113 地政士專技普考 地政士 土地稅法規 考古題詳解
第 一 題25 分
甲於 112 年 4 月 8 日死亡，甲名下的土地一筆，係一般農業區的農牧用地，面積為 ，作農業使用，112 年 1 月 1 日之公告現值為 元/。甲之法定繼承人為配偶乙、女兒丙、兒子丁共三人。112 年 8 月 20 日辦竣繼承登記，上述農業用地繼續作農業使用。
假設嗣經政府辦理農地重劃，於 115 年 7 月 31 日辦理重劃分配土地完竣，丙、丁各獲配一宗土地，均無需繳納或領取差額地價。之後，丙於 116 年 6 月 18 日將其獲配之上述農業用地（面積 ）訂立買賣契約出賣予戊，丙、戊兩人於 116 年 6 月 25 日向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值，未檢附直轄市、縣（市）農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明書予稅捐稽徵機關。
請問此時丙、戊之間之買賣是否適用農業用地移轉不課徵土地增值稅之規定？
又已知 116 年 1 月 1 日公告現值為 元/，物價指數為 ，重劃負擔總費用證明書所載之金額為 元，請列出土地漲價總數額之計算方法及其結果？並列出土地增值稅應徵稅額之計算方法及其結果？
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考查三個觀念：農業用地移轉不課徵土地增值稅的要件及申請程序、繼承土地的前次地價認定，以及重劃土地第一次移轉的減徵規定。
以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。依當時《土地稅法》第 39 條之 2，作農業使用的農業用地移轉給自然人，得申請不課徵土地增值稅；依同法第 39 條之 3，申請時應依規定提出申請並檢附農業使用證明文件。依同法第 39 條之 1，經重劃土地於重劃後第一次移轉，土地增值稅減徵 40%。
解題方法
一、農地移轉不課徵能否適用
丙出售的土地是農牧用地，且題目說明繼續作農業使用；戊是自然人，因此符合農地不課徵的實體要件。
但丙、戊於申報土地移轉現值時，未檢附農業主管機關核發的農業用地作農業使用證明書，尚未完成申請所需的程序。故就題目所述申報當時，不能據此核准不課徵；應依一般規定核算土地增值稅。
二、土地漲價總數額
丙於繼承後取得土地，繼承土地計算漲價總數額，原則上以被繼承人死亡時的公告土地現值為原地價。題目所給的 112 年 1 月 1 日公告現值為每平方公尺 1,200 元，並以物價指數 105% 調整。
丙出售面積為 ，申報移轉現值按題示 116 年公告現值計算：
重劃負擔總費用證明書所載金額可自漲價總數額中減除。題目未提供其他可減除的改良土地費用或工程受益費，故不列入計算：
第 二 題25 分
甲因為事業繁忙，將其名下的不動產信託給信託公司乙經營管理，在信託契約中約定信託的利益歸屬於甲。經數年後，甲鑑於其孩子丙已成家立業，於是跟信託公司乙合意修改原信託契約，將信託利益之歸屬變更為丙。
請問信託財產依規定在那些情形下，課徵贈與稅？甲將信託利益之歸屬變更為丙，是否可課徵贈與稅？試申述之。
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考《遺產及贈與稅法》對信託利益移轉的贈與稅規定。信託財產移轉給受託人管理，與委託人將「信託利益權利」無償給予他人，是不同的法律關係；判斷贈與稅，重點在信託利益由誰享有，以及契約是否發生變更。
以下以命題當年（民國 113 年）法規為準，主要適用《遺產及贈與稅法》第 5 條之 1、第 5 條之 2。
解題方法
依序檢視信託利益的受益人及變動情形：
- 信託成立時，受益人是否為委託人以外之人。
- 原為委託人享有的信託利益，是否在信託存續中改由他人享有。
- 委託人是否追加信託財產，因而增加非委託人享有的信託利益權利。
符合上述情形時，法律將委託人視為把信託利益權利贈與受益人，依規定課徵贈與稅。
信託課徵贈與稅的情形
《遺產及贈與稅法》第 5 條之 1 規定，以下情形視為委託人贈與信託利益權利，應課徵贈與稅：
- 信託成立時約定他益：信託契約明定全部或一部信託利益的受益人為委託人以外之人。
- 自益信託變更為他益信託：信託成立時約定受益人為委託人，於信託存續中變更為委託人以外之人。
- 追加信託財產而增加他益利益：信託存續中，委託人追加信託財產，致非委託人享有的信託利益權利增加；此時就增加部分課稅。
第 三 題25 分
最近俗稱囤房稅 2.0 的房屋稅條例修正通過，預計 113 年 7 月上路、反映於 114 年房屋稅課徵。
請問修正後的房屋稅條例第 5 條，關於住家用房屋，就自住、單一自住、出租、起造人待銷售、非自住，課稅之規定分別為何？
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考《房屋稅條例》第 5 條修正後，住家用房屋依實際使用情形適用不同稅率。房屋稅以房屋現值為課稅基礎；新制自民國 113 年 7 月 1 日施行，並自 114 年期房屋稅反映。
以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。適用稅率中，部分為法律所定的法定稅率範圍，實際徵收率由地方政府依規定訂定。
解題方法
依房屋用途及持有情形分類，再確認各類的適用條件與法定稅率：
| 房屋類型 | 適用條件與稅率 |
|---|---|
| 自住住家用房屋 | 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且房屋無出租或供營業使用；本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記。稅率為房屋現值 1.2%。 |
| 全國單一自住房屋 | 家庭（本人、配偶及未成年子女）於全國僅持有一戶，供自住使用，並符合戶籍及房屋現值等要件。稅率降為房屋現值 1%。房屋現值須在一定金額以下，金額依規定訂定。 |
| 出租住家用房屋 | 出租並申報租賃所得，且租金達《所得稅法》第 14 條第 1 項第 5 類規定的當地一般租金標準。法定稅率為房屋現值 1.5% 至 2.4%。同一目另納入繼承取得的共有住家用房屋。 |
| 起造人持有待銷售房屋 | 房屋使用執照所載用途為住家用，且由起造人持有待銷售。 |
第 四 題25 分
林君擁有一自住房地，最近計畫換屋，林君請教地政士欲了解若先出售自住房地後購入另一自住房地，或是先購入一自住房地後出售其他自住房地，對於申請退還或抵扣已繳納之房地合一所得稅額的規定為何？請分別詳述之。
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考《所得稅法》第 14 條之 8「重購自住房地退還或扣抵房地合一所得稅」規定。換屋順序不同，適用方式不同：先售後購是申請退還已繳稅額；先購後售是在申報出售房地所得稅時扣抵應納稅額。
以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。
適用重購優惠，原則上須符合下列條件：
- 出售舊自住房地與重購新自住房地的完成移轉登記日，期間在 2 年以內。
- 本人、配偶或未成年子女於出售及重購的房屋均已辦竣戶籍登記，並有居住事實。
- 舊自住房地於出售前 1 年內，未出租、供營業或執行業務使用。
- 重購自住房地於重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則稽徵機關應追繳原退還或扣抵的稅額。
退還或扣抵金額依重購價額占出售價額的比例計算，比例最高以 100% 為限：
因此，重購價額大於或等於出售價額時，按全額計算；重購價額低於出售價額時，按比例計算。
解題方法
先確認舊屋與新屋的移轉登記日期是否相距 2 年以內，再檢查自住、戶籍、居住及用途限制。條件符合後，依交易先後判斷是「退」還是「抵」：
一、先出售自住房地，再購入另一自住房地
出售舊自住房地時，林君先申報並繳納房地合一所得稅。其後於出售與重購完成移轉登記日相距 2 年以內購入新自住房地，符合前述條件者，得申請退還出售舊自住房地時已繳納的所得稅額。