114 地政士專技普考 地政士 土地登記實務 考古題詳解

核心觀念

土地登記原則上由權利人與義務人會同申請；法律或《土地登記規則》特別允許時，才可由一方單獨申請。本題考查兩種單獨申請抵押權登記的情形，以及登記完畢後的書面通知義務。

**以命題當年（民國 114 年）法規為準。**主要依據為《民法》第 513 條、第 906 條之 1，以及《土地登記規則》第 27 條、第 69 條、第 117 條。

解題方法

依題目順序，分別確認：

1. 承攬人單獨申請的要件。
2. 質權人何時可單獨申請，以及抵押權須與何項登記一併辦理。
3. 單獨申請登記完畢後，書面通知義務及法定例外。

一、承攬人單獨辦理抵押權登記的條件

依《民法》第 513 條，承攬工作為建築物、其他土地上工作物，或該等工作物的重大修繕時，承攬人得就承攬報酬，請求定作人就其不動產辦理抵押權登記；對於將來完成的定作人不動產，也得請求預為抵押權登記。此項請求於承攬人開始工作前亦得提出。

但承攬人要單獨申請抵押權或預為抵押權登記，須以承攬契約經公證為條件。《土地登記規則》第 117 條並要求提出一般登記文件及建築執照或其他建築許可文件；契約未經公證者，應會同定作人申請。

尚未完成的建物如申請預為抵押權登記，登記機關應暫編建號、編造建物登記簿，並在標示部其他登記事項欄辦理登記。

二、質權人單獨辦理抵押權設定登記的條件

依《民法》第 906 條之 1，若質權標的物是債權，且該債權的給付內容為設定或移轉不動產物權，在該債權的清償期屆至時，質權人得請求債務人將不動產物權設定或移轉給出質人，並對該不動產物權取得抵押權。

核心觀念

本題考查建物合併的測量及登記規定，重點在合併要件、部分合併時的所有權範圍、既存他項權利的處理，以及合併後建號的編定。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準，主要依《地籍測量實施規則》建物合併、分割及建號編定相關規定作答。

解題方法與作答

一、建物合併的要件

建物合併限於：

1. 已辦畢所有權登記的建物。
2. 建物位置相連，包括左右、前後或上下相毗鄰。

申請時應填具申請書，並檢附合併位置圖說。判斷合併資格時，先確認兩建物是否已登記，再確認其位置是否相連。

二、A 僅部分與 B 合併，且所有權人不同

A 只有一部分併入 B 時，應先將 A 擬合併部分辦理建物分割，再將分割出的部分與 B 合併。申請分割應檢附分割位置圖說及編列門牌號證明文件；已登記建物的分割處，須已有可作為分隔的樓地板或牆壁，且法令沒有禁止分割。

分割、合併後如各建物所有權人不同，權利範圍以合併前各該建物面積占合併後總面積的比例計算；所有權人另有協議者，檢附全體所有權人協議書，依協議決定。

設合併前 A 分割出的部分面積為 $S_A$，B 面積為 $S_B$，則未另行協議時：

核心觀念

本題分成兩個階段：先替未辦所有權第一次登記的建物辦妥登記，使建物得以設定抵押權；建物嗣後全部滅失，再由土地所有權人代位申請建物消滅登記，並處理建物上的抵押權及土地上的法定地上權。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

一、債權人甲如何保障債權

未辦建物所有權第一次登記的建物，尚無建物登記簿上的所有權人資料，不能直接辦理建物抵押權設定登記。應先辦建物所有權第一次登記，再辦抵押權設定登記，兩件以連件方式提出，使所有權登記完成後接續辦理抵押權設定。

建物所有權第一次登記原則上由建物所有權人乙申請。若乙怠於申請，債權人甲可先取得法院確定判決，再依判決代位申請第一次登記；土地登記規則第 30 條及《建物所有權第一次登記法令補充規定》均有相關依據。甲不能只憑債權人身分，直接取代乙申請所有權第一次登記。

完成第一次登記後，乙為抵押人、甲為抵押權人，雙方會同申請抵押權設定登記。若乙不配合，可依確定判決內容及相應程序辦理。

二、建物全部滅失後如何處理

建物全部滅失，所有權人乙未於規定期限內申請消滅登記，土地登記規則第 31 條允許土地所有權人或其他權利人代位申請。

核心觀念

本題考土地合併的實體條件、不同所有權人合併後的權利範圍，以及耕作權位置勘測與申請文件。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準，適用《土地登記規則》第 88 條及《地籍測量實施規則》第 205、224 條。

解題方法

依序檢查三件事：土地能否合併、合併後所有權如何分配，以及耕作權如何維持其原有範圍。接著依《土地登記規則》第 88 條先辦理耕作權位置圖勘測，再申請土地標示變更登記。

一、合併須符合的條件

依《地籍測量實施規則》第 224 條，申請合併複丈的土地應符合：

1. 同一地段。
2. 地界相連。
3. 使用性質相同。
4. 全體所有權人提出合併協議書。兩筆土地所有權人不同，須就合併及各人合併後的權利範圍達成協議。
5. 耕作權人提出同意書。兩筆土地均設定耕作權，均須取得各該耕作權人同意。
6. 合併複丈時，如用益物權範圍只及於合併後土地的一部分，應於土地複丈成果圖繪明其位置。

依《土地登記規則》第 88 條，設定耕作權的土地合併，原則上須先由土地所有權人會同耕作權人申請他項權利位置圖勘測；若設定時已有勘測位置圖，且合併不涉及權利位置變更，則免再勘測。

二、合併後權利範圍如何決定

兩筆土地的所有權人不同，合併後各所有權人的權利範圍，依《土地登記規則》第 88 條，由全體所有權人協議決定，不是依法定比例或單純按原土地面積自動計算。

耕作權則依同條規定，合併後仍存在於合併前原位置，不因土地合併而改變。複丈成果圖應標示其在合併後土地上的位置。

申請人、登記種類及應檢附文件

三、由何人申請土地複丈、申請何種登記