113 地政士專技普考 地政士 民法概要與信託法概要 考古題詳解
第 一 題25 分
甲為購買屬意區域之不動產，乃委託具有不動產交易專業經驗之乙，代為尋找在一定金額以下之適當物件，並授與乙於尋得適當物件時，即辦理相關締約及辦理移轉登記手續之代理權。
乙為獲取甲應允之高額報酬，於尋找過程中詐騙丙，以低於市價甚多之金額購得丙所有之 A 地。甲、丙雙方履行各自支付價金及交付 A 地及移轉登記義務後，丙始得知受乙詐騙之情事。
丙得如何主張以取回 A 地所有權？甲得否以自身並未為任何詐騙行為，且全然不知乙之詐騙行為，主張丙之請求無理由？
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核心觀念
本題考查「代理人詐欺」如何影響本人與相對人間的法律行為，以及受詐欺的一方如何撤銷意思表示、取回已移轉的不動產。
民法第 92 條第 1 項規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷意思表示；但詐欺若由第三人所為，須相對人明知或可得而知該詐欺，表意人才得撤銷。民法第 105 條則規定，代理人的意思表示因被詐欺等情形影響效力時，原則上以代理人為判斷基準；代理人明知或可得而知的事情，也依代理人判斷。
解題關鍵在於：乙是甲的代理人，且其詐欺行為發生在甲授與的代理權範圍內。乙的行為及知情狀態不能單純視為與甲無關的「第三人詐欺」，甲也不能僅以自己不知情，否定丙的撤銷權。
解題方法
先確認乙是否有代理權，再判斷丙能否撤銷買賣意思表示，最後處理撤銷後如何取回 A 地。
甲委託乙尋找一定金額以下的適當物件，並授與乙就尋得的物件辦理締約及移轉登記的代理權。乙以甲的代理人身分向丙購買 A 地，依題意是在代理權範圍內所為的交易，因此買賣契約的效果原則上直接歸屬甲。
乙為取得高額報酬而詐騙丙，並非乙在交易之外、以無關身分所為的行為。乙是在代理甲尋找及購買土地的過程中，藉詐術使丙以低於市價甚多的金額出售 A 地。就甲、丙間的交易而言，乙是甲的代理人；乙的詐欺不能被切割成甲方以外第三人所為，讓甲僅因不知情便免受影響。依代理人瑕疵意思表示的規則，丙得主張撤銷其因乙詐欺所為的意思表示。
丙應依民法第 92 條第 1 項向甲為撤銷意思表示，並留意民法第 93 條的除斥期間：應於發見詐欺後一年內行使，且自意思表示後經過十年不得撤銷。
撤銷後的法律效果與取回 A 地
第 二 題25 分
甲將 A 地移轉登記予乙，並成立信託契約，由受託人乙管理運用。未料信託存續期間，乙因意外身故。
乙之子丙主張 A 地已移轉登記於乙名下，故應由其繼承；甲則主張因受託人乙死亡，故信託關係消滅。
請依信託法規定說明甲、丙之主張有無理由。
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核心觀念
本題考查受託人死亡時，信託關係是否消滅，以及信託財產是否列入受託人的遺產。
信託財產雖移轉登記於受託人名下，由受託人依信託目的管理、處分，但信託財產具有獨立性，不等同於受託人的固有財產。判斷本題須區分「信託關係是否存續」、「受託人任務是否終了」及「信託財產是否為遺產」三件事。
以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。
解題方法
先看《信託法》第 8 條第 1 項：信託關係不因委託人或受託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅；但信託行為另有約定者，不在此限。
再看《信託法》第 45 條：
- 第 1 項規定，受託人死亡時，其受託人任務終了。
- 第 2 項準用同法第 36 條第 3 項：除信託行為另有約定外，由委託人指定新受託人；委託人不能或不為指定時，利害關係人或檢察官得聲請法院選任新受託人，並為必要處分。
- 第 3 項規定，新受託人接任前，原受託人的繼承人等應保管信託財產，並採取移交信託事務的必要措施。
另依《信託法》第 10 條，受託人死亡時，信託財產不屬於其遺產。因此，土地雖登記在乙名下，丙不能只憑登記名義主張繼承 A 地。
甲、丙主張分析
第 三 題25 分
甲、乙、丙、丁、戊、己 6 人共有 A 地，於民國 36 年 6 月辦理總登記，甲、乙、丙、丁、戊、己每人的應有部分均為 。
丙、丁、戊三人在 A 地上各自蓋 B1、B2、B3 房屋，各自使用的基地面積大致符合丙、丁、戊三人各自的應有部分，甲、乙和己都未干涉。
甲、乙、丙、丁、戊、己的應有部分之後都由其各自繼承人所繼承。丙、丁、戊三人的繼承人為丙 1、丁 1、戊 1，各自繼承了丙、丁、戊三人在 A 地的應有部分及 B1、B2、B3 房屋所有權。
己的 A 地應有部分由其繼承人己 1、己 2、己 3、己 4 所繼承，各繼承應有部分為 。民國 107 年 7 月，己 1 將其應有部分 出賣並辦理移轉登記給庚。
庚於民國 108 年 6 月以丙 1、丁 1、戊 1 三人為被告，請求法院命被告拆除 B1、B2、B3 房屋，將 A 地返還給全體共有人。
請問法院應如何判決？
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核心觀念
本題考查共有土地上成立的默示分管契約，以及該契約能否拘束嗣後受讓應有部分的第三人。
民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對共有物全部有使用收益權。共有人若要各自排他使用共有物的特定部分，通常須有全體共有人約定分管；分管契約可以明示成立，也可以由共有人長期、穩定地分別使用特定部分，其他共有人知情而未反對等情形，認定有默示合意。
依民法第821條，共有人得為全體共有人利益，就共有物全部行使所有權請求權；但被告若有正當占有權源，原告的拆屋還地請求即無理由。
解題方法
本題依序判斷兩件事：第一，原共有人間是否成立默示分管契約；第二，庚受讓己1的應有部分後，是否受該契約拘束。
一、原共有人間成立默示分管契約
丙、丁、戊各自在 A 地上興建 B1、B2、B3 房屋，使用基地面積大致符合各自的應有部分，且甲、乙、己均未干涉。這些事實呈現共有人長期各自使用特定土地範圍、彼此互不干涉的狀態，可認定全體共有人間已以默示方式成立分管契約。
分管契約的使用範圍不必與各共有人應有部分換算的面積完全相同；本題各人使用面積大致相符，是支持分管合意的事實之一。
二、分管契約及於繼承人
丙、丁、戊的繼承人丙1、丁1、戊1，分別繼承原共有人在 A 地的應有部分及房屋所有權。繼承人概括承受被繼承人的權利義務，因此丙1、丁1、戊1承受原有分管關係，其依約使用各自房屋基地，具有占有權源。
己的應有部分則由己1至己4繼承。民國107年7月，己1再將其應有部分移轉登記給庚。庚是否也受分管契約拘束，須判斷契約成立時間及庚是否知悉或可得而知。
三、庚受讓時受分管契約拘束
第 四 題25 分
甲喪偶，於民國 113 年 5 月 10 日召集子女乙、丙、丁三人商議並告知遺產分配，所有人皆無異議，隨後當場自立一紙未記載日期之遺囑。為求慎重，一行人隔日至公證人處請求公證，公證人認證時註記認證日期為民國 113 年 5 月 11 日。數日後甲死亡，乙因當時分配較少遺產心生不滿，主張該遺囑無效，是否有道理？
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核心觀念
本題考民法第 1190 條自書遺囑的法定方式，以及公證人對私文書所為的「認證」能否補足遺囑未記載日期的欠缺。
依民法第 1189 條，遺囑須依法律所定方式之一作成。自書遺囑則須由遺囑人自書全文、記明年、月、日，並親自簽名。這些是法定方式要件；欠缺者，遺囑不生效力。
本題以命題當年（民國 113 年）法規為準。民法第 1190 條其後無影響本題結論的重要修正。
解題方法
先判斷甲在 5 月 10 日寫下的遺囑屬於哪種遺囑。題目說甲「當場自立一紙」遺囑，並未表示甲在公證人及二名以上見證人面前口述遺囑意旨，再由公證人依法筆記、宣讀、講解。因此，這份遺囑應按自書遺囑檢視，不能僅因隔日到公證人處辦理認證，就當成公證遺囑。
接著檢查自書遺囑的法定要件。題目明示遺囑未記載日期，欠缺民法第 1190 條要求的「記明年、月、日」。隔日公證人所註記的 5 月 11 日，是認證日期，不是甲在遺囑上自書的日期；認證日期不能補正這項欠缺。