108 地政士專技普考 地政士 土地登記實務 考古題詳解

核心觀念

本題考查部分共有人依《土地法》第 34 條之 1 出售共有土地全部時，登記申請書應記明的事項，以及未附具切結書時，如何依《土地登記規則》第 95 條、第 97 條辦理。以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。

甲、乙、丙共 3 人，各持有 $1/5$，合計持分為 $3/5$；其人數及應有部分合計均超過半數，符合《土地法》第 34 條之 1 第 1 項的多數決要件，得就 A 地全部為處分。

解題方法

依序辨明三類應記明事項：

1. 依土地法第 34 條之 1 出售共有土地全部：依《土地登記規則》第 95 條及《土地法》第 34 條之 1 執行要點第 8 點，於登記申請書及契約書列明全體共有人，並在申請書適當欄記明依該條辦理。
2. 涉及對價或補償：提出他共有人已受領對價或補償的證明，或已依法提存的證明；並在申請書適當欄記明對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責。
3. 他共有人放棄優先購買權：依《土地登記規則》第 97 條，若未附出賣人切結書，應在申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。

本題應簽註的內容

甲、乙、丙未附具切結文件時，應於登記申請書適當欄記明下列事項：

核心觀念

本題以命題當年（民國 108 年）法規為準，考查土地登記規則第 7 條與第 11 條所設原則及其例外：

• 第 7 條：已登記的土地權利，原則上須有法院確定判決，登記機關才能辦理塗銷；但土地登記規則另定得辦理塗銷的情形，不在此限。
• 第 11 條：土地所有權尚未登記，原則上不得辦理他項權利或限制登記；但土地登記規則另有規定者，得例外辦理。

作答時，應分別從「已登記權利如何消滅或塗銷」及「未登記所有權土地如何辦理他項權利或限制登記」整理規則中的例外。

解題方法與例外說明

一、第 7 條：得不經法院確定判決而辦理塗銷的情形

（一）權利消滅時，依規則申請塗銷——土地登記規則第 143 條

已登記的土地權利因下列事由消滅時，應申請塗銷登記：

• 權利拋棄、混同、終止或存續期間屆滿
• 債務清償
• 撤銷權行使
• 法院確定判決等

例如，抵押債務清償後，得依規定申請塗銷抵押權登記，無須另以法院確定判決作為塗銷依據。若以土地權利拋棄為由申請，而該權利上另有他項權利，並須依規定檢附他項權利人同意書、同時申請塗銷；私有土地所有權拋棄後，登記機關應接續辦理國有登記。

（二）特定限制登記的塗銷——土地登記規則第 147 條

查封、假扣押、假處分、破產或其他禁止處分登記，原則上由原囑託登記機關或執行拍賣機關囑託塗銷。土地經徵收、區段徵收或照價收買完成後，則得由徵收或收買機關囑託登記機關辦理塗銷。

例如，土地完成徵收後，徵收機關得囑託塗銷原有的查封或禁止處分登記。

（三）登記證明文件偽造或登記機關疏失——土地登記規則第 144 條

在第三人取得該土地權利的新登記前，如有以下情形，登記機關得報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷：

1. 登記證明文件經主管機關認定為偽造。
2. 純屬登記機關疏失所致的錯誤登記。

核心觀念

本題考《土地登記規則》所定不動產役權設定登記的申請人資格、應附文件、登記簿記載事項。乙是 A 地的承租人，依法得以租賃關係使用 A 地，作為需役不動產設定不動產役權；B 地則是供役不動產。登記時須分別處理「設定的目的與範圍」及「依當事人約定登記的事項」。

以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。本題相關的《土地登記規則》第 108 條至第 109 條，現行規範架構仍可參照；申請登記義務人到場及身分核驗等相關規定後續曾有修正，以下依命題當年規定說明。

解題方法

先依土地的用途判斷角色：乙為眺望需要，在相鄰 B 地設定不動產役權，因此 A 地是需役不動產，B 地是供役不動產。再由乙的身分確認其申請資格：乙不是 A 地所有權人，而是承租人，所以除了提出位置圖等一般文件外，還須提出租賃關係證明。

最後依《土地登記規則》第 108 條之 1、第 109 條，分別整理登記簿上必須記明的事項與有約定時記明的事項，以及供役、需役不動產登記簿的記載位置。

一、申請設定登記應提出的其他文件

題目已列出登記申請書、登記原因證明文件及 B 地所有權狀；其餘文件及依個案需要提出的文件如下：

1. 申請人身分證明：依《土地登記規則》第 34 條，應提出申請人身分證明；符合規定、得以電腦處理查詢者，得免提出。
2. 位置圖：本案就 B 地之一部設定不動產役權，依同規則第 108 條，應提出位置圖；位置圖應先向管轄登記機關申請土地複丈。
3. 租賃關係證明文件：乙以承租人身分作為需役不動產的權利人，依同規則第 108 條之 2，應檢附租賃關係證明文件。
4. 登記義務人印鑑證明或依法得免附的替代方式：丙為供役不動產所有權人及登記義務人，依命題當年同規則第 40 條，原則上應提出登記義務人印鑑證明；符合該條所定免附情形者，依規定辦理。
5. 委託書（如委託代理申請）：如由代理人申請，依同規則第 37 條，應附委託書；登記申請書已載明委託關係者，依規定得免另附。

其中，第 2、3 項是本案事實直接要求的特別文件；第 4、5 項則依登記義務人採取的身分核驗方式及是否委託代理而定。

二、登記簿上的法定應登記事項

核心觀念

本題考《地籍測量實施規則》中土地複丈、建物複丈的申請原因，以及建物第一次測量的禁止情形。土地複丈處理土地標示或界址相關事項；建物複丈處理建物增改建、滅失及其他標示變動；建物第一次測量則是新建建物首次測繪位置圖與平面圖。

以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。《地籍測量實施規則》於民國 112 年修正第 204、259、260 條等條文，現行法已修正；本題仍依 108 年考試時的規定作答。

解題方法

依題目所問分成三部分，分別對照《地籍測量實施規則》第 204 條、第 260 條及第 259 條：先列土地複丈原因，再列建物複丈原因，最後列出不得申請建物第一次測量的情形。這是法條列舉題，作答重點是完整列舉並簡要說明各原因涵義。

一、得申請土地複丈之情形

依命題當年《地籍測量實施規則》第 204 條，土地有下列情形之一者，得申請土地複丈：

1. 因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併或變更。 土地因自然狀態變化，或因宗地分割合併等標示變動，須測定其位置、範圍或界址。

2. 因界址曲折需調整。 土地界址線過於曲折，依法申請調整界址時，須辦理複丈。

3. 依《建築法》第 44 條或第 45 條第 1 項規定調整地形。 因法定土地使用或建築管理需要調整宗地地形時，得申請複丈。

4. 宗地之一部分設定地上權、農育權、不動產役權或典權。 權利範圍只及於宗地一部分時，須測定該部分的位置及範圍。

5. 因主張時效完成，申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產役權。 申請人主張時效取得權利，須確認其主張範圍，得申請複丈。

6. 鑑界或位置勘查。 鑑界是確認土地界址；位置勘查則是指示土地概略位置，兩者均屬得申請複丈的情形。

二、得申請建物複丈之情形

依命題當年《地籍測量實施規則》第 260 條，建物有下列情形之一者，得申請建物複丈：

1. 因增建或改建。 建物因增建或改建而使原有建物範圍、構造或標示發生變動時，得申請複丈。