114 地政士專技普考 地政士 民法概要與信託法概要 考古題詳解

核心觀念

本題分別考查：

1. 已登記不動產的所有物返還請求權，是否因 15 年消滅時效而消滅。
2. 共有不動產已成立分割協議，但未辦理分割登記時，繼承人能否拒絕履行並請求裁判分割。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準；本題涉及的相關規定，無須以後續修法另行調整結論。

解題方法

先確認甲死亡時，A 地是否已因分割協議而變成甲、乙各自單獨所有；再分別檢視丁的占有抗辯，以及甲、乙間分割協議對丙的效力。

共有不動產的協議分割，在完成登記前，尚未發生不動產物權變動的效力。甲死亡時，A 地仍是甲、乙共有，甲的二分之一持分由丙繼承。至於甲、乙間的分割協議，則須進一步判斷其履行請求權是否已罹於消滅時效，以及民法第 824 條是否容許在此情形下請求法院裁判分割。

（一）丁能否以占有超過 15 年拒絕拆屋還地？

民法第 767 條第 1 項規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；所有權受妨害者，得請求除去妨害。B 屋占用 A 地，丙以繼承取得甲對 A 地的共有持分，得就共有物本於所有權請求丁拆除 B 屋、返還占用部分。

司法院釋字第 107 號及第 164 號解釋指出，已登記不動產的所有物返還、妨害除去及妨害防止請求權，不適用消滅時效。題示丙持有甲對 A 地二分之一持分的所有權狀，且 A 地為登記土地，丁不能只以占有已超過 15 年為由拒絕。

此外，民法第 769 條、第 770 條所定不動產取得時效，分別要求一定期間的和平、公然、繼續、自主占有，並須辦理登記；題示僅稱丁占有超過 15 年，尚不足使丁取得 A 地所有權，也不影響丙依第 767 條行使權利。

（二）丙能否請求裁判分割 A 地？

1. 未登記不使協議分割直接發生所有權變動

民法第 758 條規定，因法律行為而取得、設定、喪失及變更不動產物權，非經登記不生效力。甲、乙雖於民國 90 年協議將 A 地分割為 A-1、A-2，分由二人各自取得，但始終未辦理分割登記，因此甲、乙並未因此各自取得分割後土地的單獨所有權。甲死亡時，A 地仍由甲、乙各有二分之一持分；甲的持分由丙繼承。

核心觀念

本題考民法第87條通謀虛偽意思表示與隱藏行為、第443條未經同意轉租，以及第767條所有物返還請求權。法條均以命題當年（民國114年）法規為準；相關條文其後無影響本題結論的重要修正。

民法第87條第1項規定，表意人與相對人通謀為虛偽意思表示者，該表示無效，但不得以無效對抗善意第三人；第2項規定，虛偽表示隱藏其他法律行為時，依隱藏行為的規定處理。

解題方法與涵攝

(一) A屋所有權及乙、丙租約效力

1. A屋所有權仍屬甲

甲、乙明知並無買賣真意，仍合意作成買賣契約，屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項，買賣行為無效。題示僅有虛偽買賣及移轉登記，沒有甲、乙另行成立真實物權移轉合意的事實；因此，乙不能因登記而取得A屋所有權，所有權仍屬甲。

兩人真正的安排是甲將A屋出租給乙，故可依同條第2項，按隱藏的租賃關係處理。甲、乙間租賃契約有效，乙依約承租、占有A屋。

2. 乙、丙間租賃契約有效，但未經甲同意轉租

租賃契約是債權契約，出租人不以所有權人為限；乙雖非A屋所有人，仍可與丙成立租賃契約。乙、丙間租約不因乙無所有權而當然無效。

但乙將房屋全部轉租給丙，且未經甲同意，違反民法第443條第1項。依同條第2項，甲得終止甲、乙間租約。未經同意轉租本身不會使乙、丙間租約當然無效；其法律效果是賦予甲終止原租約的權利。

(二) 甲得否請求丙返還A屋

核心觀念

本題考普通地上權的地租，以及未定期限地上權的存續與終止。地上權是以在他人土地上、下有建築物或其他工作物為目的而使用土地的權利，見民法第 832 條。題目已說明祖父與乙設定地上權，且未約定地租、未約定存續期間；甲繼承土地後，須依原地上權關係及民法規定判斷，不能只因土地行情上漲，就逕行改變原約定。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

（一）地上權是否必須支付地租？甲得否重新主張地租？

地上權並非依法一律要支付地租，地租須依當事人約定或法律規定處理。本題設定時未約定地租，原則上屬無償地上權，乙無須僅因使用甲所有的土地，就當然支付地租。

不過，民法第 835 條之 1 第 2 項規定，未定有地租的地上權，如因土地負擔增加，且該增加在設定地上權時非當事人所得預料，若仍由土地所有人無償承受顯失公平，土地所有人得請求法院酌定地租。此項請求須符合「土地負擔增加、設定時難以預料、繼續無償使用顯失公平」等要件，並由法院酌定；土地所有人不能單方宣布開始收租。

因此，甲不能只以附近推出新建案、土地價格上揚為由，逕向乙收取地租。土地價值上漲本身不等於土地負擔增加；若另有符合條文的負擔增加情形，甲才得向法院請求酌定地租。法院酌定地租的判決具有形成效果，地租原則上自甲表示請求酌定的時點起算，不能溯及請求過去未約定的租金。

（二）甲得否請求終止地上權？

民法第 833 條之 1 規定，地上權未定有期限，而存續期間逾二十年，或地上權成立目的已不存在時，法院得依當事人請求，斟酌地上權成立目的、建築物或工作物的種類、性質及利用狀況，定其存續期間或終止地上權。

核心觀念

本題考《信託法》的信託成立、受託人資格，以及委託人對受託人的監督權。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

依《信託法》第 1 條，信託是委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人利益或特定目的管理、處分信託財產的關係。依同法第 2 條，信託原則上以契約或遺囑成立；以不動產設立信託，並須辦理信託登記，才能對抗第三人（第 4 條）。

甲可把維持老厝完整、供家族成員依約定方式使用等目的，寫入信託契約，並移轉老厝所有權予受託人。信託成立後，老厝屬信託財產；原則上不因甲死亡而成為甲的遺產，也不因受託人死亡而成為受託人的遺產（第 8 條、第 10 條）。因此，適當設計信託內容可使老厝不因一般繼承分割而當然喪失完整性。

解題方法

先分開判斷兩件事：第一，老厝能否作為信託財產；第二，擬指定的受託人是否具備法律上的受託資格。再依《信託法》列舉委託人可用的監督、救濟與管理調整權限。

不動產所有權可以作為信託財產。甲須以契約或遺囑成立信託，並辦理信託登記；信託文件也應明確約定管理方式、使用目的、受益人、信託期間、受託人更換方式，以及信託終止時財產歸屬等事項。若要使「家族聚會場所」的目的具體可執行，應進一步訂明誰可使用、如何維護、哪些情形不得出售或設定負擔等。

至於受託人，《信託法》第 21 條規定，未成年人、受監護或輔助宣告之人及破產人不得為受託人。地政士事務所若只是以事務所名稱營業、並無獨立法人格，不能僅以「事務所」名義作為與自然人或法人相同的權利義務主體；應確認並指定具有受託資格的具體個人或法人。若指定的是地政士本人，且無第 21 條所列限制，原則上得為受託人。若要由法人擔任，則應確認該法人依法成立，並以法人名稱列為受託人。

委託人對受託人的監督權限

1. 要求依信託本旨管理，並請求損害填補 受託人應依信託本旨，以善良管理人的注意處理信託事務（第 22 條）。受託人管理不當致信託財產受損，或違反信託本旨處分信託財產時，委託人得請求金錢賠償或回復原狀，並得請求減免報酬（第 23 條）。

2. 要求信託財產分別管理，並請求利益歸入信託財產 受託人應將信託財產與自己的財產及其他信託財產分別管理（第 24 條）。受託人違反分別管理義務而獲得利益，委託人得請求將利益歸入信託財產；