114 地政士專技普考 地政士 土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題考《平均地權條例》的「實價登錄」義務，以及違規檢舉獎金制度。作答時要分清楚一般土地、建物買賣案件與預售屋案件的申報人及申報時點，並說明檢舉獎金的法定要件。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先依案件類型區分申報規定：

1. 土地、建物買賣案件：依《平均地權條例》第 47 條第 2 項，申報義務人為買賣雙方的權利人及義務人，應於申請所有權移轉登記時，共同檢附申報書，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊。
2. 預售屋買賣案件：依同條例第 47 條之 3 第 2 項，銷售預售屋者應於簽訂或解除買賣契約書之日起 30 日內申報登錄；委託不動產經紀業代銷者，簽訂買賣契約的申報登錄由代銷業辦理。

因此，買賣雙方的移轉登記申報與預售屋的契約後 30 日申報，不能混為一談。

檢舉獎金要件

依《平均地權條例》第 81 條之 4，民眾知悉不動產銷售、買賣或申報登錄資訊有違法情事，得敘明事實並檢具證據資料，向直轄市、縣（市）主管機關檢舉。

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 63 條及第 63 條之 1：市地重劃使租賃無法達到原目的時，須先區分出租標的是耕地或其他土地，兩者的租約處理方式與承租人權利不同。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先依題目中的土地種類分類：

1. 甲出租給乙的是私有耕地：適用《平均地權條例》第 63 條。耕地租約由直轄市或縣（市）政府逕為註銷，乙依重劃後是否分配土地，取得相應補償。
2. 丙出租給丁的是建地：適用同條例第 63 條之 1，亦即「前條以外之出租土地」。丁得終止租約，並向出租人請求相當於一年租金的補償。

個案適用

乙（耕地承租人）

甲、乙間的租賃標的是私有耕地，因市地重劃不能達到原租賃目的，主管機關應逕為註銷租約。乙的補償依重劃後分配情形而定：

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 5 條：徵收土地時，土地改良物原則上應一併徵收，但法定例外情形不在此限；至於一併徵收的時間，則視興辦事業計畫需要及所有權人的請求而定。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先列出第 5 條第 1 項的五種例外，再依第 2 項判斷徵收時點。題目問的是土地改良物與土地分屬甲、乙所有，不影響一般一併徵收規定的適用。

一併徵收的例外

土地改良物原則上應一併徵收；下列情形不在此限：

1. 所有權人要求取回並自行遷移：土地改良物所有權人要求取回，且自徵收公告期滿之日起 15 日內自行遷移。
2. 墳墓及其他紀念物必須遷移：此類改良物依法須遷移者，不適用一併徵收原則。
3. 依法不得建造的建築改良物：不予補償；公告期滿後，由主管機關通知限期遷移或拆除，屆期未拆遷者，得會同有關機關逕行除去。
4. 農作改良物超出正常種植情形的部分：種類或數量與正常種植情形不相當者，僅不相當部分不在此限；

核心觀念

本題考查地政士受託辦理土地登記時的身分查核義務、誠信義務、禁止行為及懲戒效果。以命題當年（民國 114 年）《地政士法》為準；該法相關規定後續未有重要修正。

抵押權設定登記屬地政士得代理申請的土地登記事項，但受託代辦不代表地政士可以只憑文件外觀辦理。地政士須確認委託人確為登記標的物的權利人或權利關係人，並核對其身分。

解題方法

依「受託查核 → 執業行為 → 懲戒效果」逐層判斷：

1. 先看受託與身分查核：甲持偽造的乙身分證明文件影本，卻以乙名義辦理，涉及是否確實查明乙的身分及其權利人地位。
2. 再看申辦行為本身：甲明知文件偽造，仍持以申請登記，涉及違法執業、不正當行為，以及明知證明文件不實仍申辦登記。
3. 最後連結懲戒規定：依違反的條文，判斷《地政士法》第 44 條所定的懲戒類型。

涉及的規定及適用

一、《地政士法》第 18 條：查明權利人並核對身分

地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物的權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託。

本題中，乙是土地、建物的權利人，但甲使用偽造的乙身分證明文件影本辦理登記。甲若未確實核對身分、未查明委託人確為乙，即違反第 18 條。即使登記申請以乙為名義人，也不因此免除甲的查核義務。

二、《地政士法》第 26 條第 1 項：不得有不正當行為或違反業務義務

地政士受託辦理業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡的義務。甲具有詐騙故意，使用偽造文件冒乙名義申辦抵押權設定，屬不正當行為，也違反受託業務應盡的注意及誠信義務。