110 專技高考高等考試 都市計畫技師 都市計畫與區域計畫法規 考古題詳解

核心觀念

本題考「非都市土地申請新訂或擴大都市計畫作業要點」第五點的區位分析與規模分析。申請書須以書圖說明：選址是否符合都市發展趨勢、環境與農地限制，以及計畫人口、計畫面積如何配合區域計畫總量管制與實際發展需求。

本題設定為「科學工業園區特定區計畫」，屬產業為主型。因此，人口規模應以產業發展需要推估就業人口，計畫面積則依產業需求及經水利主管機關審查同意的用水計畫核實劃設。

**法規時點：以命題當年（民國 110 年）法規為準。**作業要點於民國 110 年 2 月 8 日修正第七點；本題分析區位與規模應依第五點規定作答。

解題方法

依作業要點第五點，先回答「為何選這個位置」，再回答「需要多少人口與土地」。區位分析著重既有都市發展、環境條件與土地適宜性；規模分析則著重上位計畫總量、產業人口與園區用地需求。

一、區位分析

（一）都市發展趨勢與既有計畫關聯

1. 檢核既有都市計畫發展率 說明申請範圍所在鄉、鎮、市、區既有都市計畫區的都市發展用地或計畫人口是否已達 80%。如為住商為主型案件，則另應檢核申請範圍周邊行車距離 10 公里內既有都市計畫的發展率是否達 80%。 都市發展用地部分，須檢附一年內的航空照片或衛星影像分析結果。科學工業園區特定區屬產業為主型，作答仍應指出其應檢核所在鄉、鎮、市、區既有都市計畫的發展情形；10 公里周邊規定則是住商為主型的特別檢核要求。

2. 先檢討既有或鄰近土地的利用可能 配合區域計畫指定的城鄉發展優先次序，應先檢討鄰近或原有都市計畫整體發展地區、都市更新地區及都市計畫農業區的利用情形，說明既有都市計畫內部土地是否足以容納需求，避免不必要地向外擴張。

（二）環境容受力

1. 土地使用應考量環境限制，以保育為原則，避免開發第一級環境敏感地區。若計畫提出改善計畫，並取得該管中央目的事業主管機關同意，始得依規定處理。
2. 不得將區域計畫劃設的第一級環境敏感地區納入計畫範圍；因整體規劃而不可避免夾雜的零星小面積土地，納入時原則上應規劃為保護區或保育相關分區。

（三）農業生產環境與農地使用

申請範圍如劃為都市發展用地，應避免破壞農業生產環境完整性，並避免使用特定農業區農牧用地、已辦竣農地重劃地區及農業專業生產區；取得農業主管機關同意者，依規定辦理。

（四）區位示意圖與現況資料

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第三章「徵收補償」的補償項目與計算基準。作答時可依補償標的分成土地地價、土地改良物、土地改良費用、營業損失及遷移費，再補充補償金的負擔清償與他項權利處理。

**以命題當年（民國 110 年）法規為準。**當時《土地徵收條例》第三十條至第三十六條規定的主要補償架構，現行法未有影響本題作答的重大修正。

解題方法與補償標準

一、被徵收土地地價：按徵收當期市價補償

依《土地徵收條例》第三十條，被徵收土地應按徵收當期市價補償地價；都市計畫區內的公共設施保留地，則按毗鄰非公共設施保留地的平均市價補償。

市價由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定。地方主管機關並應每六個月調查轄區地價變動，提交地價評議委員會評定市價變動幅度，作為調整徵收補償地價的依據。市價查估程序與方法，依中央主管機關所定辦法辦理。

因此，計算土地地價補償的基本式為：

公共設施保留地則以毗鄰非公共設施保留地的平均市價作為單位補償價格。

二、土地改良物補償

土地改良物分為建築改良物與農作改良物，補償基準不同，依《土地徵收條例》第三十一條辦理：

1. 建築改良物：按徵收當時該建築改良物的重建價格估定補償費。
2. 農作改良物：看徵收時距離孳息成熟的時間。

• 距成熟期在一年以內：按成熟時的孳息估定。
• 距成熟期逾一年：按種植及培育費用，並參酌現值估定。

建築改良物及農作改良物的補償費，由直轄市或縣（市）主管機關會同有關機關估定；查估基準由中央主管機關訂定。

三、已支付的土地改良費用

依第三十二條，土地公告徵收前，已領有建築執照，或已在農地上合法改良土地，因依第二十三條第一項停止工作者，其已支付的土地改良費用應予補償。

此項補償著眼於停止工作前已實際支出的合法改良費用，與第三十一條依重建價格或農作物成熟情形估定的改良物補償，屬不同補償項目。

四、合法營業損失

依第三十三條，土地或土地改良物原供合法營業使用，因徵收而使營業停止或營業規模縮小，所生損失應予補償。補償基準由中央主管機關訂定。

作答須掌握三項要件：原供合法營業使用、損失由徵收所致、損失表現為營業停止或規模縮小。

五、遷移費

依第三十四條，徵收土地或土地改良物時，符合下列情形之一，應發給遷移費：

核心觀念

本題考「都市計畫工業區變更為非工業使用」的申請條件、協議事項與開發方式。主要依據為《都市計畫工業區檢討變更審議規範》第六點、第八點，並涉及《都市計畫法》第27條之1。

題目設定老舊廠房工業區因都市環境變遷及經濟發展需要，申請變更為特定專用區，屬工業區變更為其他使用分區。變更為住宅區或商業區的固定回饋比例，不直接套用於特定專用區；其他使用分區的回饋，由都市計畫委員會視實際情形審決。

解題方法

依題目問法分兩層作答：

1. 「主要計畫核定前應同意哪些事項並納入計畫書」：援引審議規範第六點，交代申請人應先備妥全部土地所有權人同意文件、與地方政府簽訂協議書，再列出同意事項。
2. 「有哪些開發方式」：援引第八點，列出捐贈土地及自辦市地重劃兩種方式，並說明捐贈可建築土地在一定條件下得折繳代金。

主要計畫核定前應同意並納入計畫書的事項

申請人應檢附全部土地所有權人的土地使用變更同意書或同意開發證明文件，並與直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所簽訂協議書，同意下列事項納入計畫書規定：

1. 捐贈公共設施用地及可建築土地予地方政府。變更為住宅區、商業區者，捐贈兩類土地面積合計比例分別不得低於變更工業區總面積的37%、40.5%；變更為其他使用分區（包括特定專用區），由都市計畫委員會視實際情形審決。無論何種使用分區，應捐贈的公共設施用地不得低於變更工業區總面積的30%。

2. 公共設施用地多目標使用的限制：依《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》作多目標使用時，限供非營利性公共使用；使用項目應於計畫書敘明。

3. 細部計畫及公共設施的規劃、興建與管理：變更主要計畫時，申請人得併同擬定或變更細部計畫，配置必要公共設施，並自行整體規劃、興建、管理及維護；必要時得由地方政府擬定細部計畫。

4. 負擔公共設施相關費用：變更後區內全部公共設施用地的建設費及樁位測定費，由開發者自行負擔。

5. 開發期限及未履行的處理：細部計畫發布實施後三年內應開發建設。

核心觀念

本題考《國土計畫法》第35至37條：先列出可劃定為國土復育促進地區的六類地區，再說明劃定後以保育、禁止開發為原則，以及既有聚落或建築設施的安全評估與安置保障。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。《國土計畫法》第35條於民國114年修正，增列涉及原住民族土地或部落時，應經中央原住民族主管機關同意；本題依命題當年規定作答。

解題方法

依題目兩個問句分段作答：

1. 依第35條逐項列舉六類地區。
2. 依第36條說明開發行為及設施設置的管制原則與復育計畫。
3. 依第37條說明既有聚落或建築設施的安全評估、居住限制及遷居安置措施。

一、得劃定為國土復育促進地區的範圍

依民國110年《國土計畫法》第35條，下列地區得由目的事業主管機關劃定為國土復育促進地區，進行復育工作：

1. 土石流高潛勢地區。
2. 嚴重山崩、地滑地區。
3. 嚴重地層下陷地區。
4. 流域有生態環境劣化或安全之虞地區。
5. 生態環境已嚴重破壞退化地區。
6. 其他地質敏感或對國土保育有嚴重影響之地區。

劃定、公告及廢止辦法，由中央主管機關會商相關目的事業主管機關訂定；劃定機關則由中央主管機關協調有關機關決定，協調不成時報行政院決定。

二、劃定後對開發行為及設施的管理

依第36條，國土復育促進地區劃定後，管理上以保育及禁止開發行為、禁止設施設置為原則，並由劃定機關擬訂復育計畫，報中央目的事業主管機關核定後實施。