108 高普考高考三級 都市計畫技術 土地使用計劃 考古題詳解

核心觀念

本題考查都市土地使用變遷的經濟解釋，核心是競價地租（bid-rent）理論：不同土地使用者會依照土地區位所能帶來的收益，提出不同的地租；在其他條件相同時，能支付較高地租的使用者較容易取得該地，因而形成不同區位的土地使用分布。

競價地租曲線表示某類使用者對不同區位所能支付的最高地租。一般而言，距離市中心愈遠，運輸成本愈高、區位收益愈低，因此各類使用者的地租曲線多呈遞減。商業、辦公等高度依賴中心區位的使用，通常在市中心有較高的競價能力；住宅與部分產業使用則可能在較外圍區位取得較高的相對競爭力。

土地使用變遷，是不同使用者的競價地租曲線因交通、人口、所得、技術、偏好或管制條件改變而移動，並使各區位的最高競價者改變。

主要因素與變化過程

以原本位於市中心外圍的住宅區為例，說明競價地租如何帶動土地使用變動：

1. 交通建設降低通勤成本 新增捷運或快速道路後，外圍住宅區到市中心的通勤時間縮短，家庭可接受較遠的居住區位。住宅使用者在外圍區位的效用提高，對該處土地的競價地租上升。

2. 人口與所得增加，推升土地需求 都市人口增加會擴大住宅需求；所得提高則可能使家庭追求較大的居住空間或較佳環境，推升特定區位住宅使用者的支付意願。若需求集中於某一地區，該處住宅競價地租曲線上移。

3. 商業活動外移或形成副中心 人口與消費需求增加後，零售、辦公等活動可能在交通節點或新市鎮形成副中心。這些活動在副中心周邊的可達性與客源增加，商業競價地租隨之上升；原本住宅使用的區位優勢便相對降低。

4. 地租競爭改變土地使用 當商業使用者在某一區位的競價地租高於住宅使用者時，該區位便有轉為商業或較高強度使用的經濟誘因。若土地可整合、建築物可重建，住宅可能逐步拆遷、改建為店舖或辦公大樓。此一變化不是單一時點完成，而是隨著租約到期、建物折舊、土地整合與新投資逐步發生。

5. 新均衡形成，使用分布重新排列 商業使用進入地租較高的區位後，住宅使用可能退至較外圍、地租較低的區位；交通改善又使外圍住宅仍可維持通勤可達性。最後，各類使用依其在不同區位的相對競價能力重新分布，形成新的土地使用型態。

造成土地使用變動的主要因素

核心觀念

本題考查：如何把「計畫人口」的特性轉換為都市土地使用需求的推估依據。計畫人口是都市計畫設定目標年時，預期服務或容納的人口規模；它不只是總人口數，也可按年齡、家庭、就業、所得及空間分布等特性加以分析，再推估住宅、公共設施與產業用地需求。

本題未要求特定都市或數值計算，作答重點在於提出兩例以上，並說明「人口特性如何導出土地需求」。涉及都市計畫法規者，以命題當年（民國 108 年）法規為準。

解題方法

作答時可採「人口特性 → 活動或服務需求 → 設施容量或用地面積」的推論順序。先指出某項人口特性，再說明它如何影響土地使用需求，最後交代如何估算或配置。以下列舉四例：

一、家庭規模與住宅用地需求

計畫人口可進一步分析戶量與家庭結構。若平均每戶人口為 $h$，則目標年戶數可概估為：

$$H=\frac{P}{h}$$

其中 $P$ 為計畫人口，$H$ 為戶數。再依住宅型態、每戶住宅面積、住宅密度及可建築比例，推估住宅樓地板面積與住宅用地需求。

例如，家庭平均戶量縮小時，即使總人口不變，所需戶數也會增加，住宅單位需求隨之提高；高齡者或單人戶比例增加，也可能提高小宅、無障礙住宅與鄰近生活服務住宅的需求。規劃時應將戶數與住宅型態一併考量，避免只用總人口乘上固定人均面積而低估住宅單位數。

二、年齡結構與公共設施用地需求

依計畫人口的年齡結構，分別估計學齡人口、高齡人口及其他年齡人口，再推估教育、托育、醫療、社福及休閒設施需求。

以學校為例，若目標年學齡人口為 $P_s$，每所學校適宜服務人數為 $C_s$，則所需校數可概估為：

$$N_s=\frac{P_s}{C_s}$$

再依每校用地標準或規劃規模推估教育用地。高齡人口比例上升時，則應檢視長照、醫療、日間照顧及無障礙公共空間的服務量與可及性，進而配置相應設施用地。此法能使公共設施規模貼近實際服務對象，而非僅按總人口平均配置。

三、就業人口與產業、商業用地需求

核心觀念

本題的核心在於測驗考生對土地使用分區管制（Zoning Control）與都市設計（Urban Design）之整合架構及都市計畫法規體系的掌握程度。

1. 法制定位與法律依據（以命題當年民國 108 年法規為準）：

• 《都市計畫法》第 22 條第 1 項規定細部計畫應表明之各款事項（包括土地使用分區管制），並於同條第 2 項明定：「前項細部計畫，並得依實際需要，表明都市設計事項。」此規定賦予都市設計納入細部計畫與土地使用管制體系的實定法法源。
• 地方實務上，各直轄市、縣（市）政府依據《都市計畫法》各地方施行細則或自治條例授權，訂定各該管之《都市設計審議規範》或於細部計畫書中訂立《都市設計管制要點》，作為實質管制與審議之準則。（現行法規範架構與命題當年一致，近年僅於地方審議規範中持續增修綠能淨零、人本交通等細部指標）。

2. 學理定位：

• 傳統土地使用分區管制偏重二維平面（2D）的消極防弊管制（如建蔽率、容積率、使用項目、退縮距離）。
• 都市設計則將管制延伸至三維空間（3D）的立體實質環境、公共空間網絡與景觀風貌，轉化為積極引導公共利益與空間品質的管制工具。

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解題方法

解答本題應採取「法源定位 $\to$ 實體要件分類 $\to$ 案例實證詳論」的三段論法：

1. 破題論述：簡述都市設計如何作為土地使用分區管制由平面走向立體之核心延伸，點出《都市計畫法》第 22 條第 2 項之法源依據。
2. 體系化羅列應表示事項：依據中央作業手冊與各直轄市都市設計審議規範，將都市設計應表示事項歸納為「開放空間、動線系統、建築量體、景觀風貌、環境永續、公共防災」六大核心面向，展現結構化的專業體系。
3. 舉例詳論：落實題目要求之「舉例詳論」，以台灣具代表性的都市設計管制計畫區（如臺北市「信義計畫區」或新北市「新板特區」）為對照，逐項寫出具體的管制規格、數值指標與空間效益。

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選項分析

本題為高考三級專業科目之申論題，無選擇題選項。閱卷評分重點與論述檢驗如下：

• 法源基礎是否精確：若僅泛談都市景觀而未點出《都市計畫法》第 22 條細部計畫得表明都市設計事項，法制論述將顯得薄弱。
• 應表示事項是否周延：不可僅寫建築外觀與色彩，必須兼顧公共財性質之開放空間、人車動線、生態綠化與防災系統。
• 是否落實「舉例」要求：若只列舉抽象法條項目而缺乏具體案例與管制數據（如退縮公尺數、空橋層次、綠覆比例），無法取得高分區間。

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解題技巧

1. 記憶口訣——「開、動、建、景、環、防」：

• 開（公共開放空間系統）
• 動（人行與車行交通動線系統）
• 建（建築量體、造型、色彩與天際線）
• 景（植栽景觀、街道家具與夜間照明）
• 環（基地保水、微氣候與環境永續）
• 防（防災避難與緊急搶救動線）

2. 避開常見陷阱：

• 混淆概念：切勿將細部計畫第 22 條第 1 項的法定表明事項（計畫人口、道路系統、財務計畫等）照單全抄，本題考的是同條第 2 項的「都市設計應表示事項」。
• 偏廢公共性：都市設計審議之精髓在於維護公共通行權與視覺景觀，切忌將重點全部放在私人建築室內格局設計。

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【答案】

一、都市設計在土地使用分區管制中的角色與法源依據

傳統土地使用分區管制多以平面（2D）的建蔽率、容積率及土地使用組別作為管制手段，容易產生「同質而缺乏空間品質」的死板街廓。

核心觀念

本題旨在測驗考生對於《國土計畫法》架構下「成長管理（Growth Management）」理念於地方層級實務操作之掌握。涉及之法規依據與核心定義如下（以命題當年民國 108 年之國土計畫法規體系為準）：

1. 法規依據：

• 《國土計畫法》第 6 條第 1 項第 3 款：國土規劃應「以成長管理為原則，綜合考量環境承載力、自然條件及社會經濟發展需求，引導城鄉有序發展」。
• 《國土計畫法》第 15 條第 2 項第 6 款：直轄市、縣（市）國土計畫應載明「成長管理計畫，包括城鄉發展總量、成長定位、區位、時序及發展構想」。
• 民國 107 年 4 月 30 日公告實施之《全國國土計畫》：明定直轄市、縣（市）應遵循之「城鄉發展總量」推估原則、都市成長邊界（Urban Growth Boundary, UGB）劃設原則與公共設施併行原則。
• （註：現行《國土計畫法》後續雖曾針對縣市國土計畫公告實施與國土功能分區圖發布時程進行修正，但成長管理之法理機制與應載明事項維持一致，本題仍以民國 108 年規劃架構為準。）

2. 成長管理基本內涵：

• 成長管理係指政府透過規劃與行政工具，引導城鄉發展的「總量（Amount）」、「區位（Location）」、「時序（Timing）」與「品質（Quality）」，避免土地過度蔓延（Urban Sprawl）、保護優良農地與環境敏感地，並確保公共設施服務水準與開發行為同步（Concurrency 原則）。

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解題方法

本題為典型申論題，破題時應兼顧「制度法理」與「實務操作」：

1. 結構切入：依照都市計畫與國土規劃之標準架構，區分為「成長管理的核心目標」與「落實目標的具體策略」。
2. 策略四要素切入：策略必須扣合《全國國土計畫》指導之四大核心工具——總量調控、區位引導（邊界劃定）、時序管制、配套措施（公共設施與開發許可）。
3. 具體舉例說明：必須具體舉出台灣直轄市（例如新北市或臺中市）國土計畫草案中的實務做法，使答案從抽象口號轉為具體規劃方案。

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選項分析

本題非選擇題，無選項。申論題評分關鍵在於能否精準命中以下向度：

• 概念完整性：若僅寫傳統都市計畫的「容積率管制」或「公共設施保留地檢討」，未扣緊國土計畫體系的「城鄉發展總量」與「國土功能分區（特別是城鄉發展總量推估與城鄉發展地區劃設）」，將嚴重失分。
• 實務案例連貫性：若僅空泛條列口號而無特定直轄市、縣（市）實際規劃構想佐證，無法達到閱卷高分標準。

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解題技巧

1. 破題口訣：成長管理四大本柱——「定總量、劃邊界、控時序、綁公設」。
2. 避開常見陷阱：

• 誤將「成長管理」當作「抑制所有開發」。應強調成長管理是「引導有序發展」而非「全面禁止成長」。
• 忽略「未登記工廠」與「非都市土地違規零星擴散」之本土課題，這兩者是台灣直轄市、縣（市）擬訂成長管理計畫時最關鍵的現實挑戰。

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【答案】

一、直轄市、縣（市）國土計畫中成長管理的目標

依據《國土計畫法》與《全國國土計畫》指導，直轄市、縣（市）國土計畫訂定成長管理之核心目標如下：

1. 控制土地無序蔓延，引導緊密都市（Compact City）發展：