115 地政士專技普考 地政士 土地稅法規 考古題詳解

核心觀念

本題考《所得稅法》第4條之5「房地合一稅之免稅規定」。房屋、土地交易原則上應依房地合一稅計算交易所得並課徵所得稅；但法律明定特定房屋、土地交易，得免納所得稅。

以命題當年（民國115年）法規為準，免稅情形共分為四類：

1. 個人及其配偶、未成年子女符合要件之自住房屋、土地。
2. 符合農業發展條例規定，得申請不課徵土地增值稅之農業用地。
3. 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
4. 尚未被徵收前移轉之公共設施保留地。

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解題方法

本題不是計算題，應直接依《所得稅法》第4條之5逐款列舉，再特別說明第一款自住房地的三項限制及400萬元免稅上限。

判斷順序如下：

$$\text{是否屬房屋、土地交易} \rightarrow \text{是否符合第4條之5四類免稅事由} \rightarrow \text{若為自住房地，再檢查三項要件及400萬元上限}$$

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一、自住房屋、土地

個人與其配偶及未成年子女之房屋、土地，必須同時符合下列三項條件：

（一）設籍、持有並居住連續滿六年

個人或其配偶、未成年子女，須於該房屋辦竣戶籍登記，並且持有、居住於該房屋連續滿六年。

三個要件均須具備：

• 辦竣戶籍登記；
• 持有該房屋、土地；
• 實際居住於該房屋連續滿六年。

只有設籍而未實際居住，或實際居住但未達六年，均不符合規定。

（二）交易前六年內不得出租、供營業或執行業務使用

交易前六年內，該房屋不得出租，也不得供營業使用或供執行業務使用。

因此，即使房屋大部分作為住宅使用，只要交易前六年內曾有出租、營業或執行業務使用情形，原則上即不符合自住房地免稅要件。

（三）交易前六年內未曾適用本款優惠

個人與其配偶及未成年子女，在交易前六年內不得曾經適用《所得稅法》第4條之5第1項第1款自住房地免稅規定。

此項限制是以家庭成員整體計算，不是只看出售房屋之名義人。

免稅範圍

符合上述三項條件者，依《所得稅法》第14條之4第3項計算出的課稅所得，400萬元以下部分免納所得稅。

若計算所得超過400萬元：

$$\text{免稅所得}=400萬元$$ $$\text{超過部分所得稅} = (\text{課稅所得}-400萬元)\times 10\%$$

因此，自住房地並非所得全部無限額免稅，而是「400萬元以下免稅，超過部分按10%課稅」。

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二、農業用地

符合《農業發展條例》第37條及第38條之1規定，得申請不課徵土地增值稅之土地，其房屋、土地交易所得免納所得稅。

核心觀念

本題考《遺產及贈與稅法》所定「免稅額」之比較，重點在於掌握：

1. 遺產稅與贈與稅的課稅原因不同。
2. 免稅額的計算對象與適用期間不同。
3. 民國115年適用的免稅額金額不同。
4. 免稅額與扣除額、不計入課稅總額的財產，法律性質不同。

本題以命題當年，即民國115年發生的繼承或贈與案件所適用的法規及金額為準。

遺產稅免稅額

依《遺產及贈與稅法》第18條，遺產稅係以被繼承人死亡時所遺留的財產為課稅基礎，先由遺產總額減除免稅額及各項扣除額，計算課稅遺產淨額。

公式如下：

$$課稅遺產淨額 = 遺產總額 - 免稅額 - 各項扣除額$$

民國115年遺產稅免稅額為：

$$1,333萬元$$

其主要特徵如下：

• 以「被繼承人」為計算單位。
• 以死亡事實發生時，作為遺產稅課稅時點。
• 每一被繼承人死亡時適用一次。
• 不因繼承人或受遺贈人的人數增加而增加。
• 遺產總額超過免稅額後，仍須再扣除配偶、直系血親卑親屬、父母、身心障礙者、喪葬費等法定扣除額，才能得到課稅遺產淨額。

例如，被繼承人的遺產總額為2,000萬元，尚未考慮其他扣除額時：

$$2,000萬元-1,333萬元=667萬元$$

667萬元為扣除遺產稅免稅額後的金額，尚須依規定扣除其他扣除額。

贈與稅免稅額

依《遺產及贈與稅法》第22條，贈與稅以贈與人在一課稅年度內贈與他人的財產總額為基礎，減除年度免稅額及依法得扣除的項目後，計算課稅贈與淨額。

公式如下：

$$課稅贈與淨額 = 當年度贈與總額 - 年度免稅額 - 依法得扣除額$$

民國115年贈與稅免稅額為：

$$每一贈與人每年244萬元$$

其主要特徵如下：

• 以「贈與人」為計算單位。
• 以一月一日至十二月三十一日為一課稅年度。
• 同一贈與人在同一年度內，不論贈與給一人或多人，全年贈與總額合計僅能減除244萬元。
• 免稅額不是每一受贈人各有244萬元。
• 每年均可重新適用244萬元免稅額。

例如，甲在民國115年間分別贈與乙100萬元、丙200萬元，全年贈與總額為300萬元，並非乙、丙各自享有244萬元免稅額，而是由甲全年合計減除244萬元：

$$300萬元-244萬元=56萬元$$

因此，未考慮其他扣除項目時，課稅贈與淨額為56萬元。

遺產稅與贈與稅免稅額之異同

比較項目	遺產稅	贈與稅
課稅原因	因被繼承人死亡而取得遺產	因生前無償移轉財產而成立贈與
主要法律依據	《遺產及贈與稅法》第18條	《遺產及贈與稅法》第22條
民國115年免稅額	1,333萬元	每一贈與人每年244萬元
計算單位	每一被繼承人	每一贈與人
適用期間	死亡時一次適用	每一課稅年度重新計算
是否因受益人增加而增加	不會	不會，仍以贈與人全年總額計算

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 6 條之 1 所建立的房屋稅「固定課稅週期」制度，重點包括：

1. 納稅義務基準日。
2. 房屋稅的開徵期間及徵收方式。
3. 課稅所屬期間。
4. 新建、增建、改建及拆除房屋的按月計課規則。
5. 特定期間完成建造或拆除房屋的跨期處理。

以下均以命題當年（民國 115 年）法規為準。

解題方法

解答本題可依「基準日—開徵日—課稅期間—特殊房屋」四個層次說明。房屋稅條例第 6 條之 1 共三項，第一項規定一般課徵制度，第二項及第三項處理新建、增建、改建與拆除房屋的特殊情形。

一、納稅義務基準日

房屋稅以每年二月之末日為納稅義務基準日。

因此，原則上應以每年二月底的房屋狀態及納稅義務人身分，作為該期房屋稅核定的判斷基準。房屋稅由當地主管稽徵機關依房屋稅籍資料核定，不是由納稅義務人自行計算後申報繳納。

此一基準日的功能，在於確定：

• 哪些房屋屬於該期應課徵房屋稅的對象。
• 二月底時由何人負擔納稅義務。
• 房屋的使用情形及稅籍資料如何作為核稅依據。

二、開徵期間及徵收方式

房屋稅於每年五月一日起至五月三十一日止，一次徵收。

因此，房屋稅不是每月徵收，也不是每年年底徵收，而是固定於每年五月集中開徵一次。納稅義務人應依稅單所載繳納期限繳納，並非一律以五月三十一日作為所有案件的實際繳款期限。

三、課稅所屬期間

房屋稅的課稅所屬期間為：

$$\text{上一年七月一日} 至 \text{當年六月三十日}$$

例如，民國 115 年 5 月開徵的房屋稅，其課稅所屬期間是：

$$\text{民國 114 年 7 月 1 日至民國 115 年 6 月 30 日}$$

這是本題最容易與曆年制混淆之處。房屋稅雖於每年五月開徵，但所課徵的不是當年一月一日至十二月三十一日，而是前一年七月一日至當年六月三十日的期間。

四、新建、增建、改建及拆除房屋的按月計課

新建、增建或改建房屋於當期建造完成者，按月比例計課；未滿一個月者不計。當期拆除房屋，也適用相同的按月計課原則。

基本計算概念為：

$$\text{當期應納稅額} = \text{全年應納房屋稅額} \times \frac{\text{應課稅月數}}{12}$$

但不足一個月的期間不計入課稅月數。

核心觀念

本題考查土地增值稅的三項計算：

1. 物價指數調整前次申報移轉現值。
2. 扣除土地改良費用後，計算土地漲價總數額。
3. 都市自用住宅用地面積未超過 $300\,m^2$ 部分，土地增值稅按一般應納稅額的 $10\%$ 徵收；超過部分按一般稅率徵收。

以下以命題當年（民國 115 年）法規為準，並假設甲君符合自用住宅用地優惠稅率的法定要件，且土地改良費用均屬可依法扣除項目。

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一、計算物價指數調整後的前次申報現值

前次申報現值為每平方公尺 $10{,}000$ 元，物價指數為 $200\%$：

$$10{,}000\times 200\%=20{,}000\text{ 元}/m^2$$

因此，調整後前次申報現值為每平方公尺 $20{,}000$ 元。

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二、計算每平方公尺土地漲價總數額

本次申報現值為每平方公尺 $120{,}000$ 元，扣除物價調整後前次申報現值及土地改良費用：

$$120{,}000-20{,}000-20{,}000 =80{,}000\text{ 元}/m^2$$

所以，每平方公尺土地漲價總數額為 $80{,}000$ 元。

全筆土地面積為 $400\,m^2$：

$$80{,}000\times 400 =32{,}000{,}000\text{ 元}$$

全筆土地漲價總數額為 $3,200$ 萬元。

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三、依累進稅率計算一般土地增值稅

土地漲價總數額與調整後前次申報現值的比例為：

$$\frac{80{,}000}{20{,}000}=4$$

即土地漲價總數額為調整後前次申報現值的 $400\%$，因此適用三段累進稅率：

• 前 $100\%$：$20\%$
• 超過 $100\%$ 至 $200\%$：$30\%$
• 超過 $200\%$ 部分：$40\%$

以每平方公尺計算：