109 地政士專技普考 地政士 土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題考查土地法第 43 條「登記有絕對效力」的意義與適用要件。此處的「絕對效力」是指登記具有公信力：登記內容縱與真正權利狀態不符，因信賴登記而取得權利的善意第三人，仍可受法律保護。

本條旨在維護不動產交易安全，並非使所有登記內容一律成為不可推翻的真實，也不是只要完成登記，就能不問取得原因而取得權利。民法第 759 條之 1 第 2 項亦明定，因信賴不動產登記而善意取得物權者，其取得不因原登記物權不實而受影響。

解題方法與適用要件

解題時，應從「登記是否不實」及「第三人是否因信賴該登記而完成權利取得」兩個方向切入，逐項檢視下列要件：

一、須為依土地法所為的土地登記

土地法第 43 條所稱登記，是依土地法及相關登記法令辦理的土地登記。登記內容必須是土地登記簿上足以表彰物權狀態的事項。

此要件說明本條所保護的是登記制度所形成的權利外觀；單有契約、占有或其他未登記的事實，不能直接主張土地法第 43 條的登記公信力。

二、登記名義與真正權利狀態不一致

必須存在登記外觀與實際權利狀態不符的情形，例如登記名義人並非真正權利人，或其登記係因登記原因無效、得撤銷等瑕疵而未取得實際權利。

若登記內容本來就與真正權利狀態一致，便沒有適用登記公信力、保護交易第三人的問題。

三、受保護者須為善意第三人

主張適用本條者，須為登記法律關係之外的第三人，並且在取得權利時不知道登記不實或登記原因有瑕疵。

原登記名義人與真正權利人間的爭議，原則上不是本條保護第三人的情形。第三人若明知登記不實，仍依該登記取得權利，即非善意，不受本條保護。

實務上通常推定信賴登記而取得權利的第三人為善意；主張其非善意者，應就其明知登記不實等事實負舉證責任。

四、須因信賴登記而取得土地權利

核心觀念

本題分成兩個層次：第一，依《平均地權條例施行細則》第 63 條，說明都市計畫公共設施保留地的公告土地現值如何查估；第二，依《平均地權條例》第 31 條，列出哪些照價收買原因以收買當期公告土地現值計算地價。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

先辨認題目中的「查估」是公共設施保留地公告土地現值的評定方式，再依土地是否臨路、屬帶狀或位於區段徵收範圍等情形，整理施行細則第 63 條的計價順序。第二問則直接對照條例第 31 條第三款所列收買原因。

一、公共設施保留地公告土地現值的查估

依《平均地權條例施行細則》第 63 條，直轄市或縣（市）主管機關查估土地現值時，原則上參考毗鄰非公共設施保留地的區段地價；但依土地所在區段及形狀，適用不同方式：

1. 位於繁榮街道路線價區段：以路線價按臨街深度指數計算。若位於非繁榮街道兩旁適當範圍內劃設的一般路線價區段，則以路線價作為地價。
2. 毗鄰土地均為路線價道路或路線價區段：處於路線價區段的部分，依前述路線價方式計算；其餘部分，以道路外圍毗鄰非公共設施保留地裡地區段地價的平均計算。
3. 帶狀保留地位於非路線價區段：兩側毗鄰土地均為非公共設施保留地時，按兩側區段地價平均計算；如穿越數個地價不同的區段，得分段計算。
4. 前述情形以外：以毗鄰非公共設施保留地的區段地價平均計算。
5. 區段徵收範圍內：以同屬區段徵收範圍內，毗鄰非公共設施保留地的區段地價加權平均計算。
6. 地形、地勢、交通或位置特殊，與毗鄰非公共設施保留地顯不相當：由直轄市或縣（市）主管機關另定地價查估基準。

核心觀念

本題考土地法第 219 條第 1 項第 1 款的徵收土地收回權，以及同條第 3 項「因可歸責於原土地所有權人或使用人者，不得聲請收回」的適用範圍，並須依司法院釋字第 534 號解釋判斷責任歸屬。

依命題當年（民國 109 年）土地法第 219 條第 1 項第 1 款，私有土地徵收補償發給完竣滿一年，仍未依徵收計畫開始使用，原土地所有權人得自該期限屆滿的次日起五年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請按徵收價額收回土地。此收回權旨在避免徵收機關不必要地徵收土地，或徵收後遲延興辦公共事業。

同條第 3 項所稱「可歸責於原土地所有權人或使用人」，不能擴張為任何土地使用人造成延誤，都一律使原土地所有權人喪失收回權。若延誤是其他土地使用人所致，且與原土地所有權人無涉，還要依釋字第 534 號檢視地政機關與需用土地人是否依法積極處理。

解題方法

依序判斷三件事：

1. 是否有未依限開始使用的情形 徵收補償發給完竣屆滿一年，需用土地人仍未依徵收計畫開始使用，即符合第 219 條第 1 項第 1 款的基本要件。

2. 延誤是否可歸責於原土地所有權人或其使用人 若是原土地所有權人，或為其占有土地的使用人造成延誤，不能將責任轉嫁給徵收機關，原土地所有權人不得收回。題目所述則是其他土地使用人造成延誤，且與原土地所有權人無涉，不屬於上述情形。

3. 地政機關與需用土地人有無依法採取必要措施 依釋字第 534 號，若其他土地使用人阻礙開始使用，地政機關未於補償發給完竣一年內，會同有關機關依土地法第 215 條第 3 項除去改良物，或未依同法第 238 條代為遷移改良物；

核心觀念

本題分成兩個層次：一是取得地政士資格並完成執業登記，二是取得簽證人登記後，得辦理簽證的範圍及其法定限制。簽證人登記是地政士執業資格之外的另一項登記，並非取得地政士證書後即可直接辦理簽證。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。地政士法後續曾有修正；本題所問的執業基本要件及不得簽證事項，依下列法規架構作答。

解題方法

先依《地政士法》區分「取得地政士身分」與「合法執業」：考試及格並領有地政士證書，是取得地政士資格；向直轄市或縣（市）主管機關申請登記並領得開業執照，且加入所在地地政士公會，才具備執業要件。再依同法第 19 條、第 21 條，分別列出申請簽證人登記的條件，以及不得簽證的土地登記事項。

一、合法執行地政士業務的法定要件

1. 具備地政士資格：中華民國國民經地政士考試及格，並領有地政士證書，始得充任地政士。考試及格者，得檢具申請書及資格證明文件，向中央主管機關申請核發地政士證書。《地政士法》第 4 條、第 5 條。

2. 不得具有法定消極資格：有《地政士法》第 6 條所列情事者，不得充任地政士，包括因業務上詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑一年以上刑之裁判確定；受本法所定除名處分；或依專門職業及技術人員考試法規定經撤銷考試及格資格。

3. 申請執業登記並領得開業執照：檢具申請書及資格證明文件，向直轄市或縣（市）主管機關申請登記，領得地政士開業執照後，始得執業。《地政士法》第 7 條。另有受監護或輔助宣告尚未撤銷、受破產宣告尚未復權等情形者，不發給開業執照；已領照者，得依法撤銷或廢止。《地政士法》第 11 條。

4. 依法設立事務所：應設立事務所執行業務，或由二人以上地政士組織聯合事務所共同執行；事務所以一處為限，不得設立分事務所。《地政士法》第 12 條。

5. 加入所在地地政士公會：地政士登記後，非加入該管直轄市或縣（市）地政士公會，不得執業。《地政士法》第 33 條。

因此，考試及格及領有地政士證書，只代表取得地政士資格；須再完成開業登記、領得開業執照並加入所在地公會，才可合法執業。

二、申請簽證人登記的資格與不得簽證事項