111 地政士專技普考 地政士 民法概要與信託法概要 考古題詳解
第 一 題25 分
農夫甲因年事已高，不想繼續從事農務耕作，乃委託乙代理出售其所有 A 農地之相關事宜。丙臺商擬退休後返臺到郊區購買農地蓋農舍，過遠離塵囂的田園生活。
丙向乙表示，A 農地位置不錯，若可蓋合法農舍，即願購買。乙明知申請蓋造合法農舍不易，條件限制愈來愈嚴，但為求快速成交，仍拍胸脯說：「A 地這麼大，蓋合法農舍當然沒有問題。」但甲並不知情乙對丙的保證。
嗣後甲、丙即進行簽約、移轉登記並支付價金等相關事宜。半年後，丙退休返臺，並開始進行農舍蓋造，提出申請時才發現 A 農地無法蓋造合法農舍。
試問：丙得否以受詐欺為由，主張撤銷與甲之間的 A 農地買賣契約？
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核心觀念
本題考民法第 92 條第三人詐欺，以及代理人於代理權限內所為意思表示的效力。須先判斷乙是否為買賣契約當事人以外的「第三人」，再看甲是否知道或可得而知乙的詐欺情事。
依民法第 92 條第 1 項，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷；但詐欺由第三人所為時，以相對人明知或可得而知該情事為限，始得撤銷。代理人在代理權限內，以本人名義所為意思表示，其效力直接歸屬本人，代理人並非因此成為契約當事人。
以下以命題當年（民國 111 年）法規為準；本題所涉規定後續無影響結論的重要修正。
解題方法
依序確認三件事：
- 是否有詐欺及因果關係 乙明知農地申請合法農舍不易，仍向丙保證「當然沒有問題」；丙又明確表示只有在能蓋合法農舍時才願購買。題目並指出該農地確實無法蓋造合法農舍，且丙是在申請時才發現。因此，乙的保證足以使丙對土地能否合法蓋農舍產生錯誤，並影響其締約意思。
第 二 題25 分
甲因看好股市發展，向乙借款 500 萬元進場投資。不料甲頻頻預測錯誤，購買的股票虧損連連。甲為避免其名下財產被債權人乙強制執行，乃將其名下唯一的財產 A 屋信託移轉登記予丙，以其兒子丁為受益人，並對乙避不見面。
試問：債權人乙得否強制執行債務人甲已信託移轉的 A 屋？抑或債權人乙得否主張撤銷甲與丙之間的信託行為？
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核心觀念
本題考兩項制度如何分工：
- 信託財產原則上不得強制執行：依民國 111 年《信託法》第 12 條第 1 項，對信託財產不得強制執行；但基於信託前已存在於該財產上的權利、因處理信託事務所生的權利，或其他法律另有規定者，不在此限。
- 債權人得聲請撤銷有害債權的信託行為：依同法第 6 條第 1 項，信託行為有害於委託人債權人權利時，債權人得聲請法院撤銷。此為防止債務人藉信託移轉財產、減少債權人共同擔保的特別規定。
解題方法
先判斷乙能否直接對 A 屋強制執行，再判斷能否透過訴訟撤銷信託。
一、乙原則上不能直接執行 A 屋
甲已將 A 屋信託移轉登記給丙，A 屋成為信託財產。乙的借款債權是甲對乙所負的一般債務，題目未指出乙對 A 屋享有抵押權等信託成立前已存在的權利，也未指出債務是因處理信託事務所生。因此，依《信託法》第 12 條，乙不能直接以甲的債權人身分查封、拍賣 A 屋。
二、乙得依信託法第 6 條聲請撤銷信託行為
第 三 題25 分
甲、乙為表兄弟，其所有 A、B 兩筆土地相鄰。甲在其所有的 A 地上蓋造立體停車場出租使用，乙因未在當地居住，甲蓋造時亦未申請鑑界。
事隔 20 年，乙死亡，由丙繼承 B 地並將 B 地售予丁。丁購買後欲建築使用，乃申請鑑界，始發現甲的立體停車場有越界 10 平方公尺之情事。
試問：丁得否向甲主張其立體停車場越界部分應予拆除並返還該部分土地？抑或丁得否請求甲購買立體停車場越界占用之土地？
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核心觀念
本題考查民法的越界建築規定，核心在於區分：
- 鄰地所有人是否在建築當時，明知越界卻未立即異議；
- 越界者是否非因故意或重大過失而越界；
- 立體停車場是否屬於民法第796條之2所稱「具有與房屋價值相當之其他建築物」；
- 即使得請求拆除，法院是否依民法第796條之1，衡量雙方利益後免除全部或一部拆除；
- 丁能否依越界建築規定請求甲購買越界土地。
以下以命題當年（民國111年）法規為準。
解題方法
先看民法第796條第1項的要件。土地所有人建築房屋時，須非因故意或重大過失逾越地界；鄰地所有人還須在建築當時明知越界而未立即提出異議，才不得請求移去或變更建築物。此時建築人仍須就鄰地所受損害支付償金。
本題乙未在當地居住，甲建造停車場時又未申請鑑界；題目沒有指出乙當時知悉越界。因此，不能只因停車場已存在20年，就認定乙「知其越界而不即提出異議」。主張乙當時知情而未異議者，須就該事實提出證明。依題目所給事實，民法第796條第1項的容忍要件尚未成立，丁原則上得依所有權請求甲移除越界部分、返還土地。
其次，民法第796條之2規定，第796條及第796條之1適用於「具有與房屋價值相當之其他建築物」。立體停車場若屬固定、具有相當價值的建築物，得適用這些越界建築規定。
即使丁得請求移去或變更，法院仍可依第796條之1第1項，斟酌公共利益及甲、丁雙方利益，免除全部或一部拆除；但甲若是故意越界，法院不得依該項免除拆除。若法院依第796條之1免除全部或一部移去、變更，第796條第1項但書及第2項亦準用。
拆除返還與購買土地
第 四 題25 分
甲男、乙女經友人介紹後結婚並育有一子。婚後甲男購買 A 屋一棟，登記在乙女名下，頭期款、房屋貸款皆由甲男繳納，兩人並未約定登記任何婚姻財產制。
嗣後甲男因工作調派至大陸，長期分隔兩地，感情漸淡，並與大陸女同事發生婚外情，甲、乙兩人遂決意離婚。
假設兩人離婚時除 A 屋外別無其他財產，A 屋價值 1,200 萬元，但尚有貸款 600 萬元。離婚時甲男請求乙女返還他總共出資購買 A 屋的資金 600 萬元；乙女則主張，婚後她辭去工作，以家庭為重，全心照顧在臺灣的公婆及小孩。甲購買 A 屋以她的名義登記為房屋所有人，他出資購買 A 屋的資金是屬於「贈與」，無須返還。
試問：甲、乙之主張有無理由？
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核心觀念
本題主要涉及法定財產制下的夫妻財產歸屬、贈與是否成立，以及離婚時的剩餘財產差額分配。依民法第 1005 條，夫妻未以契約約定財產制者，適用法定財產制；依民法第 1017 條，夫妻婚後各自取得的財產，原則上各自所有。夫妻出資情形與不動產登記名義不同時，仍須判斷出資人是否有借名登記、借款或贈與的意思，不能只憑付款事實決定所有權或返還義務。
依民法第 1030 條之 1，法定財產制關係消滅時，夫妻現存婚後財產扣除婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘，原則上由雙方平均分配差額；婚後無償取得的財產不列入分配。法院認為平均分配顯失公平時，得調整或免除分配額，並應衡酌家事勞動、子女照顧、對家庭的整體協力、共同生活與分居時間、財產取得時間及雙方經濟能力等因素。
解題方法
先判斷 A 屋的所有權及甲出資的法律性質，再計算其是否納入剩餘財產分配：
- **A 屋登記乙名下：**不動產以登記為所有權公示。題目未交代甲乙約定借名登記，也沒有甲保留管理、使用或處分權的事實；甲將所購 A 屋登記在乙名下，依題示應認為甲有使乙取得房屋的贈與意思。甲付款本身不會因此當然產生對乙的返還請求權。
- **檢視剩餘財產分配：**A 屋雖是乙名下的婚後財產，但若係甲贈與乙而取得，屬婚後無償取得財產，依民法第 1030 條之 1 不列入乙的剩餘財產計算。房屋價值 1,200 萬元、貸款餘額 600 萬元，淨值為 600 萬元；但既屬無償取得財產，不能把這 600 萬元列入分配，再各分 300 萬元。