107 高普考普通考試 地政 民法物權編概要 考古題詳解

核心觀念

本題涉及之法規以命題當年（民國 107 年）為準；現行民法物權編相關法條（第 769 條至第 771 條）迄今無重大修正。 本題主要測驗考生對不動產所有權「取得時效」制度之整體理解，考點涵蓋四大核心範疇：

1. 不動產取得時效之標的與實質要件：民法第 769 條（普通取得時效）、第 770 條（善意取得時效），以及司法院釋字第 107 號解釋（已登記之不動產排除取得時效之適用）。
2. 取得時效完成之法律效果：取得「所有權登記請求權」而非直接取得所有權，須經向主管地政機關辦竣登記後始原始取得所有權。
3. 占有狀態與取得時效之中斷：民法第 771 條所定占有狀態變更之法定自然中斷事由，以及實務通說關於類推適用民法第 129 條消滅時效中斷規定之法理。
4. 占有之推定：民法第 944 條關於自主占有、公然和平占有及繼續占有之推定。

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解題方法

本題為標準的公職地政類科「法條申論結合實例涵攝」題型。作答切入點應分為三層架構：

1. 要件論述與事實涵攝：

• 區分「客體要件」（標的物須為他人「未登記」之不動產）與「占有要件」（以所有之意思、二十年或十年、和平、公然、繼續占有）。
• 結合題幹事實檢驗：甲占有乙之 $A$ 地達 25 年，並「築起圍牆、在圍牆內種菜」，外觀上顯現排他管領支配，符合「自主占有」及「公然、和平、繼續占有」之表徵。唯乙之 $A$ 地是否為「已登記土地」，係甲能否主張時效取得之關鍵前提。

2. 法律效果定性：

• 明確指出其效果為產生「公法上之物權登記請求權」，屬於「登記生效主義」之體現。
• 闡述登記完成前與完成後之法律地位（未登記前甲尚未取得所有權；已申請登記且經受理時，得阻卻無權占有之不法性）。

3. 時效中斷事由體系化：

• 分為「民法第 771 條之法定自然中斷」（中止占有、變為他主占有、被侵奪未於一年內回復）。
• 補充「實務類推適用民法第 129 條之法定中斷」（所有人起訴請求交還土地、占有人向所有人承認其權利）。

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選項分析

本題為國家考試之申論實例題，無選擇題選項設計。針對題目的三大子問題及實例事實，逐項深入剖析如下：

1. 子題一：不動產所有權取得時效之要件剖析

• 客體標的限制（未登記之不動產）： 民法第 769 條及第 770 條明文限於「他人未登記之不動產」。依司法院釋字第 107 號解釋：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第 125 條消滅時效規定之適用。」已登記不動產之所有權人其權利不因時效而消滅，故已登記之土地無取得時效之適用。若乙之 $A$ 地已經辦理所有權登記，甲無論占有幾年，皆無從主張時效取得；若 $A$ 地為未辦理所有權第一次登記之土地，甲始有適用餘地。
• 主觀要件（以所有之意思而占有）： 占有人須具備自主占有之意思。依民法第 944 條第 1 項規定，占有人推定其為以所有之意思占有。甲築圍牆且在其內種菜，客觀上已對外排除他人干涉，顯露自主支配管領之意思。
• 客觀要件（和平、公然、繼續占有）： 占有須非以強暴脅迫為之（和平），且非隱密為之（公然，築牆種菜為公開狀態）。占有前後兩期有占有之事實者，依民法第 944 條第 2 項推定其為繼續占有。
• 期間要件（二十年或十年）：
• 普通取得時效（民法第 769 條）：占有達 20 年以上者，不以善意或無過失為必要。
• 善意取得時效（民法第 770 條）：占有達 10 年以上，且占有之始為善意並無過失者。
• 本題甲占有已長達 25 年，縱使其占有開始時非為善意無過失，亦已充分該當民法第 769 條之 20 年期間要件。

2. 子題二：不動產所有權時效取得之法律效果剖析

• 僅取得「登記請求權」，非直接取得所有權： 民法第 769 條及第 770 條規定之效果為「得請求登記為所有人」，此與動產時效取得直接取得所有權不同。占有人取得者係得單方向地政機關申請所有權第一次登記之請求權。
• 經登記完畢始「原始取得」所有權： 占有人必須依土地法及土地登記規則檢附相關證明文件向主管地政機關提出登記申請，經審查、公告期滿無人異議，並正式登記完竣後，始原始取得 $A$ 地所有權。
• 登記前之占有保護地位： 依最高法院 80 年度第 2 次民事庭會議決議，占有人於時效完成後，如已具備時效取得之要件，並向主管地政機關申請為所有權登記且經受理者，所有人乙於地政機關審查期間，起訴請求甲拆除圍牆返還土地時，法院應實質審查甲是否合於時效取得要件，若合於要件，乙不得主張甲為無權占有而請求返還。

以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行民法第 796 條及第 796 條之 1 自民國 98 年修正公布施行至今，規範內涵一致）。

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核心觀念

本題測驗民法物權編不動產所有權章中之「相鄰關係——越界建築」。 立法目的在於維護社會經濟利益，避免因鄰地所有人行使物上請求權（民法第 767 條）請求拆屋還地，導致社會財富遭受重大損失，故在一定條件下限制鄰地所有人之物上請求權，並賦予鄰地所有人相應的補償與買受請求權。

本題涉及之核心法條：

1. 民法第 796 條（越界建築之基本效果與要件）：

• 土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界，鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，不得請求移去或變更其房屋；但土地所有人應支付償金。
• 鄰地所有人得請求土地所有人以相當價額購買越界部分土地及因此形成之畸零地。

2. 民法第 796 條之 1（法院斟酌移去或變更之裁量權）：

• 土地所有人非故意越界，縱鄰地所有人提出異議，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。

3. 民法第 796 條之 2（權利主體準用）：

• 地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人等合法使用土地之人準用之。

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解題方法

本題屬典型的「法條要件效果型」申論題，切入點應嚴格區分「構成要件」與「法律效果」兩大主軸，並同時涵蓋民法第 796 條（鄰地所有人未即時異議）與第 796 條之 1（法院裁量權）之配套體系：

1. 要件拆解：

• 主體要件：土地所有人或合法占有權源之人（準用主體）。
• 客體要件：必須為「建築房屋」（非一般地上工作物、圍牆或雜項工作物）。
• 行為要件：於自己土地興建而「逾越地界」（全部建於他人土地者不屬之）。
• 主觀要件：起造人非因故意或重大過失；鄰地所有人知其越界而不即提出異議。

2. 效果推導：

• 限制拆除（容忍義務產生）。
• 損害填補（償金支付義務）。
• 財產衡平（畸零地及越界地之價購請求權）。
• 例外補充（鄰地所有人異議時，法院之公共利益衡平裁量）。

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選項分析

本題為申論題，非選擇題，無個別選項。針對實務與學說對於要件與效果之爭議及類型化適用分析如下：

1. 房屋之認定範圍：

• 僅限於「房屋」（有屋頂、樑柱或牆壁，定著於土地並足蔽風雨之建築物）及與房屋整體不可分離之附屬構造物（如地下室結構）。
• 若僅越界建築圍牆、排水溝、擋土牆、花台或單純庭院設施，不得適用民法第 796 條限制鄰地所有人行使物上請求權。

2. 「非因故意或重大過失」之舉證與歸責：

• 若起造人明知地界所在仍執意越界（故意），或經地政機關鑑界明確標示界址卻不予理會而越界（重大過失），鄰地所有人縱未即時異議，仍得請求拆屋還地。
• 若為「故意」越界，法院亦完全無依第 796 條之 1 裁量免拆之餘地。

3. 「知其越界不即提出異議」之認定：

• 鄰地所有人必須於施工進行中「知悉」越界事實。若施工完畢後始知悉，不該當「不即提出異議」。

本題解題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行民法物權編相關規範迄今未修正，條文內容與命題當年相同）。

【核心觀念】

1. 不動產役權之定義：民法第 851 條規定，稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。
2. 客體之擴大：民國 99 年民法物權編修正，將原「地役權」修正為「不動產役權」，其客體自土地擴及於獨立之「定著物」（如建築物）。
3. 便宜性與基地利用權之分際：不動產役權重在增加需役不動產之經濟效用與利用價值（便宜性），不得以建築物本體坐落基地之「占有使用」為設定目的；建築物坐落基地應具備合法之基地利用權（如地上權、租賃權或分管契約）。
4. 共有物設定負擔之程序：民法第 819 條第 2 項及土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，共有不動產設定不動產役權，應得共有人全體同意，或符合人數與應有部分過半數（或應有部分逾三分之二）之多數決要件；應有部分本身不得單獨設定不動產役權（民法第 859 條之 1）。
5. 不動產役權之特質：具備從屬性、不可分性、便宜性及物權性（直接支配性）。

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【解題方法】

本題為經典申論題型，解題步驟採三段式邏輯推進：

1. 第一部分：概念闡明 引用民法第 851 條法條文字，具體剖析權利主體、客體及「特定便宜之用」之內涵。
2. 第二部分：案例涵攝（成立可能性）

• $A$ 地與 $B$ 屋：先檢驗客體適格性（土地與建物均為獨立不動產），次檢驗權利內容（區分「坐落基地」與「特定便宜」），最後檢驗主體與共有處分限制。
• $B$ 屋與 $C$ 屋：分別檢視建物客體之獨立性、所有權分屬甲與乙之「他人」要件，以及兩建物間提供採光、通風、管線等便宜之實質利用關係。

3. 第三部分：特性歸納 系統化列舉不動產役權之法理特徵，詳述從屬性、不可分性、便宜性與物權支配性，並連結相應民法法條（民法第 853 條、第 856 條、第 857 條）。

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【選項分析】

（本題為申論試題，針對試題所涉兩組不動產關係逐項剖析法理爭點）：

1. $A$ 地及 $B$ 屋得否成立不動產役權之分析：

• 客體要件：依民法第 66 條第 1 項，$A$ 地為土地，$B$ 屋為獨立定著物，兩者均屬獨立之不動產，符合民法第 851 條之客體要件。
• 權限性質界限：$B$ 屋建築於 $A$ 地上，若設定權利係供 $B$ 屋「坐落」於 $A$ 地，此為基地使用權之範疇（應設定地上權、典權或成立租賃、借貸關係），不得設定為不動產役權。若係為使 $B$ 屋獲得採光、通行 $A$ 地未建築部分等「特定便宜之用」，始符合便宜性要件。
• 主體與設定限制：$B$ 屋為甲單獨所有，$A$ 地為甲、乙共有（應有部分各 $\frac{1}{2}$）。甲欲以共有之 $A$ 地為供役不動產、以自己所有之 $B$ 屋為需役不動產，依民法第 819 條第 2 項規定，應得共有人全體（甲及乙）之同意；或依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，由共有人過半數及其應有部分合計過半數同意。
• 結論評斷：若係基於特定便宜之目的，且依法取得共有物全體共有人同意或符合法定多數決處分程序，得成立不動產役權；若僅為建築物本體坐落基地之利用，則不得成立。

2. $B$ 屋及 $C$ 屋得否成立不動產役權之分析：

• 客體要件：$B$ 屋與 $C$ 屋均為 $A$ 地上之獨立建築物，具備獨立之所有權與不動產適格性。

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準進行解析（註：本題所涉民法物權編最高限額抵押權條文於民國 96 年增訂公布施行，迄今未修正，現行法規亦同）。

核心觀念

1. 概括最高限額抵押權之禁止：

• 定義：指設定最高限額抵押權時，未限定其擔保債權之發生原因，約定擔保債務人對抵押權人「現在及將來所負之一切債務」（例如票款、借款、損害賠償等）。
• 法規依據：民法第 881 條之 1 第 1 項、第 2 項。依第 2 項規定，最高限額抵押權所擔保之債權，以由「一定法律關係所生之債權」或「基於票據所生之權利」為限。法律明文禁止概括最高限額抵押權。

2. 最高限額抵押權從屬性之緩和（相對化）：

• 傳統普通抵押權具備嚴格的成立、移轉與消滅上從屬性。
• 最高限額抵押權係為擔保「一定範圍內之不特定債權」，為配合繼續性信用交易之需求，於「確定前」大幅緩和（相對化）​從屬性；待「確定後」，擔保債權歸於特定，始回復與普通抵押權相同的從屬性。涉及法條包括民法第 881 條之 1 第 1 項、第 881 條之 6 第 1 項、第 881 條之 12 及第 881 條之 15。

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解題方法

本題為標準的國家考試申論題，作答應採取「體系化分點論述」：

1. 子題一（民法之限制）：採「定義 $\rightarrow$ 弊害 $\rightarrow$ 法條限制（民法第 881 條之 1 第 2 項）$\rightarrow$ 違反應生之效力」架構論述。
2. 子題二（從屬性之存否）：先給出明確定性結論（「仍具從屬性，但呈現從屬性之緩和」），再分別從「成立上」、「移轉上」、「消滅上」三大面向切入說明「確定前之緩和」，最後補充「確定後從屬性之回復」，論證層次即屬完整。

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選項分析（子題逐項詳析）

一、民法對甲、乙設定概括最高限額抵押權之限制

1. 概括最高限額抵押權之弊害： 若容許設定「擔保債務人現在及將來所生一切債務」之概括最高限額抵押權，抵押人將負擔無法預測之債務風險，嚴重妨害抵押人之融資能力與經濟活動，亦害及後次序抵押權人或一般債權人之權益。
2. 民法第 881 條之 1 第 2 項之實定法限制： 民法明確限制最高限額抵押權所擔保之債權範圍，僅限於以下二者：

• 由一定法律關係所生之債權：甲、乙雙方必須約定擔保債權之發生原因（基礎法律關係），例如買賣契約、消費借貸契約、租賃契約或連續性經銷契約所生之債權，不得漫無限制。
• 基於票據所生之權利：若非基於特定法律關係，則僅得以票據關係所生之權利為限（實務與立法理由要求應以當事人間就基礎交易所簽發、背書交付之票據為限，以維護交易安全）。

3. 約定概括擔保之法律效果：