108 地政士專技普考 地政士 土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題考查民法上的時效取得地上權，以及申請登記所需文件和不得登記的土地客體。以下均以命題當年（民國 108 年）法規為準。

民法第 832 條所稱普通地上權，是以在他人土地上有建築物或其他工作物為目的而使用土地的權利。依民法第 772 條準用第 769 條、第 770 條，符合時效要件者，得請求登記為地上權人。時效取得地上權不以土地未登記為限；已登記土地也可以主張。

解題方法：先判斷實體要件，再整理登記文件與客體限制

一、時效取得地上權的要件

1. 土地已辦竣總登記：土地總登記後，才能依土地登記規則第 118 條申請地上權登記。
2. 以行使地上權的意思占有：占有人須以在他人土地上有建築物、工作物或竹木為目的而使用土地。僅有建屋這項外在事實，不能直接推定其具有地上權意思；占有人仍須提出證明。
3. 和平、公然、繼續占有，並達法定期間：依民法第 772 條準用第 769 條、第 770 條，通常須占有 20 年；如屬善意且有合法權源等法定條件，則適用 10 年期間。
4. 占有期間未中斷：占有須在法定期間內持續存在，並符合民法關於時效中斷的規定。
5. 占有人開始占有時須有意思能力：時效取得登記審查要點亦要求占有人於占有之始具有意思能力。
6. 先測繪占有範圍：申請全部或一部土地的時效取得地上權登記，應就實際占有範圍申請測繪位置圖。

二、應備的證明文件

依土地登記規則第 108 條、第 118 條及時效取得地上權登記審查要點，甲除一般登記申請文件外，應備：

1. 占有範圍位置圖：就所主張的占有範圍申請土地複丈測繪。
2. 以行使地上權意思而占有的證明文件：須能證明占有土地係為在他人土地上設置建築物或其他工作物等目的。
3. 占有土地四鄰證明，或其他足以證明占有持續的文件：證明自開始占有起至申請登記時，均持續占有。

核心觀念

本題考查土地登記機關審查申請案件的審查密度，以及土地法第 68 條第 1 項所稱「虛偽登記」的意涵。以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。

土地登記機關受理登記申請後，應依土地法及土地登記規則審查，並由審查人員在申請書簽註審查意見。學說所稱「實質審查」與「形式審查」，主要差別在於：審查是否及於登記背後的權利關係與事實真偽。

土地法第 68 條第 1 項規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致人受損害者，由地政機關負損害賠償責任；但地政機關證明原因應歸責於受害人時，不在此限。

解題方法：先分辨審查範圍，再說明虛偽登記

作答時先依審查深度區分形式審查與實質審查，逐項說明各自審查事項；再以登記事項與真實權利狀態不符為核心，說明虛偽登記的涵義及其與第 68 條賠償責任的關係。

一、實質審查與形式審查

（一）實質審查

**意涵：**登記機關除審查申請程序、申請書及檢附文件是否完備外，並進一步調查登記原因及相關權利關係是否真實、合法，確認申請內容與實際權利狀態相符後，始准予登記。

審查事項：

1. 申請書記載是否與登記簿及登記原因證明文件相符。
2. 登記原因證明文件及身分、權利證明文件是否真實。
3. 登記義務人是否具有處分權，登記權利是否確實存在。
4. 當事人有無權利能力、行為能力，代理人有無代理權限。
5. 當事人是否有真實的申請或處分意思，登記原因是否成立且合法。

實質審查的重點，是查明登記背後的權利關係與申請意思是否真實，而非僅確認文件形式上齊備。

（二）形式審查

**意涵：**登記機關以申請書、檢附文件及登記簿等書面資料為審查範圍，確認申請是否符合法定形式及程序要件；原則上不進一步調查當事人間實體權利關係是否真正存在。

審查事項：

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條之 1 對逾期未辦不動產繼承登記所設的行政介入程序，重點是掌握「催告登記、列冊管理、公開標售、價款處理」的先後，以及期間與優先購買權規定。

以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。

解題方法與處置措施

依處置程序依序列點：

1. 逾一年未辦繼承登記：公告並通知繼承人 土地或建築改良物自繼承開始之日起逾一年仍未辦理繼承登記，經直轄市或縣（市）地政機關查明後，應公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人。 若有不可歸責於聲請人之事由，該期間應予扣除。

2. 三個月屆滿仍未聲請：列冊管理 繼承人逾公告所定三個月仍未聲請登記，地政機關得將該不動產列冊管理。列冊管理期間為十五年。

3. 列冊管理十五年屆滿：移請公開標售 十五年期滿仍未聲請登記，地政機關應將不動產清冊移請國有財產局公開標售。標售前應公告三十日。

4. 標售的占有與租賃效果 繼承人占有，或第三人無合法使用權而占有者，於標售後喪失占有權利。租賃期間超過五年者，標售後以五年為限。

5. 標售時的優先購買權 繼承人、合法使用人或其他共有人，得就其使用範圍依序行使優先購買權。優先購買權人未於決標後十日內表示者，視為放棄。

核心觀念

本題考《地政士法》第十九條至第二十二條，分成三個層次作答：簽證人登記資格、簽證後的身分查核效果、簽證不實或錯誤的賠償責任。以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。

解題方法與法規適用

先依序區分「能否登記」、「簽證有何效果」及「發生損害由誰賠償」。特別要注意：簽證的法定效果是地政機關得免重複查核簽訂人身分；它本身不等於地政機關已確認契約內容，也不代表契約當然有效。

一、簽證人登記的積極要件

依《地政士法》第十九條，地政士須同時符合下列二項資格，得向直轄市或縣（市）主管機關申請簽證人登記：

1. 經地政士公會全國聯合會推薦。
2. 最近五年內，其中二年主管稽徵機關核定的地政士執行業務收入總額，達中央主管機關所定金額以上。

因此，這兩項是並列要件，須同時具備。甲應向其開業登記所在地的直轄市或縣（市）主管機關提出申請；題目所稱 A 市地政局即以該主管機關為準。

另依《地政士法施行細則》，申請時須備具申請書、身分證明文件、資格證明文件、繳納簽證保證金的證明文件，以及簽證人印章款、簽名款等資料。地政士辦理簽證業務前，並應向地政士公會全國聯合會繳納新臺幣二十萬元簽證保證金，作為簽證基金。

二、不得申請或應廢止登記的消極要件

依《地政士法》第二十條，地政士有下列情事之一，不得申請簽證人登記；已登記者，應廢止其登記：

1. 經地政士公會全國聯合會撤回推薦。
2. 曾因簽證不實或錯誤致當事人受有損害。
3. 曾依同法第四十四條受申誡以上懲戒處分。

作答時應把積極資格與消極限制分開，避免只列推薦與收入門檻，漏掉不得登記的情形。

三、不動產契約簽證的效力

依《地政士法》第二十二條第一項，地政士為不動產契約或協議簽證時，應查明簽訂人身分為真正。契約或協議經地政士簽證後，地政機關得免重複查核簽訂人身分。