113 地政士專技普考 地政士 土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題考土地法第 34 條之 1 第 2 項所定「事先通知」的程序與內容，以及《土地法第三十四條之一執行要點》第 8 點的具體規範。

部分共有人依多數決處分共有土地或建物，應於處分、變更或設定負擔前通知他共有人；如屬出賣，通知內容須使他共有人得知交易條件，以決定是否行使優先購買權。通知或公告因此是保障他共有人知情及行使權利的重要程序。

以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。《土地法第三十四條之一執行要點》112 年修正全文自民國 113 年 1 月 1 日生效，故本題應適用修正後規定。

解題方法：先分通知與公告，再列通知內容

作答時依序整理三件事：通知的時點與方式、不能書面通知時公告的要件與效力，以及通知或公告應記載的內容。

一、通知方式

1. **通知時點：**部分共有人應在依土地法第 34 條之 1 辦理處分、變更或設定負擔前，先行通知他共有人。

2. **書面通知：**應以雙掛號通知書或郵局存證信函，寄送至他共有人戶籍地址；受通知人如為法人或非法人團體，則寄至其事務所或營業所地址。

3. **戶籍地址無法送達或不宜送達：**如他共有人戶籍地址無法送達、有戶籍法第 50 條所定戶籍暫遷至戶政事務所的情形，或部分共有人確知他共有人未居住於戶籍地且能依實際住居所送達，應改向其實際住居所通知。部分共有人須在登記申請書適當欄記明：「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任。」

無法知悉實際住居所時，則應在登記申請書適當欄記明：「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任。」

4. **公告代替通知：**不能以書面通知而以公告代替者，限於下列情形：

• 他共有人住所不明，或依規定通知仍無法送達。
• 他共有人戶籍資料記載遷出國外或喪失國籍，且向除戶地址通知無法送達，並已依規定辦理。
• 他共有人在臺灣地區無戶籍，且向土地或建物登記簿地址通知無法送達，並已依規定辦理。

核心觀念

**以命題當年（民國 113 年）法規為準。**本題核心是《平均地權條例》第 47 條之 5 禁止不動產炒作的規定，以及第 81 條之 3 的查核與裁罰。第 47 條之 5 把禁止行為分為三款；依行為內容整理，可歸納為五類態樣。

判斷是否構成炒作，不能只看有無買賣或轉售，還要對照法定行為要件，尤其第三款要求違規銷售、連續買入或加價轉售，並且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

解題方法

先依第 47 條之 5 列出禁止行為，再將題目事實逐一對照。第二小題應分別判斷：

1. 親友、投資客是否屬以他人名義或集結多人連續買入。
2. 購買比例及集中程度是否可能明顯影響市場秩序。
3. 甲提供轉售服務，是否涉及轉售平台、通路或協助轉售牟利。
4. 主管機關得如何查核，以及違規後的裁罰和併罰對象。

（一）不動產炒作行為的類別及態樣

《平均地權條例》第 47 條之 5 第 1 項規定，任何人不得有下列行為，可整理為五類：

1. 散布不實資訊，影響交易價格 以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式，散布不實的銷售價格、銷售量等資訊，或將開價誤導為成交行情，進而影響不動產交易價格。

2. 通謀或虛偽交易，營造交易熱絡假象 與他人通謀或進行虛偽交易，使市場誤以為交易活絡。例如以親友、員工或人頭排隊、付定金，或簽訂虛假預約單、買賣契約，製造搶購假象。

3. 違規銷售，影響市場秩序 自行、以他人名義或集結多人違規銷售不動產。例如尚未取得建造執照即銷售、未經授權擅自銷售或仲介，以及提供預售屋換約轉售平台、通路或協助轉售。

4. 連續買入不動產，影響市場秩序 自行、以他人名義或集結多人連續買入，且達到明顯影響市場秩序的程度。單次或一般投資購買，不當然就是此類炒作。

5. 加價轉售，壟斷轉售牟利 自行、以他人名義或集結多人加價轉售，並且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

上述第 3 至第 5 類均須符合第 47 條之 5 第 1 項第 3 款的要件；不得僅因存在銷售、購買或轉售行為，就直接認定違法。

（二）主管機關得為之處理

1. 本案行為可能涉及的不動產炒作

建案約 100 戶，乙及丙分別連續買入約 2 成、3 成，合計約 5 成；又有甲集結親友與投資客購買、提供轉售服務，並遭檢舉需以更高價格向投資客購買。這些情節足以使主管機關調查是否涉及：

• 以他人名義或集結多人連續買入，且明顯影響市場秩序；
• 透過轉售服務或通路，協助加價轉售、壟斷轉售牟利；
• 如有虛假購屋或交易紀錄，另可能涉及通謀或虛偽交易。

核心觀念

本題依民國 113 年法規，考《土地徵收條例》第 10 條的民眾參與程序，以及同條例第 11 條的徵收前協議取得程序。須先看土地是否為「特定農業區農牧用地」，再判斷所有權人是否對其納入徵收範圍的必要性仍有異議。

解題方法

先區分題目中的兩筆土地：

• A 地：特定農業區農牧用地，且工程已經行政院核定為重大建設。甲經水利署書面通知、經濟部詳實說明後，仍對徵收必要性提出異議，符合《土地徵收條例》第 10 條第 3 項及《土地徵收條例施行細則》第 11 條之 1 所稱的爭議。
• B 地：一般農業區農牧用地，不符合上述「特定農業區農牧用地」要件。因此，乙的異議不會單獨觸發第 10 條第 3 項的聽證程序。

民眾參與程序

依《土地徵收條例》第 10 條第 2 項，需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前，原則上應舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人的意見。

另依同條第 3 項，特定農業區經行政院核定為重大建設而須辦理徵收，且對徵收必要性仍有爭議時，應依《行政程序法》舉行聽證。本題 A 地符合此條件，故應由興辦事業的中央目的事業主管機關經濟部舉行聽證；依施行細則第 11 條之 1，聽證應於徵收計畫送中央主管機關審查前辦理。

因此，本案應舉行一般公聽會；另因 A 地的特定農業區農牧用地爭議，還應就該爭議舉行正式聽證。聽證與公聽會是不同程序，不能以已舉行公聽會取代本案依法應辦的聽證。

徵收前取得土地程序

核心觀念

本題考《地政士法》第19條至第21條的簽證人制度：誰具備資格可以登記為簽證人、應向哪個機關申請，以及簽證業務有哪些土地登記事項限制。簽證是地政士受託辦理業務時，查明不動產契約或協議簽訂人身分後所辦理的簽證；完成簽證後，地政機關得免重複查核簽訂人身分。

本題以命題當年（民國113年）法規為準；當年適用的《地政士法》第19條至第21條規定，與現行條文相同。

解題方法

依題目三個問句，分別整理「資格」、「申請機關」及「不得簽證事項」，即可完整作答。申請資格要注意：兩項要件須同時符合；《地政士法施行細則》另規定申請文件及申請機關，作答時可一併補充。

一、申請簽證人登記的資格

依《地政士法》第19條，地政士須同時符合下列兩項：

1. 經地政士公會全國聯合會推薦。
2. 最近五年內，其中二年主管稽徵機關核定的地政士執行業務收入總額，達中央主管機關所定一定金額以上。

此處是「最近五年內選取其中二年」達標，不是要求連續二年，也不是五年平均達標。

另依《地政士法》第20條，有下列情形之一者，不得申請簽證人登記；已登記者，應廢止其登記：

1. 經地政士公會全國聯合會撤回推薦。
2. 曾因簽證不實或錯誤，致當事人受有損害。
3. 曾依《地政士法》第44條受申誡以上處分。

二、申請機關及應備文件

依《地政士法》第19條，應向直轄市或縣（市）主管機關申請。依《地政士法施行細則》第14條，應向開業登記的直轄市或縣（市）主管機關提出，並備具：

1. 申請書。
2. 身分證明文件影本。
3. 第19條所定資格證明文件及其影本。
4. 已依《地政士法》第22條第2項繳納簽證保證金的證明文件及其影本。
5. 簽證人的印章款及簽名款。