112 地政士專技普考 地政士 土地稅法規 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地稅法》第 3 條之 1，重點有三：

1. 信託關係存續中，信託土地的地價稅或田賦，由誰負擔納稅義務。
2. 信託土地如何與委託人或受益人的其他土地合併計算地價總額。
3. 合併計稅後，如何分算各筆土地應納的地價稅，以及此制度的立法理由。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。《土地稅法》第 3 條之 1 的相關規定現行仍相同。

解題方法與計算

一、納稅義務人

土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦的納稅義務人。受託人是稅法上負繳納義務的人；稅額的合併計算對象，則依信託類型及法定條件判斷。

二、地價總額合併與應納稅額分算

原則上，信託土地應與委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有的土地合併計算地價總額，依《土地稅法》第 16 條適用稅率課徵，再按各土地地價占合併地價總額的比例，分算各自應納稅額。

設合併後的地價總額為 $V$，信託土地地價為 $v$，依第 16 條對合併地價計算出的總地價稅為 $T(V)$，則信託土地分攤的地價稅為：

其他土地亦依各自地價占 $V$ 的比例分算。這是先合併適用累進稅率、再按地價比例分攤，不是把信託土地單獨計稅後直接相加。

三、他益信託的例外

信託利益的受益人不是委託人，且同時符合以下兩項條件時，信託土地應改與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有的土地合併計算：

• 受益人已確定並享有全部信託利益。
• 委託人未保留變更受益人的權利。

核心觀念

本題比較兩種不同稅目的「自住」優惠：

1. 房屋稅的自住房屋：房屋持有期間的地方稅優惠，依房屋現值按較低稅率課徵。
2. 房地合一課徵所得稅的自住房地：出售房屋、土地時的所得稅優惠，符合年限及使用條件者，先享有免稅額，超過部分再按優惠稅率課稅。

以下均以命題當年（民國 112 年）法規為準。房屋稅後續配合房屋稅差別稅率 2.0 修正，本文另於文末提醒。

解題方法

先分辨題目所問的是「持有房屋」還是「出售房地」，再分別列出各自的適用要件及稅率。兩種優惠的設籍、持有年限及戶數規定不同，不能混為一談。

一、房屋稅之自住房屋

適用要件

依《房屋稅條例》第 5 條及「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，民國 112 年個人所有的住家用房屋，須同時符合下列條件：

1. 房屋無出租或供營業使用。
2. 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
3. 本人、配偶及未成年子女在全國合計持有的自住房屋，以3 戶以內為限。

稅率

符合上述要件者，按房屋現值課徵房屋稅，稅率為 1.2%：

民國 112 年適用規定未要求在該屋辦竣戶籍登記；該要件是後續房屋稅修法增訂。

二、房地合一課徵所得稅之自住房地

適用要件

依《所得稅法》第 4 條之 5 第 1 項第 1 款，個人出售房屋、土地，須同時符合下列條件：

1. 本人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住，連續滿 6 年。
2. 交易前 6 年內，該房屋、土地無出租、供營業或執行業務使用。
3. 本人與配偶、未成年子女在交易前 6 年內，未曾適用本款自住房地優惠。

免稅額及稅率

核心觀念

本題考《遺產及贈與稅法》兩項規定：

1. 遺產課稅範圍：經常居住在我國境內的我國國民死亡時，其境內、境外財產均屬遺產課稅範圍；符合死亡前二年內贈與特定親屬的財產，也視為被繼承人的遺產，併入遺產總額。
2. 重複課稅的稅額扣抵：國外財產已繳的遺產稅，以及死亡前二年內贈與財產已繳的贈與稅等，符合規定時得自應納遺產稅額中扣抵，但各有扣抵上限。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

解題方法

依序確認每棟房屋的課稅與扣抵條件：

1. 判斷王君是否就境外財產負遺產稅義務。
2. 判斷 B 屋是否在死亡前二年內贈與法定親屬。
3. 分別確認 A 屋與 B 屋已繳稅額的扣抵依據及上限。

A 屋：應併入遺產總額，國外遺產稅得扣抵

王君是經常居住在我國境內的我國國民。依《遺產及贈與稅法》第 1 條，其死亡時遺有的境內、境外財產，均應納入遺產稅課稅範圍。因此，A 屋應併入王君的遺產總額。

依同法第 11 條第 1 項，A 屋在所在地國已繳的遺產稅，得自王君的應納遺產稅額中扣抵。納稅義務人須提出所在地國稅務機關發給的納稅憑證，並取得所在地中華民國使領館簽證；當地沒有使領館時，須取得當地公定會計師或公證人簽證。

扣抵額有上限：

所以，A 屋已在國外繳稅，不代表可不列入國內遺產總額；應先列入，再依規定扣抵國外已繳稅額。

B 屋：應併入遺產總額，已納稅額得扣抵

王君於民國 110 年 12 月 20 日贈與 B 屋，於民國 112 年 5 月 6 日死亡，贈與日在死亡前二年內。

核心觀念

本題考《所得稅法》第 14 條之 4、第 14 條之 6 的個人房地合一所得計算，以及房地合一稅 2.0 對「土地漲價總數額」減除上限的修正。以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

個人計算房地交易所得，基本公式如下：

計算出房地交易所得後，再減除依法計算的土地漲價總數額，餘額作為房地合一所得稅的課稅所得：

但土地漲價總數額的減除設有上限，且土地增值稅原則上不得再列為成本或費用。

解題方法與法規適用

一、土地漲價總數額減除上限

依《所得稅法》第 14 條之 4，得自房地交易所得減除的土地漲價總數額，以依《土地稅法》第 30 條第 1 項規定，按當次交易公告土地現值計算的土地漲價總數額為限。

簡化表示如下：

因此，土地增值稅申報時所採的申報移轉現值若高於當次公告土地現值，超出公告土地現值所計算的部分，不能因此增加房地合一所得稅的土地漲價總數額扣除額。

二、限制減除的立法原由

房地合一所得稅按房地實際交易所得課稅，土地增值稅則以公告土地現值等法定基準計算，兩者稅基及稅率不同。若允許納稅人自行申報高於公告土地現值的土地移轉現值，再以較大的土地漲價總數額減除房地交易所得，可能利用兩種稅制間的差異降低所得稅負。

因此，房地合一稅 2.0 明定土地漲價總數額的減除上限，防止以高報土地移轉現值擴大所得稅扣除額，並使減除額與公告土地現值計算的漲價額一致。

三、土地增值稅能否列為成本費用

原則上，依《土地稅法》繳納的土地增值稅不得列為成本或費用。理由是房地交易所得已先減除土地漲價總數額；若又將對應的土地增值稅列為費用，會對同一土地漲價部分重複減除。

但有一項例外：因減除上限而未自房地交易所得減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅，得列為費用。其計算目的，是避免該部分土地漲價既不能減除所得，又完全不得反映其已繳納的土地增值稅。