108 地政士專技普考 地政士 民法概要與信託法概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查民法上的負擔行為與處分行為、通謀虛偽意思表示，以及不動產的善意取得。解題時要分別判斷甲、乙間的買賣契約與所有權移轉行為，再判斷乙、丙間的買賣及移轉登記效力。

法規以命題當年（民國 108 年）為準。相關規定為民法第 87 條、第 118 條及第 759 條之 1；這些條文在本題所涉部分，現行法並無影響本題結論的重要修正。

解題方法

先辨別各行為的性質：買賣契約是負擔行為；移轉不動產所有權的物權行為是處分行為。接著依民法第 87 條判斷甲、乙是否通謀虛偽，最後再確認丙是否因信賴乙的登記，具備民法第 759 條之 1 第 2 項的善意取得要件。

（一）負擔行為、處分行為及甲、乙間行為效力

1. 定義

負擔行為，是以發生債權債務為內容的法律行為，使當事人負有給付義務，但本身不直接使物權發生變動。買賣契約即屬負擔行為，例如出賣人負有移轉標的物所有權的義務，買受人負有支付價金的義務。

處分行為，是直接使既存權利發生變動的法律行為，例如移轉、設定或消滅物權。不動產所有權移轉須有物權合意，並依民法第 758 條辦理登記，才發生物權變動效力。

2. 甲、乙間的負擔行為：買賣契約無效

甲、乙約定「假裝做成買賣」，雙方都沒有真正買賣的意思，而是共同以買賣外觀掩飾財產移轉。此為民法第 87 條第 1 項所稱通謀虛偽意思表示，因此甲、乙間的買賣契約無效。

3. 甲、乙間的處分行為：所有權移轉行為亦無效

甲、乙辦理所有權移轉登記，亦是基於雙方通謀虛偽的意思表示所為的物權行為，依民法第 87 條第 1 項同樣無效。雖然乙已登記為所有權人，乙仍未取得 A 地所有權；登記本身不能補正無效的物權行為。

甲將土地交付給乙，也不會使乙取得不動產所有權。不動產所有權移轉仍以有效的物權行為及登記為要件。

（二）乙、丙間買賣契約及丙取得 A 地所有權

1. 乙、丙間的買賣契約有效

核心觀念

本題分別考察：

1. 原住民保留地信託的效力：信託涉及財產權移轉，受託人不具原住民身分時，是否違反保留地移轉限制，並依《信託法》第5條及《民法》第71條判斷效力。
2. 買賣標的物於交付前滅失：須區分乙對丁的侵權責任，以及甲、乙間的給付不能、危險負擔與代償請求權。

以下以命題當年（民國108年）法規為準。

解題方法

（一）A地信託契約效力

信託是委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨管理或處分信託財產。判斷信託效力時，應檢視信託安排是否使不具資格者取得受法令限制的財產權或實質控制權。

《原住民保留地開發管理辦法》第18條規定，原住民保留地所有權移轉的承受人以具原住民身分者為限。本題甲將A地信託予不具原住民身分的乙，信託登記須將土地所有權移轉予乙，因而違反該移轉限制。

依《信託法》第5條第1款，信託行為違反強制或禁止規定者無效；並可依《民法》第71條判斷違反禁止規定的法律效果。信託法第5條第4款涉及受益人資格，本題的問題在於受託人不具身分，應以第1款及土地移轉限制為論述重點。

（二）B屋全毀後的法律關係

1. 乙對丁的主張

丁駕車不慎撞毀B屋，具有過失並侵害乙的所有權，乙得依《民法》第184條第1項前段請求侵權行為損害賠償。損害額得依同法第213條請求回復原狀；不能或回復顯有重大困難時，得依第215條請求金錢賠償，並得依第196條請求物因毀損所減少的價額。

B屋尚未移轉所有權登記予甲，乙仍為所有權人，因此得以所有權受侵害為基礎請求賠償。

2. 甲、乙間的買賣契約

核心觀念

本題以民國 108 年命題時的民法規定為準，考查三個相連的問題：抵押權如何實行、抵押土地與其上建物所有權分離時如何處理，以及抵押權設定後才興建建物時能否併付拍賣。

抵押權人於債權屆清償期而未受清償時，得依民法第 873 條聲請法院拍賣抵押物，就拍賣所得價金優先受償。土地與建物分屬不同不動產，原則上各自為權利客體，土地抵押權不當然及於建物。

但建物是在抵押權設定前已存在，且土地與建物原屬同一人所有，拍賣造成土地、建物所有權分離時，民法第 876 條設有法定地上權制度。相對地，建物若在抵押權設定後才興建，抵押權人得依民法第 877 條聲請將建物與土地併付拍賣。

解題方法

先依建物興建時間區分兩種情形：

1. 抵押權設定時建物已存在：檢查土地與建物是否原屬同一人所有；若是，土地遭拍賣後，依民法第 876 條視為已有法定地上權。
2. 抵押權設定後才興建建物：土地抵押權不因此擴及建物；抵押權人可依民法第 877 條聲請併付拍賣，以利土地與建物一併變價。

兩種情形的關鍵差異是建物存在時間：設定抵押權時已存在，著重於維持土地與建物利用關係；設定後才興建，則以併付拍賣避免土地單獨拍賣不易處理。

（一）抵押權實行及抵押權設定時已存在 B 屋

1. 乙如何實行抵押權

甲於清償期屆至仍未清償借款，乙得依民法第 873 條向法院聲請拍賣 A 地，並就 A 地拍賣所得價金優先受償。

乙不能自行取走 A 地，也不能僅因甲欠款而直接取得土地所有權；其應循法院拍賣程序實行抵押權。若拍賣價金不足清償 200 萬元債權及依法得受償的相關費用，未受清償部分仍得向甲請求清償。

2. 拍定人得主張的權利

題目所設 B 屋在抵押權設定時已蓋於 A 地上，且 A 地及 B 屋均屬甲所有。乙僅就 A 地設定抵押權。A 地拍賣後，若土地與 B 屋由不同人取得，依民法第 876 條，應視為已有法定地上權設定。

核心觀念

本題考夫妻未約定財產制時適用何種制度，以及離婚時如何計算夫妻剩餘財產差額分配。

依民法第 1005 條，夫妻未以契約約定夫妻財產制者，除法律另有規定外，以法定財產制為夫妻財產制。法定財產制下，夫妻各自所有婚前及婚後取得的財產；法定財產制關係消滅時，再依民法第 1030 條之 1 計算剩餘財產差額，原則上平均分配。

依命題當年民國 108 年的民法第 1030 條之 1，計算時要排除因繼承或其他無償取得的財產，以及慰撫金。婚前財產也不列入婚後剩餘財產的計算。

解題方法與計算

題目說雙方未約定夫妻財產制，因此適用法定財產制。離婚使法定財產制關係消滅，接著分別整理甲、乙的財產，區分婚前財產、婚後取得但依法排除的財產，以及應計入剩餘財產的婚後財產。