115 地政士專技普考 地政士 土地法規 考古題詳解

以命題當年（民國115年）法規為準

核心觀念

本題考查土地法第34條之1對「共有土地處分、變更及設定負擔」之多數決制度，重點包括：

1. 設定地上權是否須全體共有人同意。
2. 多數共有人之人數及應有部分門檻。
3. 對不同意之共有人所負之事前通知義務。
4. 多數共有人對少數共有人之對價或補償所負之連帶清償責任。
5. 辦理權利變更登記時應提出之證明文件。

土地法第34條之1第1項規定：

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

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解題方法

本題應依序判斷：

1. A地是否屬於共有土地。
2. 設定地上權是否屬土地法第34條之1規範事項。
3. 甲、乙是否同時符合「人數過半數」及「應有部分過半數」。
4. 即使符合多數決，是否仍須踐行通知、清償及登記證明程序。

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（一）甲、乙得否未經丙同意設定地上權？多數決門檻為何？

1. 設定地上權屬於土地法第34條之1之適用範圍

設定地上權係在土地所有權上設定他項權利，屬於土地法第34條之1所稱之「設定地上權」，因此不以全體共有人同意為必要。

換言之，符合土地法第34條之1之多數決要件時，多數共有人得代表全體共有人，就共有土地設定地上權。

2. 一般多數決之雙重門檻

原則上須同時具備：

（1）共有人數過半數

共有人人數為甲、乙、丙共3人。

甲、乙共2人：

$$\frac{2}{3}> \frac{1}{2}$$

因此符合「共有人過半數」之要求。

（2）應有部分合計過半數

甲、乙之應有部分合計為：

$$\frac{1}{3}+\frac{1}{3}=\frac{2}{3}$$

且：

$$\frac{2}{3}>\frac{1}{2}$$

因此亦符合「應有部分合計過半數」之要求。

3. 本題另有「應有部分逾三分之二」之特別規定

甲、乙之應有部分合計為：

$$\frac{2}{3}$$

但土地法第34條之1所稱之特別門檻是「逾三分之二」，也就是必須大於：

$$\frac{2}{3}$$

本題甲、乙僅為三分之二，並非「逾三分之二」，因此不能適用免計算人數之例外規定。

不過，甲、乙仍已符合一般規定之兩項門檻：

• 人數：2人，超過3人之半數；
• 應有部分：$\frac{2}{3}$，超過$\frac{1}{2}$。

4. 結論

甲、乙得不經丙同意，依土地法第34條之1設定A地之地上權；但不得省略法定之事前通知程序。

本題之多數決門檻為：

$$\text{共有人過半數}+\text{應有部分合計過半數}$$

甲、乙分別符合兩項門檻，因此設定行為原則上有效。

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（二）事前程序、連帶清償責任及登記證明

1. 應事先以書面通知丙

土地法第34條之1第2項規定，多數共有人依第1項為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知其他共有人。

因此，甲、乙在設定地上權前，應將相關事項以書面通知丙，使丙知悉該土地即將設定地上權之重要內容。

通知事項至少應使丙知悉：

• 設定地上權之標的土地；
• 地上權人為丁建設公司；
• 地上權之存續期間；
• 地上權之範圍及用途；
• 地租、權利金或其他對價；
• 甲、乙與丁間之設定條件。

核心觀念

本題比較兩種土地開發制度下，原土地設定抵押權時的三個問題：

1. 原抵押權是否當然移轉至新分配土地。
2. 抵押權是否須先塗銷，再於新土地重新設定。
3. 因開發致抵押權不能達成設定目的，或土地所有人未受土地分配時，抵押權人如何保全權益。

本題以民國 115 年命題時法規為準，主要法源如下：

• 土地徵收條例第 40 條、第 41 條、第 42 條。
• 平均地權條例第 62 條、第 64 條、第 64 條之 1、第 65 條。
• 平均地權條例施行細則第 91 條、第 92 條。

兩制度最重要的差異是：

區段徵收採「同意塗銷原抵押權，再於抵價地重新設定」；市地重劃原則上採「依原登記次序轉載」，只有在抵押權因重劃不能達成設定目的時，才視為消滅，改由抵押權人請求於分配土地上重新設定。

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一、區段徵收之抵押權處理

（一）抵價地之性質

區段徵收係以徵收方式取得區域內土地，再進行整體開發。土地所有權人不領取全部現金補償者，得依法申請發給抵價地。

抵價地並非原土地的當然延續，而是土地所有權人以應領地價補償折算取得的開發後土地。因此，原土地上的抵押權不能當然隨同原地號直接存在於抵價地上。

（二）原則上須先清理抵押權

依土地徵收條例第 41 條，申請抵價地之原土地上如設定他項權利，除第 42 條另有規定外，主管機關應通知土地所有權人限期自行清理。

抵押權未依規定清理者，主管機關應核定不發給抵價地，並於核定之次日起十五日內發給現金補償。

因此，區段徵收的基本程序是：

1. 土地所有權人申請抵價地。
2. 清理原土地上的抵押權。
3. 原抵押權塗銷後，始能完成抵價地之分配及登記。
4. 未完成清理者，原則上改發現金補償。

（三）抵押權移轉至抵價地的特別程序

土地徵收條例第 42 條提供抵押權人特別保障：

1. 原土地所有權人及抵押權人得共同申請於發給之抵價地設定抵押權。
2. 申請時須提出抵押權人同意塗銷原土地抵押權之證明文件。
3. 新抵押權的權利範圍、價值、次序，由土地所有權人與抵押權人協議決定。
4. 新抵押權應於抵價地所有權登記時同時登記。
5. 登記完成後，並通知抵押權人。

其法律結構是：

$$\text{原土地抵押權} \longrightarrow \text{抵押權人同意塗銷} \longrightarrow \text{抵價地重新設定抵押權}$$

這不是法律直接命令原抵押權自動轉載，而是以雙方合意、提出同意塗銷證明及重新設定為必要程序。

（四）抵押權人權利內容的保障

重新設定的抵押權，其範圍、價值及順位並非當然完全等同於原抵押權，而是由土地所有權人與抵押權人協議決定。

因此，抵押權人可以透過協議主張：

• 新抵押權的擔保範圍。
• 抵押權擔保的金額。
• 抵押權登記順位。
• 是否維持原債權的擔保效力。

區段徵收實務上，抵押權人通常先同意原抵押權塗銷，再於抵價地完成重新設定；新抵押權的登記，與抵價地所有權登記同時辦理。

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二、市地重劃之抵押權處理

（一）重劃後土地視為原有土地

依平均地權條例第 62 條，市地重劃後重新分配給原土地所有權人的土地，自分配結果確定日起，視為其原有土地。

此一規定形成市地重劃中的「權利同一性」：

重劃後分配土地，在法律上視為原土地的延續，而不是單純以補償換取的新土地。

因此，原土地上的抵押權原則上不必像區段徵收一樣先塗銷，再重新設定。

（二）抵押權原則上按原登記次序轉載

依平均地權條例施行細則第 91 條：

1. 重劃前土地已設定抵押權者，重劃後如有分配土地，主管機關應先邀集抵押權人協調。
2. 除協調結果抵押權消滅外，應列冊送由登記機關按原登記先後轉載於重劃後分配土地。
3. 轉載完成後，應通知抵押權人。
4. 如為合併分配，抵押權範圍依重劃前各宗土地面積比例計算。

其法律結構是：

$$\text{原土地抵押權} \longrightarrow \text{依原登記先後} \longrightarrow \text{重劃後分配土地轉載}$$

這是「轉載」制度，而非區段徵收的「塗銷後重新設定」制度。

（三）重劃致不能達成設定目的時

依平均地權條例第 64 條，土地或建築改良物經設定抵押權，因市地重劃致不能達成抵押權設定目的者，該抵押權視為消滅。

此時，抵押權人不得主張原抵押權仍存在於已無法作為原擔保標的之土地上，但得向土地所有權人請求：

以土地所有權人重劃後所分配之土地，重新設定抵押權。

因此，市地重劃的救濟方式是：

1. 原抵押權因不能達成設定目的而消滅。
2. 抵押權人向土地所有權人請求。
3. 以土地所有人重劃後分配的土地重新設定抵押權。

第 64 條所稱「得請求」，表示抵押權人享有請求權，但並非原抵押權自動轉換為新抵押權。實際上仍須依請求內容辦理新的抵押權設定。

（四）請求期間

依平均地權條例第 65 條，第 64 條請求權應於重劃分配結果確定之次日起二個月內行使。

因此，抵押權人應注意：

$$\text{分配結果確定日翌日} \longrightarrow \text{起算二個月}$$

逾期未行使，將產生權利主張上的重大不利。

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三、未受土地分配時的處理

（一）市地重劃未受分配

依平均地權條例第 64 條之 1，實施重劃而未受土地分配者，原設定抵押權的權利價值，由重劃機關在不超過土地所有權人應得補償數額內協調清理。

其程序如下：

1. 重劃分配結果確定。
2. 重劃機關於確定日起二個月內邀集抵押權人協調。
3. 協調成立者，依協議內容辦理。
4. 協調不成立者，將土地所有權人應得補償地價提存。
5. 再由登記機關逕為塗銷原抵押權。

平均地權條例施行細則第 92 條所建立的機制為：

$$\text{協調清理} \Rightarrow \begin{cases} \text{協議成立：依協議辦理}\\ \text{協議不成：補償地價提存，原抵押權逕為塗銷} \end{cases}$$

但抵押權人可主張的清理範圍，以土地所有權人應得補償數額為上限。抵押權所擔保的債權額超過該補償數額時，超過部分仍屬債權關係，不能以原土地抵押權繼續擔保。

（二）區段徵收未取得抵價地

核心觀念

本題考查《地政士法》關於地政士「親自執行業務」之原則、法定例外，以及違反親自執業與借名執業規定之懲戒效果。

依命題當年，即民國 115 年之法規：

1. 地政士受託辦理業務，原則上應親自處理。
2. 特定工作得由登記助理員辦理，但範圍僅限於登記案件之送件及領件。
3. 地政士違反親自執業及禁止借名執業規定，情節重大者，得受除名處分。

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（一）委由其他地政士及登記助理員辦理之要件

1. 原則：應親自處理受託業務

《地政士法》規定，地政士受託辦理業務，應親自處理。其立法目的在於：

• 確保受託案件由具備地政士資格者實際負責；
• 防止地政士僅出借名義而不執行業務；
• 維護委託人權益及不動產交易安全；
• 確保登記案件之專業性與正確性。

因此，地政士不得將全部或主要業務任意交由非地政士人員代辦。

2. 得委由其他地政士辦理之法定例外

地政士因故不能親自處理業務時，得委由其他地政士辦理。

此一例外的重點是「委由其他地政士」，而非任意委託一般人員。受委託者仍須具備地政士資格，始符合規定。

故本題第一問所稱法定例外，可整理如下：

• 地政士因故不能親自處理受託業務時，得委由其他地政士辦理。
• 但不得因此將業務交由不具地政士資格之一般人員代辦。

這種委由其他地政士辦理，與「借用或出借執業名義」不同。前者是法律所容許、由另一名合格地政士實際承辦；後者則是地政士不親自執業，卻允許他人假借其名義執業，屬明文禁止行為。

3. 登記助理員得辦理之工作範圍

若僅是向登記機關辦理登記案件之「送件及領件」工作，得由登記助理員為之。

但登記助理員僅能處理行政性、事務性之送件及領件工作，不得因此擴張為：

• 代替地政士接受委託；
• 代替地政士審核法律關係；
• 代替地政士製作或負責申請登記文件；
• 代替地政士處理其他專業性地政業務。

換言之，登記助理員的權限是「送件、領件」，不是「代辦地政士業務」。

4. 登記助理員之資格及人數上限

登記助理員應具備高中以上學校畢業或同等學歷，並經登記助理員訓練合格。

每一地政士僱用登記助理員，以二人為限。

因此，本小題的完整作答應包含三項：

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第8條所定「殘餘土地或建築改良物之一併徵收」。其制度目的在於：土地或建築改良物僅遭部分徵收後，所留下的殘餘部分若已無法作合理、通常或相當的利用，法律允許原所有權人請求主管機關一併徵收。

本題以命題當年（民國115年）法規為準。

解題方法

本題應依《土地徵收條例》第8條的三項規定，依序掌握：

1. 第1項：申請一併徵收的法定事由、申請期限及受理效果。
2. 第2項：申請及撤回均須採書面方式，以及撤回期限。
3. 第3項：一併徵收後的補償方式。

另應注意，《土地徵收條例》第8條與《土地法》第217條雖均涉及殘餘土地一併徵收，但申請期限不同。本題應以特別法《土地徵收條例》第8條為答題依據。

(一) 法定具體事由、申請期限與方式

1. 法定具體事由

依《土地徵收條例》第8條第1項，符合下列任一情形，所有權人得申請一併徵收：

（1）徵收土地之殘餘部分

徵收土地後，其殘餘部分具有下列情形：

• 面積過小；或
• 形勢不整；

並且因此致不能為相當之使用。

因此，必須同時具備「面積過小或形勢不整」及「不能為相當之使用」兩項要件。單純面積較小，若仍可作合理利用，尚不足以申請一併徵收；形狀不規則但仍可正常使用，也不當然符合本款。

（2）徵收建築改良物之殘餘部分

徵收建築改良物後，其殘餘部分不能為相當之使用。

本款沒有另列「面積過小」或「形勢不整」要件，重點在於建築改良物的剩餘部分，客觀上已無法作合理、通常的使用。例如部分建築物遭徵收後，剩餘結構無法維持原有功能，或已不具獨立使用價值。

2. 法定申請期限

所有權人應於「徵收公告之日起一年內」提出申請。

逾越一年期間者，主管機關對該申請「逾期不予受理」。因此，申請期間的起算點是徵收公告日，而不是補償費發給日、拆遷日或所有權移轉登記日。

3. 法定申請方式及申請對象

申請應以書面為之，並向該管直轄市或縣（市）主管機關提出。

所以，本題的法定方式有二：

• 向該管直轄市或縣（市）主管機關提出；
• 必須採取書面申請。