110 地政士專技普考 地政士 土地登記實務 考古題詳解

核心觀念

本題考查共有土地經裁判分割後，原共有人及設定在應有部分上的抵押權如何處理，主要依據為民法第 824 條、第 824 條之 1，以及《土地登記規則》第 100 條、第 107 條。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。

民法第 824 條允許原物分配時，對未受分配或未按應有部分受分配的共有人，以金錢補償。依同法第 824 條之 1，共有人自分割生效時起，取得分得部分的所有權；如有共有人應受金錢補償，該共有人就補償金額，對補償義務人分得的不動產有法定抵押權，並應於辦理分割登記時一併登記。

至於丙設定在原應有部分上的抵押權，依《土地登記規則》第 107 條，原則上按原應有部分轉載於分割後各宗土地；但抵押權人同意分割、參加分割訴訟，或經告知訴訟而未參加者，抵押權僅轉載於原設定人分割後取得的土地。若原設定人未取得土地，則應於申請分割登記時同時申請塗銷該抵押權。

解題方法

依序判斷三件事：

1. 先看分割結果：甲、丙受配土地，乙未受配土地。乙的原共有權利因分割而消滅；如判決命以金錢補償，乙取得補償請求權。
2. 再看抵押權人丁的態度：丁已同意分割，符合《土地登記規則》第 107 條第 1 項但書及民法第 824 條之 1 第 2 項所列情形。
3. 最後看抵押人丙是否受配土地：丙有受配土地，因此原設定在丙應有部分上的抵押權，集中轉載於丙分得的土地，不轉載到甲分得的土地；也不因分割而塗銷。

甲、乙、丙、丁的權利處理

甲：單獨申請判決分割登記。 依《土地登記規則》第 100 條，依確定判決申請共有物分割登記時，部分共有人得提出確定判決書及其他應附文件，單獨為全體共有人申請。甲可據確定判決申請登記；登記完畢後，登記機關應通知其他共有人。甲取得判決分配給自己的土地。

核心觀念

本題考查「註記登記」的意義，以及土地登記規則第 144 條第 2 項所定註記的目的與法律性質。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準；該項規定現行法亦維持相同內容。

土地登記規則未直接定義「註記登記」。依內政部訂頒的「登記原因標準用語」，註記是指在土地登記簿標示部、所有權部或他項權利部的其他登記事項欄內記載資料，所為的登記。

土地登記規則第 144 條第 1 項規定，已登記的土地權利，如有下列情形之一，在第三人取得該土地權利的新登記前，登記機關得報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷：

1. 登記證明文件經主管機關認定為偽造。
2. 純屬登記機關疏失而有錯誤登記。

同條第 2 項規定，前項事實在塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。實務上以「辦理塗銷登記中」等文字，揭示該筆登記正進行查明及塗銷程序。

解題方法

作答時，先界定註記登記，再分別說明第 144 條第 2 項註記的立法目的與法律性質。要把註記與後續的塗銷登記區分：註記發生在塗銷之前，功能是警示與提醒；真正使原登記權利自登記簿上塗銷的，是符合第 144 條第 1 項要件並完成核准程序後所辦理的塗銷登記。

立法目的

第 144 條第 2 項的註記，主要有以下功能：

1. 保障真正權利人：若登記涉及偽造文件或登記機關疏失，先在登記簿揭示正在辦理塗銷程序，避免真正權利人的權益因錯誤登記持續存在而受損。
2. 對外警示第三人：使查閱登記簿的人得知該登記有待查明及處理，降低第三人基於錯誤登記狀態進行交易而蒙受損害的風險。
3. 對內提醒登記機關：提醒承辦人員及相關作業人員留意該筆登記的異常狀態，避免在塗銷程序進行期間，又依錯誤狀態辦理後續登記。

核心觀念

本題考查兩項制度的界線：一是登記機關發現登記錯誤或遺漏時，能否逕行更正；二是善意第三人信賴登記簿而取得權利時，能否主張土地法第 43 條的登記公信力。

依土地登記規則第 13 條，土地法第 68 條及第 69 條所稱「登記遺漏」，是指應登記事項而漏未登記。土地法第 69 條則規定，登記完畢後發現錯誤或遺漏，原則上須以書面聲請該管上級機關查明核准後更正；但若純屬登記人員記載時的疏忽，且有原始登記原因證明文件可稽，登記機關得逕行更正。

然而，逕行更正仍有界限。更正不得妨害原登記的同一性，也不能僅憑行政更正程序，變動已由善意第三人信賴登記而取得的權利。土地法第 43 條所稱登記的「絕對效力」，主要在保護信賴登記而為交易、取得權利的善意第三人。

解題方法

依序判斷「是否有登記遺漏」、「是否符合逕行更正的條件」，再看更正是否影響丙已取得的抵押權順位。

甲、乙間抵押權已辦畢登記，後因登記機關疏忽而漏未記載，屬土地登記規則第 13 條所稱登記遺漏。若原始登記原因證明文件足以證明乙的抵押權已設定登記，且遺漏純屬登記人員疏失，依土地法第 69 條，登記機關原則上得逕行更正登記。

但丙是在乙的抵押權遭漏載於登記簿後，善意信賴登記情形，取得第一順位抵押權登記。登記機關事後將乙回復為第一順位，並把丙改列第二順位，會直接減損丙依登記取得的優先受償順位，已非單純修正登記簿記載的技術錯誤，而是影響丙既得權利。此種私權爭議不能僅以登記機關逕行更正處理。

核心觀念

本題考查土地鑑界複丈的辦理程序，以及申請人與鄰地所有權人對鑑界結果不服時，各自適用的救濟途徑。以命題當年（民國110年）法規為準，主要依據為《地籍測量實施規則》第211條、第220條及第221條。

鑑界是由登記機關依地籍資料與測量結果，實地測定土地界址位置的複丈作業。鑑界成果在行政機關測量與認定界址的範圍內發生作用；若土地所有權人間對實際界址仍有私權爭議，最終仍須循司法途徑解決。

解題方法

依題目先辨認身分：甲是提出鑑界申請的「申請人」；乙是鄰地所有權人，屬鑑界案件的「關係人」。接著分別套用《地籍測量實施規則》第221條第1項及第3項的程序。

一、登記機關受理後的辦理程序

1. 收件、審查及通知 登記機關受理後應予收件。經審查准予複丈者，排定複丈日期、時間及會同地點，填發土地複丈定期通知書交付甲，並通知乙等關係人。因風雨或其他事故無法如期複丈時，應分別通知申請人及關係人改期。

2. 現場測量及成果記載 依同規則第220條，複丈時應施測申請案件各宗土地的界址及毗鄰土地界址；必要時擴大施測範圍。依第221條第1項第1款，複丈人員實地測定所需鑑定的界址點後，應協助申請人埋設界標，並在土地複丈圖上註明界標名稱、編列界址號數及註明關係位置。

3. 界址點認定及成果圖 鑑界測定的界址點，應由甲及到場的關係人當場認定，並在土地複丈圖上簽名或蓋章；有人不簽名或蓋章時，複丈人員應於土地複丈圖及土地複丈成果圖載明事由。鑑界完成後，地政事務所應核發土地複丈成果圖。乙屆時未到場者，得逕行複丈。

二、甲對初次鑑界結果有異議

甲為申請人，得依同規則第221條第1項第2款，填具土地複丈申請書敘明理由，向原登記機關繳納土地複丈費，申請再鑑界。