112 地政士專技普考 地政士 土地登記實務 考古題詳解
第 一 題25 分
甲將其所有的 地出賣予乙，依土地登記規則之規定，甲、乙雙方應於 地買賣契約成立之日起 1 個月內，向登記機關申請所有權買賣移轉登記。
此申請登記權之行使，除具有登記程序法上之效力（形式效力；對登記機關於受理申請登記案者而言）外，對於甲、乙雙方於實體法上之權利義務關係亦具有效力（實體效力）。
試依土地登記規則等規定，就該申請登記權所具之「形式效力」與「實體效力」，分別列舉二項予以說明。
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核心觀念
本題區分申請登記權的兩種效力：
- 形式效力：申請案件進入登記程序後，對登記機關如何收件、排定次序及進行審查的效力。
- 實體效力：買賣雙方因買賣契約所生的權利義務，以及不動產物權變動須經登記的效力。
以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。土地登記規則第 29 條所定的買賣登記申請期限，是自買賣契約成立之日起 1 個月內。
解題方法
分別從「登記機關受理案件後如何處理」與「買賣雙方在實體法上應負何種義務」切入，各列舉二項。形式效力著重程序規則；實體效力則以民法買賣及不動產物權變動規定說明。
形式效力
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收件及收件次序 依土地登記規則第 54 條，登記機關接收登記申請書時，除規則另有規定外，應即收件，依接收先後編列收件號數，並將收件事項記載於收件簿及申請書，交付申請人收據。收件號數據以確定案件的先後順序。
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依收件號數辦理，原則上不得任意停止程序 依土地登記規則第 61 條，登記機關應依各類案件的處理期限及收件號數次序辦理；同一宗土地的權利登記，除法令另有規定外，收件號數在後者不得提前登記。登記程序開始後，除法律或本規則另有規定外，不得停止進行。
實體效力
第 二 題25 分
何謂不動產之「逕為登記」與「囑託登記」？該兩種登記於本質上具有差異，試依土地登記規則等規定，列舉四項說明之。
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核心觀念
本題考的是土地登記的兩種例外辦理方式：逕為登記與囑託登記。一般土地登記原則上由權利人及義務人會同申請；但法律為處理特定公務或地籍事項，另准登記機關依職權辦理，或由特定機關囑託登記機關辦理。
以命題當年（民國 112 年）法規為準，主要依據是《土地登記規則》第 28 條及第 29 條。兩者都不以權利人、義務人共同提出一般登記申請為必要，但啟動者、法定事由及辦理方式不同。
- 逕為登記：在法定情形下，由登記機關依職權直接辦理登記。
- 囑託登記：在法定情形下，由政府機關依法囑託登記機關辦理登記。
解題方法
比較兩種制度時，可從四個面向切入：由誰啟動、依據及事由、程序如何進行、登記機關的角色與登記後處理。答題時先簡要定義，再逐項對照，並以《土地登記規則》第 28 條、第 29 條的典型事由佐證。
四項本質差異
| 比較項目 | 逕為登記 | 囑託登記 |
|---|---|---|
| 一、啟動主體不同 | 由登記機關依職權啟動並辦理，通常不待權利人或其他機關提出一般登記申請。 | 由政府機關依法提出囑託，登記機關依囑託內容辦理；登記機關不是自行發動案件的機關。 |
| 二、法定事由與制度目的不同 | 《土地登記規則》第 28 條列舉由登記機關逕為登記的情形，例如建物因行政區域調整、門牌整編，或基地號因重測、重劃、依法逕為分割或合併而辦理的標示變更；另包括特定國有登記、塗銷登記、住址變更登記及其他法律明定得逕為登記者。其重點在於法定事項可由登記機關直接處理。 | 《土地登記規則》第 29 條列舉政府機關得囑託的情形，例如土地徵收或撥用、照價收買、重測或重劃確定、公有或國有土地登記，以及依法辦理的強制執行、破產、欠稅相關登記等。其重點在於其他機關依法辦理公務後，將應登記事項囑託地政機關登記。 |
第 三 題25 分
甲與乙各自所有的土地相互毗鄰，並被劃入 縣地政機關某號重新實施地籍測量之地區範圍內，依規定須由甲、乙雙方到場指界，以利地政機關之施測。
則該「指界」之法律性質為何？
若於實施地籍調查時，僅甲到場而不能指界，地政機關應如何確定界址？
又若甲、乙雙方均未到場指界，地政機關應如何確定界址？
試依土地法及地籍測量實施規則等規定分析之。
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核心觀念
本題考地籍圖重測時的「指界」性質，以及土地所有權人到場但不能指界、雙方均未到場時，地政機關確定界址的法定程序。解題主軸是土地法第 46 條之 2，以及地籍測量實施規則第 83 條、第 84 條。
**以命題當年（民國 112 年）法規為準。**地籍測量實施規則第 83 條於民國 112 年修正，並自同年 5 月 1 日施行；本題作答應依修正後條文。
解題方法與分析
一、指界的法律性質
土地所有權人到場指認土地界址，是提供地政機關辦理測量的資料，屬於協助測量的行為。指界本身不直接設定、變更或消滅土地所有權，也不具有終局確定私權界線的效力；因此，指界的法律性質是事實行為，不是行政處分。
地政機關依調查與測量所形成的成果，是對界址位置的專業判斷，不能單憑一方指界就視為雙方已就私權界址達成協議。
二、僅甲到場，但不能指界
依地籍測量實施規則第 83 條，所有權人到場而未能完成指界時，地籍調查及測量人員得依職權調查事實及證據，並參酌舊地籍圖及其他可靠資料，協助指界。
- **甲同意協助指界結果：**視同甲自行指界，並由甲埋設界標。
- **甲不同意協助指界結果，且仍不能自行指界：**地政機關得依土地法第 46 條之 2 第 1 項所定順序逕行施測。
土地法所定逕行施測順序為：
- 鄰地界址。
- 現使用人之指界。
- 參照舊地籍圖。
- 地方習慣。
第 四 題25 分
我國業已實施「網路申請土地登記」制度，何謂「全程網路申請」與「非全程網路申請」？
登記機關對該兩種網路申請登記之收件與審查，應如何處理？
又若網路申請土地登記涉有權利義務之變動者，應如何處理？
試依土地登記規則等規定予以分析。
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核心觀念
本題依命題當年（民國 112 年）法規作答，主要依據《土地登記規則》第 70 條之 1、第 70 條之 5，以及同規則第三章第四節的一般收件與審查程序。
網路申請分為兩種：
- 全程網路申請：申請人於網路提出土地登記申請，應提出的文件全部以電子文件提供，並完成電子簽章。
- 非全程網路申請：申請人於網路提出申請，但應提出的文件未能全部以電子文件提供並完成電子簽章，仍有部分文件須以紙本提出。
兩者的關鍵差異在於收件時點：全程網路案件收到線上申請後即收件；非全程網路案件則須等紙本文件送達登記機關後，才辦理收件。
解題方法與法規分析
一、先辨別申請方式
判斷是否為全程網路申請，應檢視應提出的文件是否全部電子化並完成電子簽章，而非只看申請資料是否在線上填寫。
只要仍有部分應備文件以紙本提出，即屬非全程網路申請。網路申請的適用登記項目，由中央地政主管機關公告。
二、分別說明收件與審查
依《土地登記規則》第 70 條之 5：
- 全程網路申請：登記機關接收案件時，應即收件。
- 非全程網路申請：登記機關接收線上申請資料後，應俟書面文件到所，再辦理收件。
兩種案件收件後的審查、補正、駁回等程序相同，均依《土地登記規則》第三章第四節辦理。登記機關應依法審查；無誤者依法登載，文件欠缺、不符程式或其他可補正情形者，依規定通知補正；有法定駁回事由者，依規定駁回。