107 地政士專技普考 地政士 土地法規 考古題詳解

[!NOTE] 本題解答以命題當年（民國 107 年）施行之法規與實務見解為準。涉及之核心條文（土地法第 43 條、民法第 758 條、第 759 條之 1、第 767 條）至今均維持相同規範內涵。

核心觀念

1. 不動產物權登記之生效要件與公示原則：

• 民法第 758 條第 1 項：不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

2. 登記公信力與善意第三人之保護：

• 土地法第 43 條：依本法所為之登記，有絕對效力。
• 民法第 759 條之 1 第 2 項：因信賴不動產登記之善意第三人，已依法為物權編所定之登記受讓不動產物權者，其物權之取得，不因原登記原因之無效或撤銷而受影響。

3. 土地法第 43 條之主觀適用範圍限制：

• 司法院院字第 1919 號解釋：土地法第 43 條（原第 36 條）所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之外，承認虛偽之登記，真正權利人對於登記名義人，在第三人未取得權利前，仍得請求塗銷登記。

4. 所有權之物上請求權：

• 民法第 767 條第 1 項中段：所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之（即所有人妨害除去請求權／塗銷登記請求權）。

解題方法

本題為典型的實例型申論題，涉及「真正權利人」、「無權登記名義人」與「善意第三人」三方關係。解題切入點應採法學三段論法，將題目所問拆解為「乙對甲」與「乙對丙」兩大法律關係分別論述：

1. 乙對甲之關係（對人關係・有無公信力適用）： 探討甲之移轉登記是否具備實體法上效力，以及土地法第 43 條是否保護非法登記者本人。確認乙能否本於所有權人物上請求權請求塗銷甲之所有權移轉登記。
2. 乙對丙之關係（對世物權保護・善意取得）： 檢驗善意第三人丙信賴登記而取得抵押權，是否符合土地法第 43 條及民法第 759 條之 1 第 2 項之善意取得要件。確認丙受公信原則保護之效果，如何阻斷乙之塗銷請求權。

選項分析（實例爭點逐項剖析）

本題非選擇題，依題目所問之「塗銷甲之所有權移轉登記」與「塗銷丙之抵押權登記」兩大爭議標的，逐一進行權利主張之合法性分析：

一、某乙得否訴請塗銷某甲之所有權移轉登記？【結論：能】

1. 甲之登記欠缺實體法效力：

核心觀念

本題測驗《平均地權條例》中政府「照價收買」之衍生補償機制，核心在於地上農作改良物之補償依據、查估標準與法定限制原則。 本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（相關條文迄今未作修正，現行法規定亦同），涉及之法源規範如下：

1. 《平均地權條例》第 31 條：照價收買土地，地上如有農作改良物之法定補償義務。
2. 《平均地權條例》第 32 條：農作改良物估定之準用規範與異常栽培之排除條款。
3. 《平均地權條例》第 10 條：地上改良物補償額之查估機關與適用標準。
4. 《平均地權條例施行細則》第 12 條及相關查估基準：徵收農作改良物補償標準之實質內涵（成熟度、成本與市價原則）。

解題方法

申論此題應採「規範依據」與「實質原則」雙層架構切入：

1. 第一層（法定估定方式）：說明查估主體為直轄市或縣（市）政府，依法應比照該管直轄市或縣（市）「徵收農作改良物補償標準」辦理。
2. 第二層（估定之基本原則）：將條文但書（消極限制）與法理查估基準（積極估價）歸納為具體的四大基本原則：

• 比照徵收補償標準原則（法定準用）
• 孳息成熟程度與成本評價原則（實質價值衡量）
• 通常栽培情形原則（異常超植不予補償）
• 禁止搶植投機原則（公告後搶種不予補償）

選項分析

本題為申論題，以下針對評分要點進行架構拆解分析：

1. 主管機關如何估定補償（程序與依據）：

• 直轄市或縣（市）政府辦理照價收買時，地上農作改良物由主管機關會同農業、林業等相關權責單位現場勘查。
• 估定金額並非由主管機關任意裁量，而須「比照該管直轄市或縣（市）徵收農作改良物補償標準」計算。

2. 估定之基本原則（實體內容）：

• 依生長階段區分評價：
• 已屆成熟期：農作物已可採收者，按其當時該項孳息之市場價格估定。
• 未屆成熟期：按被收買時之成熟程度，比例折算其成熟時之孳息市價；或按其已投入之種植及撫育管理費用，並參酌現場生長實況估定。
• 幼苗期或未達收益期：尚未產生經濟收益之多年生果樹或林木，按其培育成本（種苗費、整地費、肥料管理費）估定。
• 防弊限制（超額排除）：
• 若農作物之種類、種植密度與當地一般農業習慣通常栽培情形不符（如惡意密植），超出正常栽培數量之部分，法律明定不予補償。

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行法規相關條文規定亦維持一致，無重大變更）。 本題核心在於憲法第 15 條保障人民財產權所衍生之**「徵收最後手段性原則」與「正當行政程序」**。土地徵收係剝奪人民財產權之最強烈公權力手段，依《土地徵收條例》規定，需用土地人於申請徵收前，必須踐行兩大關鍵前置程序：

1. 興辦事業計畫之公聽會程序（土地徵收條例第 10 條）：透過至少二場公聽會，實質聽取土地所有權人與利害關係人之意見，落實公眾參與及正當法律程序。
2. 先行協議價購或其他方式取得程序（土地徵收條例第 11 條）：在國家動用公權力強制徵收之前，負有「私法自治優先」之義務，應先以「市價」與所有權人進行協議價購；協議不成或無法協議時，始得申請徵收。

解題方法

本題問及「申請徵收土地或土地改良物前，應先與所有權人踐行何種具體作為始為適法」，切入點應按**「行政作業時序」與「法條明文規範」**由外而內、由通案至個別開展：

1. 廣泛意見聽取階段（公聽會）：引用土地徵收條例第 10 條第 2 項，說明事業計畫報請許可前應舉辦公聽會與所有權人溝通。
2. 實質個別磋商階段（協議價購或其他方式取得）：引用土地徵收條例第 11 條，依序說明：

• 協議進行之時點與說明義務。
• 協議之價格基準（說明市價意義及決定方式，以市價協議）。
• 協議程序之踐行（開會協商）與協議不成之法律效果。

3. 免除協議之法定例外：點出因公共安全急需而未及協議之例外要件，以求法規論述完整。

選項分析

本題為專技普考地政士之「申論題」，並非選擇題，故無固定選項代碼；惟考生在答題時，應針對各項法定要件之「適法」與「違法」邊界進行對比辨析：

1. 未經協議逕行申請徵收者（違法）：除符合第 11 條但書「因公共安全急需使用未及協議」之特定事業外，未經協議逕行送請徵收核准者，構成程序重大瑕疵，該徵收處分得撤銷。
2. 僅以公告土地現值協議者（違法）：土地徵收條例第 11 條第 3 項明文要求「以市價與所有權人協議」，需用土地人若仍沿用舊制公告土地現值或非市價標準進行協議，不符合實質協議之適法要件。
3. 僅寄發書面徵求同意而未召開會議實質協議者（瑕疵／不適法）：法條明定「拒絕參與協議」或「經開會未能達成協議」，需用土地人有召開協議會議與面商說明之義務，單純以制式公文要求所有權人蓋章同意，不符合法定程序。
4. 漏未舉行法定公聽會者（違法）：除非具備第 10 條第 2 項但書免辦事由，若未舉行二場公聽會聽取意見即報請許可與徵收，亦屬違反法定義務之瑕疵。

核心觀念

1. 考點定位與法源依據： 本題核心在於測驗地政士執業之「消極資格」（即主管機關不發給開業執照、或發給後予以撤銷／廢止之事由）。法源依據以命題當年（民國 107 年）之《地政士法》第 11 條規定為準。

現行法後續已配合身心障礙者權利公約（CRPD）等精神，陸續檢討專門職業法規中精神疾病相關條款之修正，但本題解題仍以命題當年法規為準。

2. 法理基礎與概念界定：

• 開業執照之性質：開業執照為主管機關賦予地政士對外執行業務之許可（授益行政處分）。地政士業務涉及人民財產權益與不動產交易安全甚鉅，故法律設有嚴格之執業消極資格限制。
• 「撤銷」與「廢止」之區別（行政程序法第 117 條、第 123 條）：
• 撤銷：係針對「自始違法」之處分。主管機關於核發開業執照時，申請人客觀上即已存在法定消極事由而未被發覺，主管機關於事後發現時，應予「撤銷」使其溯及失效。
• 廢止：係針對「合法成立，嗣後發生法定事由」之處分。地政士於領得執照後，始發生法定消極事由，主管機關應予「廢止」使其向後失效。

解題方法

本題屬於法條記憶與體系建構並重之申論題，作答切入點與層次如下：

1. 直接破題列款：引述《地政士法》第 11 條第 1 項，將不發給、撤銷或廢止開業執照之四款法定情事以條列式精確寫出。
2. 完整補充法律效果：申論題不可僅寫出第 1 項事由，必須進一步補充同條第 2 項「原因消滅後得重新請領」之救濟機制，展現答題的完整度。
3. 法理深層點評：簡要點明「撤銷」與「廢止」在行政法上的適用界限，以及地政士證書與開業執照之層級關係，提升申論作答層次。

選項分析（本題為申論題，此處針對各款法定事由逐一進行要件與法理解析）

• 第一款：經撤銷或廢止地政士證書者
• 要件解析：「地政士證書」為請領「開業執照」之形式資格前提（地政士法第 7 條）。若地政士發生《地政士法》第 6 條各款情事（如業務犯罪受一年以上徒刑確定未受緩刑、受除名處分、撤銷考試及格資格等），其證書已被撤銷或廢止，執照頓失法律附麗，主管機關自不得發給，已領者亦應撤銷或廢止。
• 第二款：罹患精神疾病或身心狀況違常，經直轄市或縣（市）主管機關委請二位以上相關專科醫師諮詢，並經直轄市或縣（市）主管機關認定不能執行業務者
• 要件解析：本款著眼於實質業務執行能力之欠缺。為防範行政機關恣意判斷，法律明定雙重程序要件：必須「委請二位以上相關專科醫師諮詢」，且「經主管機關認定不能執行業務」，方符合本款要件。
• 第三款：受監護或輔助宣告尚未撤銷者
• 要件解析：受監護宣告者無行為能力，受輔助宣告者受限於重要法律行為需經輔助人同意（民法第 15 條、第 15 條之 2）。地政士受託代理當事人申辦產權登記與簽訂契約，需具備完整之意思表示能力，受宣告未撤銷前，欠缺充任資格。
• 第四款：受破產宣告尚未復權者