112 地政士專技普考 地政士 民法概要與信託法概要 考古題詳解
第 一 題25 分
甲參觀即將落成的建案後，向乙建商購買 A 屋，買賣契約中約定：
- 價金分 24 期，按月給付，每期應付 20 萬元。
- 甲完成給付 18 期價金後，乙應先將 A 屋所有權移轉登記給甲，以利甲先裝潢施工。
- 雙方特約：若甲有一期未能如期支付價金，乙方即得解除契約外，並將甲方已支付的價金均沒收轉為違約金。
未料，甲在原訂給付第 21 期價金時，卻因疫情被裁員無法繼續支付價金。乙依約解除契約，主張甲應移轉登記 A 屋所有權予乙，以回復原狀，並將甲所給付的價金全部沒收充為違約金。
甲認為其已繳納逾八成價金，卻全部被沒收，還失去 A 屋所有權，甚為不公，起訴請求法院減免違約金。
請問：
(一) 法院審理時考量的因素為何？
(二) 倘經法院審理後，認為甲應負擔的違約金以契約價金 30% 為適當，在乙建商尚未返還溢收的違約金時，甲得如何維護自己權益？
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核心觀念
本題考查民法第 252 條的違約金酌減，以及買賣契約解除後，買受人能否就出賣人應返還的違約金溢額，對自己應負的房屋返還義務主張同時履行抗辯。
依民法第 252 條，約定的違約金額過高時，法院得減至相當數額。違約金是否過高，應依個案事實判斷，並非只看契約約定的百分比。
本題依命題當年（民國 112 年）法規及實務見解作答。民法第 252 條、第 259 條、第 264 條及第 179 條在本題所涉規定，後續無影響本題解法的重要修正。
解題方法
先判斷乙約定沒收甲已付價金作為違約金，是否可能過高，再依民法第 252 條說明法院的審酌因素。第二問則依序處理：解約後的返還義務、酌減後的返還金額性質，以及甲可用何種抗辯暫緩返還房屋。
（一）法院審理時應考量的因素
依最高法院實務，判斷違約金是否過高，應綜合衡量：
- 一般客觀事實及社會經濟狀況：包括締約背景、違約發生時的經濟情勢，以及甲因疫情遭裁員的情況。
- 乙實際所受損害：包括甲未繳尾款造成乙的實際損失；如屬損害賠償總額預定性違約金，尤其應衡量乙實際受到的積極損害及消極損害。
- 乙於甲如期履約時可享有的利益：例如如期收取全部價金所能取得的利益。
- 甲已履行的程度及乙已取得的利益：甲已繳納大部分價金，乙如解除契約，亦可請求甲返還已移轉的 A 屋所有權。法院應將部分履行及乙可取回房屋等情形一併考量。
- 違約金的性質及違約情狀：本題約定將已付價金全數沒收作為違約金，法院應斟酌其與乙實際損害是否相當，並衡量甲違約的原因及整體情狀。
本題契約總價為：
甲未能支付第 21 期，表示已支付前 20 期，共：
也就是已支付總價的：
已付價金全數沒收，並使甲另須返還 A 屋，法院可將這些情形與乙實際損害、甲違約原因及社會經濟狀況一併衡量，依民法第 252 條酌減違約金。
（二）乙尚未返還溢收違約金時，甲的權利主張
第 二 題25 分
甲無配偶，有一子丙及一女丁。因認為女兒丁出嫁自有人照顧，丙年紀較小怕其學壞，乃自書遺囑，內容為甲死亡後將其名下唯一財產 A 地信託予其弟乙，乙為受託人並得管理處分該地，信託受益人為丙，信託期間為 20 年，信託關係消滅後信託財產歸屬於丙。
請問丁對此遺囑有何權利得以主張？
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核心觀念
本題考遺囑信託是否侵害繼承人的特留分，以及丁可行使何種權利救濟。以命題當年（民國 112 年）法規為準，適用民法第 1187 條、第 1223 條及第 1225 條，並涉及信託法的遺囑信託規定。
遺囑人得以遺囑處分遺產，但不得侵害繼承人的特留分。依民法第 1225 條，應得特留分之人因被繼承人的遺贈而不足其應得數額時，得按不足數由遺贈財產扣減。本題以遺囑設立信託，雖非典型遺贈，仍是以遺囑處分遺產；侵害特留分時，丁得就該遺囑信託主張扣減。
解題方法
先確認甲死亡時的繼承人，再計算丁的特留分，最後檢視遺囑信託是否使丁低於該數額。
甲無配偶，子女丙、丁為第一順序繼承人，依法平均繼承。題目指出 A 地是甲唯一財產，並未提及遺產債務或其他應計入的財產，因此以 A 地價值為遺產計算基礎：
- 丁的法定應繼分：。
- 直系血親卑親屬的特留分：應繼分的 。
- 丁的特留分：。
甲以遺囑將 A 地信託給乙管理、處分，指定丙為受益人，信託消滅後財產也歸丙。依題意，丁沒有取得信託利益或信託消滅後的財產，故其特留分完全未獲保障。丁得按不足額，對遺囑信託處分行使扣減權；
第 三 題25 分
甲母與長子乙同至 A 公證人事務所辦理意定監護契約公證，約定甲受監護宣告時，乙允為擔任監護人。
後次子丙知悉此事，乃偕同甲母至 B 公證人事務所辦理甲受監護宣告時，由丙擔任監護人的契約公證。A、B 兩公證人分別於辦理公證完成後 5 日、10 日以書面通知甲住所地的法院。
當甲受監護宣告時，請問法院應指定何人擔任監護人？
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核心觀念
本題考意定監護契約的成立、前後契約相牴觸時的效果，以及公證人通知法院是否影響契約效力。以下以命題當年（民國 112 年）法規為準；相關法條後續無影響本題結論的重要修正。
民法第 1113 條之2規定，意定監護契約是本人與受任人約定，於本人受監護宣告時由受任人擔任監護人；受任人可以是一人或數人，數人原則上共同執行職務。民法第 1113 條之8規定，前後意定監護契約有相牴觸時，視為本人撤回前一契約。
解題方法
先確認甲與乙、甲與丙的契約是否成立。依民法第 1113 條之3，意定監護契約須由公證人作成公證書始成立，且於本人受監護宣告時生效。本題兩份契約均已公證，故均成立。
第 四 題25 分
甲擬出售名下 A 地，與房屋仲介乙相談甚歡後，當場簽署出售不動產委託銷售契約書給乙，契約中約定：
- 自簽署之日起 3 個月內有效，惟雙方特約優惠甲得自簽署次日起算 7 日內，不附理由解除契約。
- 若成交，乙的服務報酬為實際成交價的 5%。
- 相關洽商或通知辦理事項，如以書面通知時，均依雙方於契約所登載的地址為準。
甲返家後覺得與乙簽約太草率，次日即赴郵局寄發解除該委託銷售契約的存證信函（雙掛號）予乙。惟 3 日後，郵差將存證信函寄送至契約上乙所登載的地址時，因乙外出而無法會晤，郵差製作招領通知單置於乙的信箱，經招領逾期而由郵局加蓋「招領逾期退回」而退回。
甲認為已與乙解除契約，於是在 1 個月後自行將 A 地出售並移轉所有權予丙。乙知悉此事後找上甲，主張甲未依契約約定方式解除契約，甲仍需依契約規定，視為乙已完成仲介義務，甲仍應支付雙方約定的服務報酬予乙。
請問：
(一) 甲的解除契約效力如何？
(二) 乙的主張是否有理由？
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核心觀念
本題考點有二：一是依契約約定的「七日內解除權」是否已有效行使；二是委託銷售契約的性質，以及甲自行出售標的物時，乙能否請求約定服務報酬。
以命題當年（民國 112 年）法規為準。民法第 95 條第 1 項規定，非對話意思表示以通知到達相對人時發生效力；依同條第 2 項，表意人發出通知後，因自己過失或其他非可歸責於表意人之事由，致通知未到達者，仍以通知到達時為準。所謂「到達」，不以相對人實際閱讀為必要；通知已進入相對人可支配的範圍，使其通常可以了解內容，即足當之。
民法第 565 條規定，居間是約定一方為他方報告訂約機會或為訂約媒介，他方給付報酬的契約；依第 568 條，居間人因其報告或媒介而成立契約，始得請求報酬。若契約另有約定，仍應依約判斷報酬請求權是否發生。
解題方法
先判斷甲行使解除權的意思表示何時生效。契約約定以契約登載地址作為書面通知地址，故應以通知送達該地址的情形判斷是否到達；甲寄出存證信函的日期本身，不等於解除意思表示生效的日期。
再判斷乙的報酬請求權。題目約定乙的服務報酬以「成交」為條件，且乙主張視為完成仲介義務；因此應檢視契約是否明定甲自行出售也視為乙完成仲介，並確認甲出售給丙是否因乙的報告或媒介而成立。
（一）甲的解除契約效力
甲在簽署次日寄出解除契約的存證信函，仍在契約約定的七日期間內。但解除意思表示須到達乙，才發生效力。