109 地政士專技普考 地政士 土地登記實務 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 107 條，重點是分別共有土地經分割後，原設定於共有人應有部分上的抵押權，應如何在登記簿上處理。

應有部分上的抵押權原則上不因共有物分割而消滅。分割後，原設定人的應有部分不再存在，登記上須將抵押權轉載至分割後的土地，以維持抵押權的效力。

**本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。**當時《土地登記規則》第 107 條規定：抵押權原則上按原應有部分轉載於分割後各宗土地；但抵押權人同意分割時，抵押權僅轉載於原設定人分割後取得的土地。若原設定人未取得土地，申請人應在申請共有物分割登記時，同時申請抵押權塗銷登記。

解題方法

依序判斷兩件事：

1. **先判斷抵押權人是否同意分割。**若未同意，抵押權按原設定人的應有部分比例，轉載於分割後各宗土地。若抵押權人同意，抵押權則集中轉載於原設定人分割後取得的土地。
2. **抵押權人同意後，再確認原設定人是否取得土地。**若有取得，抵押權轉載於其取得的土地；若未取得，因無可供轉載的土地，申請人須於共有物分割登記申請時，一併申請抵押權塗銷登記。

題目第二問已給定「抵押權人同意分割」及「原設定人未取得土地」，因此適用第二種情形的後續處理：分割登記與抵押權塗銷登記一併申請。

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 6 條與第 144 條：一是「登記完畢」的判斷時點；二是登記完畢後，哪些例外情形得由登記機關依職權報請核准塗銷，以及塗銷前的簿冊註記。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依第 6 條，土地權利經登記機關登記於登記簿，校對完竣，並加蓋登簿及校對人員名章後，即為登記完畢。以電腦處理者，則於依系統規範登錄、校對，並完成地籍主檔異動時，視為登記完畢。

解題方法

依題目順序作答：先列出第 6 條的登記完畢定義，再依第 144 條列出得塗銷的兩種事由、第三人新登記前的時間限制及核准程序，最後說明塗銷前應如何處置。

這裡要區分一般塗銷與第 144 條的例外：土地權利登記後，原則上不得任意塗銷；本題所問是特定法定事由下，登記機關得報經上級地政機關查明核准後辦理的例外。

登記完畢後得報請核准塗銷的情形

依民國 109 年《土地登記規則》第 144 條，依該規則登記的土地權利，在第三人取得該土地權利的新登記前，有下列情形之一者，登記機關得報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷：

1. 登記證明文件經該主管機關認定為偽造。 例如登記所據的證明文件，經有權主管機關認定係偽造。

2. 純屬登記機關疏失而為錯誤登記。 重點在於錯誤完全出於登記機關的疏失；若錯誤並非純屬機關疏失，不宜直接援用本款。

核心觀念

本題考《地籍測量實施規則》第 224 條：土地合併複丈的基本資格，以及土地所有權人不同或土地上存在特定他項權利時，應提出的協議書或同意書。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

合併複丈的土地，須同時符合三項條件：

1. 同一地段。
2. 地界相連。
3. 使用性質相同。

三項缺一，即不符合該條所定的合併複丈要件。

解題方法與應附文件

依題目順序，先列出合併土地的基本條件，再將所有權及他項權利情形分別對應到法定文件：

抵押權有一項例外：為擔保同一債權，在數筆土地上設定抵押權，且合併後未涉及抵押權權利範圍縮減者，免檢附所有權人與抵押權人的協議書。

核心觀念

本題考《地籍測量實施規則》所定建築改良物測量的種類，以及各類測量可申請的事由。依該規則第 258 條，建築改良物（以下簡稱建物）測量包括：

1. 建物第一次測量。
2. 建物複丈。

以命題當年（民國 109 年）法規為準。相關規定後於民國 112 年修正，以下依命題當年條文說明。

解題方法

先依第 258 條列出兩種建物測量，再分別對照第 259 條與第 260 條，整理各自的申請原因。兩者的判斷重點在於：建物是新建、尚待首次測繪，還是既有建物發生變動而須複丈。

各種測量及得申請原因

一、建物第一次測量

依《地籍測量實施規則》第 259 條，新建建物得申請建物第一次測量。其目的在測繪建物位置圖及平面圖，作為後續辦理建物所有權第一次登記的基礎。

但該條也規定兩種不得申請的情形：