114 地政士專技普考 地政士 土地稅法規 考古題詳解

核心觀念

**以命題當年（民國 114 年）法規為準。**本題考《信託法》第 1 條的信託定義，以及《土地稅法》第 28 條之 3 所列信託土地移轉不課徵土地增值稅的五種情形。

依《信託法》第 1 條，信託是指委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人利益或特定目的管理、處分信託財產的法律關係。就土地信託而言，土地是信託財產，由受託人依信託本旨管理或處分；通常由委託人、受託人及受益人構成信託關係。

土地所有權移轉原則上涉及土地增值稅；但《土地稅法》第 28 條之 3 明定，土地為信託財產時，只有在該條列出的關係人間移轉所有權，才不課徵土地增值稅。

解題方法

作答可分兩步：

1. 先依《信託法》第 1 條說明土地信託的法律關係與當事人角色。
2. 再依《土地稅法》第 28 條之 3，逐款列出「移轉原因、移轉雙方及適用時點」，並特別辨明第三款限於自益信託、第四款則為遺囑信託。

本條所稱「不課徵」是該次符合條件的移轉不課徵土地增值稅，不等於土地增值稅永久免除。依同法第 31 條之 1，日後發生應課徵土地增值稅的移轉、設定典權，或信託土地依《信託法》第 35 條第 1 項轉為受託人自有土地時，仍須依規定認定原地價並計算漲價總數額。

不課徵土地增值稅的五種情形

依《土地稅法》第 28 條之 3，土地為信託財產者，下列信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅：

1. 信託行為成立時，委託人與受託人間移轉 委託人將土地移轉給受託人，作為信託財產。這是信託成立時的移轉。

2. 信託關係存續中，受託人變更時，原受託人與新受託人間移轉 土地仍屬信託財產，只是受託人更換，由原受託人移轉給新受託人。

核心觀念

本題考《土地稅法》第 10 條「農業用地」的定義，以及第 22 條之 1 對農業用地閒置不用的處理。作答時應先說明何種土地屬農業用地，再依「限期使用或委託經營 → 加徵荒地稅 → 照價收買」的順序說明處理方式，並列出不適用加徵荒地稅的情形。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

本題是法條申論題，宜按「定義、處理程序、例外」分段作答：

1. 依《土地稅法》第 10 條列舉農業用地的土地範圍與法定用途。
2. 依《土地稅法》第 22 條之 1，說明閒置不用後須經核准、通知，並逾期仍未使用或委託經營，始加徵荒地稅。
3. 補充加徵荒地稅滿三年仍不使用者，得照價收買；另列五種不適用情形。

農業用地的定義

《土地稅法》第 10 條規定，本法所稱農業用地，是指非都市土地，或都市土地農業區、保護區範圍內的土地，依法供下列用途使用者：

1. 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用。
2. 供與農業經營不可分離的農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用土地。
3. 農民團體與合作農場所有，直接供農業使用的倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。

判斷重點是：土地須位於法定範圍內，且依法供法條列舉的農業或相關用途使用；不能只因土地目前空著或有農地外觀，就逕認為符合農業用地定義。

農業用地閒置不用的處理方式

依《土地稅法》第 22 條之 1，處理程序如下：

1. 通知限期使用或命其委託經營 農業用地閒置不用時，須由直轄市或縣（市）政府報經內政部核准，之後通知土地所有權人限期使用，或命其委託經營。

核心觀念

本題考《都市更新條例》第67條，重點是依都市更新進行階段、實施方式及取得財產的情形，區分地價稅、房屋稅、土地增值稅與契稅的減免；其中有「免徵」、「減半徵收」及「減徵百分之四十」等不同效果，不可混淆。

以下以命題當年（民國114年）法規為準。都市更新條例第67條為本題主要法源；截至命題年度，相關減免規定適用如下。

解題方法

依「更新期間」、「更新完成後」及「權利變換或協議合建所生移轉」三個階段作答，再逐項列出適用稅目、減免幅度及條件。更新期間是否土地無法使用，以及減免期間如何起算，另依《都市更新條例施行細則》辦理。

更新期間的地價稅

都市更新事業計畫發布實施後的實際施工期間，土地因重建或整建而無法使用者，免徵地價稅；土地仍可繼續使用者，地價稅減半徵收。

但未依計畫進度完成更新，且可歸責於土地所有權人者，應依法課徵地價稅。更新期間及土地是否無法使用，由實施者申請直轄市、縣（市）主管機關認定，再轉送稅捐稽徵機關辦理。

更新完成後的地價稅及房屋稅

更新後，地價稅及房屋稅均減半徵收二年。依《都市更新條例施行細則》第32條，地價稅減徵期間自主管機關認定的更新期間截止日次年起算二年；房屋稅則自該截止日次月起算二年。

另有一項房屋稅延長優惠：重建區段內，更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，且在前述房屋稅減半徵收二年期間內未移轉，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得延長房屋稅減半徵收期間至喪失所有權時止，但最長以十年為限。這項優惠只適用房屋稅，且須符合未移轉及主管機關同意等條件。

權利變換及協議合建的土地增值稅、契稅

1. 權利變換取得土地或建築物：更新後第一次移轉時，土地增值稅及契稅減徵百分之四十。
2. 不願參加權利變換而領取現金補償：土地增值稅減徵百分之四十。

核心觀念

本題考《稅捐稽徵法》第21條、第22條的核課期間與起算。核課期間是稅捐稽徵機關行使核課權、確定納稅義務人具體納稅內容的期間；須分別判斷：

1. 核課期間是五年或七年。
2. 期間從何時起算。
3. 期間屆滿時，是否適用時效不完成的特別規定。

以下以命題當年（民國114年）法規為準；適用條文為《稅捐稽徵法》110年12月17日修正公布後的第21條、第22條。

解題方法

依序判斷「稅捐類型及申報情形」，決定核課期間長度；再按第22條對應款次，找出起算日。作答時應將土地增值稅特別列出，因為第22條另定其起算方式。

核課期間長度

依《稅捐稽徵法》第21條第1項，核課期間如下：

1. 五年期間

• 依法應由納稅義務人申報繳納，且已在規定期間內申報，並無故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者。
• 依法應由納稅義務人實貼的印花稅。
• 應由稅捐稽徵機關依稅籍底冊或查得資料核定課徵的稅捐。

2. 七年期間

• 依法應申報繳納的稅捐，未在規定期間內申報者。
• 故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者。

在核課期間內另發現應徵稅捐，仍應依法補徵或併予處罰；期間內未發現者，期間屆滿後不得再補稅、處罰。

核課期間起算

依《稅捐稽徵法》第22條，按稅捐性質及申報情形分別起算：

1. 已在規定期間內申報的申報稅捐：自申報日起算。
2. 未在規定期間內申報的申報稅捐：自規定申報期間屆滿之翌日起算。
3. 印花稅：自依法應貼用印花稅票之日起算。
4. 按稅籍底冊或查得資料核定徵收的稅捐：自該稅捐所屬徵期屆滿之翌日起算。
5. 土地增值稅：自稅捐稽徵機關收件日起算；