明文件。
7. 乙公司代表人之資格證明及印鑑證明。
8. 代理人申請時之委任書及代理人身分證明文件。
9. 土地增值稅免徵或不課徵證明文件。
10. 應申報贈與稅時之贈與稅申報、免稅或繳清證明文件。
11. 其他依個案需要提出之文件，例如都市計畫使用分區證明、法定代理人同意文件或主管機關核准文件。

信託契約內容至少應明確記載：

• 委託人；
• 受託人；
• 受益人；
• 信託財產；
• 信託目的；
• 受託人之管理、出租及收益分配方式；
• 信託期間；
• 甲死亡後土地之歸屬權利人；
• 信託關係消滅之事由；
• 信託財產移轉方式。

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二、甲死亡後應辦理何種登記

（一）登記種類

甲死亡後，依信託契約約定信託關係消滅，乙公司應將信託土地移轉登記予甲之子。

此時應辦理的是：

信託關係消滅後之信託財產歸屬登記，亦即信託歸屬登記。

一、核心觀念

本題考查三個重點：

1. 共有土地分割之法律性質
2. 不動產糾紛調處成立後，如何辦理土地分割及權利變更登記
3. 未辦建物第一次登記之房屋，是否影響土地分割登記

依民法第 823 條，共有人原則上得隨時請求分割共有物；分割方法可由共有人協議決定。甲、乙、丙三人經不動產糾紛調處委員會調處成立後，調處內容即成為土地分割及權利變更登記的原因證明文件。

本題以命題當年，即民國 115 年法規為準。

共有土地分割後，原來甲、乙、丙各有三分之一之共有權，變更為：

• 甲單獨取得其中一筆土地；
• 乙單獨取得建築物基地所在之土地；
• 丙單獨取得另一筆土地。

因此，本案不是單純的土地標示分割，也包含共有物分割所生之所有權變更登記。

二、調處成立的法律效果

調處成立後，應由不動產糾紛調處機關作成調處成立證明文件，例如調處成立證明書或調處筆錄，內容應載明：

• 原共有土地之地號及面積；
• 分割後各筆土地之位置、面積及地號；
• 甲、乙、丙各自取得之土地；
• 建有房屋之基地歸由乙取得；
• 如各筆土地價值不相當，是否有金錢補償或找補；
• 必要時附具分割位置圖或分割方案圖。

調處成立文件具有確認當事人分割合意及登記原因的功能。申請土地分割登記時，應以該文件作為主要的登記原因證明文件。

但調處成立並不等於房屋已取得合法建築資格，也不等於乙已完成建物所有權第一次登記。調處內容若僅處理土地分割，效力原則上只及於土地權利關係。

三、申請程序

㈠ 先申請土地複丈及分割

共有土地要分割為三筆，首先應向土地所在地之地政事務所申請土地複丈及分割。

申請時，地政事務所會依調處成立內容及分割方案，辦理：

1. 實地測量；
2. 確認各筆土地之界址；
3. 核算分割後各筆土地面積；
4. 編定新地號；
5. 製作土地複丈成果圖或分割成果圖。

分割界線應使乙取得之土地確實包含建築物基地。若房屋跨越預定分割線，或分割後造成建築物基地與房屋位置不一致，地政事務所可能要求修正分割方案，以免土地登記與實際使用狀況不符。

㈡ 辦理土地標示變更登記

土地複丈完成後，應依土地登記規則所定期間，申請土地標示變更登記，使原一筆土地變更為三筆土地。

此階段主要處理：

• 原地號之分割；
• 新地號之登記；
• 各筆土地面積及界址之記載。

土地分割完成後，原土地所有權仍須依調處內容辦理權利變更，不能只完成地號及面積的分割，而未辦理共有關係消滅及單獨所有權登記。

㈢ 辦理共有物分割之所有權登記

土地標示分割完成後，依調處成立證明文件辦理共有物分割登記，使甲、乙、丙各自取得一筆土地之單獨所有權。

本案登記結果應為：

分割後土地	權利人	權利狀態
第一筆	甲	單獨所有
第二筆，即建物基地	乙	單獨所有
第三筆	丙	單獨所有

如分割後各筆土地價值不相當，而由取得較高價值土地者補償其他共有人，應將找補金額及履行方式明確記載於調處內容中。

四、應備文件

申請共有土地分割及權利變更登記，原則上應備具下列文件：

㈠ 土地登記申請書

應填寫土地標示分割及共有物分割所涉及的登記事項，並由申請人或代理人依法簽章。

㈡ 調處成立證明書或調處成立筆錄

這是本案最重要的登記原因證明文件，應足以證明：

• 甲、乙、丙三人同意分割；
• 分割後各筆土地之歸屬；
• 建物基地由乙取得；
• 找補或其他附帶條件。

若調處文件僅記載原則性同意，未載明具體地號、界址、面積或分配方式，仍須補具完整分割協議、分割圖或其他足以確認登記內容的文件。

㈢ 土地複丈成果圖或分割成果圖

用以確認分割後各筆土地的：

• 界址；
• 面積；
• 新地號；
• 建築物基地位置。

調處方案若已有核定的分割圖，應一併提出；如須先行測量，則應提出地政事務所完成的土地複丈成果圖。

㈣ 原土地所有權狀

本題法規基準

以下以命題當年（民國115年）土地法、土地登記規則、地籍測量實施規則及民法相關規定為準。

一、核心觀念

本題主要考查三個觀念：

1. 建物所有權第一次登記前，是否須先辦理建物第一次測量
2. 建物所有權第一次登記之公告期間
3. 公告期間發生所有權爭議時，地政機關之調處程序及共有部分之登記方式

地下停車場是否得由縣政府單獨登記，不能僅以「有使用執照」或「有門牌號碼」判斷，仍須先判斷其法律性質：

• 若地下停車場屬非共同使用性質，且已編列門牌或有所在地址證明，得視同一般區分所有建物，單獨編列建號辦理第一次登記。
• 若地下停車場屬區分所有建物之共用部分，則應另編建號，登記為相關區分所有權人共有，並隨同各專有部分移轉，不得由縣政府單獨取得全部所有權。

二、解題方法

本題應依下列順序判斷：

第一步：判斷是否須建物第一次測量

土地登記規則第78條規定，申請建物所有權第一次登記前，原則上應先申請建物第一次測量。

但該條另設例外：民國102年10月1日以後領有使用執照之建物，如檢附依使用執照竣工平面圖繪製並經簽證之建物標示圖辦理登記，得免先辦理建物第一次測量。

本題地下停車場於民國75年興建，顯然早於民國102年10月1日，因此不適用免測量之例外規定。

第二步：判斷公告期間

土地登記規則第72條規定，登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公告十五日。

建物所有權第一次登記依同規則第84條準用土地總登記程序，因此公告期間為十五日，而不是三十日。

三十日主要是書狀補給、時效取得等特定案件的公告期間，不能套用於建物所有權第一次登記。

第三步：判斷異議之處理方式

土地登記規則第75條規定，土地權利關係人於公告期間內提出異議，因而發生權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，依土地法第59條第2項規定調處。

因此，地政機關不能在收到異議後立即將地下停車場登記為縣政府所有，也不能逕行認定國宅區分所有權人主張必然成立，而應依調處程序處理。

三、各小題解析

（一）是否需要辦理建物第一次測量？

需要。

理由如下：

1. 地下停車場是民國75年興建之建物。
2. 土地登記規則第78條原則上要求，辦理建物所有權第一次登記前，應先申請建物第一次測量。
3. 免辦建物第一次測量之例外，限於民國102年10月1日以後領有使用執照，並檢附依竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖者。
4. 本題建物早於該日期興建，不能適用該例外。

所以，縣政府應先辦理建物第一次測量，取得建物測量成果圖後，再申請建物所有權第一次登記。

地下停車場具有使用執照及門牌號碼，僅表示其具備申請登記所需的合法建物及標示條件，並不等於免辦建物第一次測量。

（二）辦理建物所有權第一次登記需要公告幾天？

公告十五日。

依土地登記規則第72條，登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公告十五日；建物所有權第一次登記依同規則第84條準用土地總登記程序。

因此，本題公告期間為：

$$15\text{日}$$

公告期滿無人異議，始得依申請內容辦理登記。

（三）公告期間國宅所有權人提出異議，主張產權為國宅社區區分所有權人共有，地政機關應如何辦理？

地政機關應分為「程序處理」與「實體登記結果」兩部分說明。

1. 程序上：公告期滿後依法調處

核心觀念

本題考查《土地登記規則》所定「地籍資料之申請人資格」及登記謄本的分類。以命題當年（民國115年）法規為準，地籍資料依申請人資格及可提供資料範圍，分為第一類、第二類及第三類登記謄本。

（一）地籍資料的分類

1. 第一類登記謄本

由登記名義人本人或其代理人申請，原則上提供較完整的登記資料。

2. 第二類登記謄本

任何人均得申請，但涉及個人隱私之資料，例如身分證統一編號、出生日期等，依法予以隱匿或限制提供。

3. 第三類登記謄本

由具有法律上利害關係之人申請，例如共有人、抵押權人或其他依法得主張權利之利害關係人。申請時須提出足以證明其利害關係的文件，並依申請目的及必要範圍提供資料。

（二）甲應申請的登記謄本

甲是該筆土地的共有人，對土地的保存、管理、使用及處分具有法律上利害關係。為通知其他共有人、共同處理環境清理義務，並進行共有土地之管理或處分，甲應以共有人身分申請：

$$\boxed{\text{第三類登記謄本}}$$