108 高普考高考三級 都市計畫技術 都市及區域計劃法令與制度 考古題詳解

核心觀念

本題考查《區域計畫法》第15條下非都市土地使用分區的檢討，以及106年修正《全國區域計畫》所要求的農地資源盤點與分級管理。重點是依農地資源的品質、區位與實際使用情形，調整特定農業區、一般農業區的範圍，使農地適地適性管理，同時維護農地的數量與品質。

依《區域計畫法》第15條，區域計畫公告實施後，非都市土地應依非都市土地使用分區計畫製定使用分區圖、編定使用地，並報上級主管機關核備後實施管制。本題所問的檢討變更，是依計畫檢視既有分區是否符合農地資源條件，不等於個別土地取得非農業使用許可。

解題方法

依序掌握「為何檢討」與「如何檢討」兩部分：先說明既有分區與農地資源品質、實際使用及地方發展需求可能不一致；再說明以農地資源盤點、分類分級和全國農地需求總量為依據，調整兩類農業區的分布與範圍。

一、檢討變更的主要原因與目的

1. 補足農地資源盤點資訊：透過農地資源調查及分類分級，掌握農地的數量、品質、區位、農業生產條件與實際利用情形，改善過去僅依既有分區名稱管理、未能充分反映資源條件的問題。

2. 使分區與農地條件相符：部分特定農業區已出現生產力較低、地層下陷、位於都市邊緣、遭合法建築用地包圍或不適農作等情形；另有部分一般農業區具優良農地條件，適宜提升保護層級，故須重新檢視分區。

3. 維護農地總量與優良農地品質：以糧食安全及全國農地需求為基礎，掌握地方應維護的農地資源總量，避免優良農地零碎流失或轉作非農業使用。

4. 兼顧農業發展與地方合理需求：將農地資源條件、農業生產環境與地方發展需求一併檢視，合理配置特定農業區與一般農業區，促進農地適地適性使用與管理。

5. 銜接國土計畫制度：使農地分類分級與空間規劃成果能作為後續農業發展地區規劃的基礎，提升土地分區管理的整體性。

二、特定農業區與一般農業區檢討變更原則

（一）共同原則

1. 以農地資源盤點及分類分級成果為依據：檢討時應參考農地資源調查、分類分級、農業生產條件、現況使用及相關圖資，不宜僅依土地所有權人意願或單一開發需求調整。

核心觀念

本題測驗的核心為「國土計畫法制中的成長管理理論實踐」與「非都市土地使用管制之制度革新」。

• 法規依據：本題以命題當年（民國 108 年）之《國土計畫法》為準（現行法雖於民國 109 年就第 45 條國土功能分區圖公告期程等進行部分修正，但土地使用管制與成長管理之核心架構仍維持不變）。核心法條包含《國土計畫法》第 15 條（縣市國土計畫內容與成長管理）、第 21 條（國土功能分區土地使用原則）、第 23 條（非都市土地使用管制規則之授權與容許使用機制）、第 24 條（使用許可制度）及第 32 條（從來之使用保障）。
• 理論核心：成長管理（Growth Management）強調遏止都市蔓延（Urban Sprawl）、保護敏感資源、確立城鄉發展界線（Urban Growth Boundary, UGB）、確保基礎設施與土地發展時序及容量相互配合。

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解題方法

本題屬於政策法規整合型申論題，採「學理對接法規」與「層次拆解法」作答：

1. 第一子題（10 分）：先定義成長管理之核心精神（防杜蔓延、環境永續、基盤設施配合、計畫引導發展），再由宏觀至微觀，逐項對應《國土計畫法》土地使用管制的具體作法（分區界線、總量與時序配額、使用許可門檻、外部成本內部化）。
2. 第二子題（15 分）：依據題旨嚴格拆分為兩大層面：

• 容許使用情形：依管制強度與開發規模，由輕至重解析管制程序（逕為使用、核准使用、使用許可、從來之使用）。
• 容許使用種類：依四大國土功能分區之核心定位，逐一論述各分區實質容許之活動範疇與功能類別。

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選項分析

本題為國家考試高考三級之申論題，無選擇題選項。以下剖析評分架構與命題重點：

• 子題一評分向度：重點在於能否點出《國土計畫法》如何擺脫舊《區域計畫法》「個案零星變更」之弊病，轉化為「計畫導向」之成長管理管制。
• 子題二評分向度：重點在於精準區分「容許使用情形」（程序與規模層次，如逕行使用、申請核准、使用許可）與「容許使用種類」（實質機能類別，如保育、農用、城鄉生活與公用設施等），兩者不可混為一談。

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解題技巧

1. 名詞對比避免失分：切勿將舊法（《區域計畫法》）之編定用語（如農牧用地、丁種建築用地）帶入國土計畫之論述中，必須全面使用國土四大功能分區及其分類。
2. 答題結構清晰對仗：申論大題必須「先立綱、後填目」。第一子題以「成長管理精神 $\rightarrow$ 國土管制機制」雙向對照；第二子題明確分成「情形（管制層次）」與「種類（分區屬性）」兩段回答。
3. 凸顯「使用許可」定位：指出大面積或性質特殊之開發跳脫一般容許使用，改走使用許可審查，是落實成長管理最關鍵之煞車機制。

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【答案】

一、未來國土計畫土地使用管制機制回應成長管理策略與精神之途徑

《國土計畫法》揚棄過去《區域計畫法》被動配合個別開發申請零星變更之弊端，落實於土地使用管制上，透過下列機制全面回應成長管理的策略與精神：

(一) 劃設空間分區界線，確立保護優先與界定發展邊界

落實成長管理中「劃定成長邊界（UGB）」與「防止都市蔓延」之精神。《國土計畫法》全面劃定「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」四大功能分區。透過實體空間管制界線，將生態敏感地與優良農地予以絕對保護，阻絕非都市土地漫無限制之擴展。

(二) 訂定城鄉發展總量與時序，體現「計畫引導發展」精神

依《國土計畫法》第 15 條規定，直轄市、縣（市）國土計畫必須訂定成長管理計畫（包含產業及人口發展總量、城鄉發展優先順序）。

核心觀念

本題考查經濟部「都市型工業區更新立體化發展方案」的適用範圍、容積獎勵項目與額度，以及防止土地炒作的配套管理。方案的政策作法，是以新增投資及能源管理等條件提供容積獎勵，鼓勵既有都市型工業區更新、增加產業使用空間。

以下以命題當年（民國 108 年）方案內容為準。方案後續曾擴大適用範圍，現行規定應另依修正後內容辦理；本題仍以當年核定方案作答。

解題方法

依題目兩個問句分成兩部分作答：

1. 適用範圍：掌握土地及園區類型、都市計畫位置、管轄機關、基準容積上限，以及申請產業資格。
2. 獎勵條件與配套：先列新增投資與能源管理獎勵，再說明額度上限、捐贈產業空間或繳納回饋金方式，最後交代審查、使用查核及移轉限制。

一、方案實施適用範圍

（一）土地及園區類型

限於下列工業用地、工業區或科學園區：

• 依原《獎勵投資條例》、原《促進產業升級條例》或《產業創新條例》編定開發的工業用地或工業區。
• 依《科學工業園區設置管理條例》設置的科學園區。

（二）區位、管轄及容積條件

上述工業用地、工業區及科學園區，須位於都市計畫範圍內；工業用地或工業區由經濟部或地方政府管轄。基地的法定基準容積須為 240%（含）以下。

（三）申請產業資格

申請人從事的行業，須符合《產業創新條例》相關規定所指的產業用地（一）行業；科學園區申請案則限於《科學工業園區設置管理條例》所稱的科學工業。

二、獎勵條件與額度

（一）新增投資獎勵（△F1）

申請人提出新增投資計畫，新增投資金額不含土地價款。平均每公頃新增投資達新臺幣 4.5 億元後，每再增加 1,000 萬元，得增加法定容積 1%；此項獎勵上限為法定容積的 15%。

以方案計算式表示：

$$\Delta F_1 = \frac{T-4.5A}{0.1A}\times 1\%$$

其中，$T$ 為新增投資金額（億元），$A$ 為申請基地面積（公頃）。公式的重點是先扣除每公頃 4.5 億元的門檻投資額，再按每公頃增加 0.1 億元換算 1% 獎勵。

（二）能源管理獎勵（△F2）

能源管理獎勵上限為法定容積的 5%，項目如下：

• 取得 ISO 50001 能源管理系統證書：獎勵 1%。
• 廠房屋頂設置太陽光電設備，且設備水平投影面積達屋頂可設置區域範圍 50% 以上：獎勵 2%。
• 取得中央主管機關「建築整合型太陽光電發電設備」核定：獎勵 2%。

申請能源管理獎勵，須先達到新增投資獎勵的申請標準；兩項獎勵合計以法定容積的 20% 為上限。

（三）額外容積取得方式與總上限

廠商仍有容積需求時，得以捐贈產業空間或繳納回饋金取得額外獎勵容積，額度上限為法定容積的 30%。加計新增投資及能源管理獎勵後，方案所取得的獎勵容積總額不得超過法定容積的 50%。

核心觀念

本題測驗核心為民國 108 年 1 月 30 日全文修正公布之《都市更新條例》（以命題當年法規為準；現行法雖於 110 年針對高樓層危險耐震不足建築微調，但答題架構仍以 108 年大修為基準）。

本科考試重點在於掌握文林苑事件及司法院釋字第 709 號解釋後，新法如何透過制度重構解決都市更新之三大困境：

1. 程序爭議與信任危機：落實正當行政程序（正當法律程序原則），兼顧推動效率與實質審查。
2. 容積獎勵不確定性：杜絕審議黑箱與審查拖延，改採明確、可預期之法定獎勵基準。
3. 拆遷協調與公益推動力道不足：明確政府代拆責任，並新增「政府主導都市更新」專章強化公部門介入能量。

法規依據包含《都市更新條例》第 11 條、第 12 條（公辦都更之實施主體與實施方式）、第 57 條（爭議協調與代為拆遷）、第 65 條（容積獎勵額度與項目明確化）、第 67 條（租稅減免優惠）等。

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解題方法

本題由兩個子題組成，配分分別為 15 分與 10 分，採體系化申論答題策略：

1. 第一子題（15 分）：題目已明確指定「機制面」、「獎勵面」、「民眾權益面」三向度。答題時切忌混雜論述，應分立三個二級標題，每一面向至少提出 2 至 3 項具代表性之修法變革，並點出對應條文與政策意旨，結構嚴整、層次分明。
2. 第二子題（10 分）：直接鎖定第三章「政府主導都市更新」核心條文《都市更新條例》第 12 條，將法定 4 種實施方式精確默寫並說明其制度內涵，文末補充實施主體之專責化（第 11 條專責法人/機構），確保論述完整取得滿分。

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選項分析

本題為國家考試高考三級之申論題，非選擇題，故無個別選項；各子題作答論述要點與評分層次分析如下：

• 機制面之評分核心：須凸顯「都市更新審議程序健全化」、「簡政便民程序分流」及「明確地方政府代拆職責與爭議處理程序（第 57 條協商、調處、代拆三步驟）」。
• 獎勵面之評分核心：須緊扣「容積獎勵明確化與法制化（由中央統籌訂定標準，杜絕審議討價還價）」與「稅捐減免優惠擴大（房屋稅減半延長最長達 12 年、協議合建享有土增稅減徵 40%）」。
• 民眾權益面之評分核心：須落實司法院釋字第 709 號解釋精神，著重於「正當行政程序保障（送達、公聽會、強制聽證）」、「估價透明化（3 家估價師評定與抽籤制度）」及「弱勢安置與社會住宅政策結合」。
• 公辦都更實施方式之評分核心：須嚴格依據第 12 條第 1 項條文之「自行實施」、「同意由其他政府機關（構）實施」、「公開評選委託都市更新事業機構實施」、「公開評選都市更新事業機構設定地上權實施」逐款列出，不可與民間都市更新之「自辦、協議合建、權利變換」混為一談。

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解題技巧

1. 記憶口訣輔助：

• 三大修法面向：「審議代拆重機制、獎勵法定稅擴大、聽證估價保權益」。
• 公辦都更四種實施方式（第 12 條）：「自、機、委、地」（自行實施、其他機關、委託事業機構、設定地上權）。

2. 避開常見陷阱：

• 誤將「政府主導都市更新」的實施方式寫成權利變換或協議合建（後兩者為「權利處理方式」，非政府公辦都更的「主導實施方式」）。
• 忽略設定地上權方式，此為 108 年修法重點之一，專供公有地保留產權並引進民間活水之實施管道。

3. 閱卷得分關鍵：將大法官解釋（司法院釋字第 709 號）適時融入民眾權益面的開頭，能展現行政法與專業法規融會貫通之深度。

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【答案】

一、民國 108 年 1 月 30 日修正公布之《都市更新條例》修正重點

本次全文修正係因應司法院釋字第 709 號解釋所揭示之正當法律程序，並針對實務推動瓶頸進行全面變革，於機制面、獎勵面、民眾權益面之重點如下：