108 地政士專技普考 地政士 土地稅法規 考古題詳解

核心觀念

本題比較的是兩種不同課稅時點與稅基的自用住宅優惠：

• 地價稅按年課徵，土地符合自用住宅用地要件時，適用每年 2‰ 優惠稅率。
• 土地增值稅於土地移轉時課徵，自用住宅用地符合要件時，適用 10% 優惠稅率；優惠分為「一生一次」與「一生一屋」。

自用住宅用地的基本定義，依《土地稅法》第 9 條，是土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用的住宅用地。以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。

解題方法

依題目指定的五個比較面向，先列出地價稅規定，再分別比較土地增值稅的「一生一次」及「一生一屋」。要特別注意：土地增值稅雖同樣適用自用住宅用地概念，但「一生一次」與「一生一屋」另有各自的年限、面積與使用限制。

一、地價稅自用住宅用地

依《土地稅法》第 9 條、第 17 條：

1. **戶籍登記：**土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記。
2. **面積：**都市土地以 3 公畝（300 平方公尺）為限；非都市土地以 7 公畝（700 平方公尺）為限。超過部分不適用 2‰ 優惠稅率。
3. **出租及營業：**須無出租或供營業使用。
4. **次數及處數：**沒有「一生一次」的使用次數限制；但土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率以一處為限。
5. **稅基及稅率：**地價稅按土地所有權人在同一直轄市或縣（市）轄區內的地價總額計徵；其中符合條件的自用住宅用地按 2‰ 計徵。地價總額是依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，並核列於歸戶冊的地價總額。

二、土地增值稅自用住宅用地

（一）一生一次

依《土地稅法》第 34 條第 1 至 4 項：

1. **戶籍登記：**土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
2. **面積：**都市土地 3 公畝（300 平方公尺）以內部分；非都市土地 7 公畝（700 平方公尺）以內部分，適用 10% 稅率。超過部分依一般土地增值稅稅率課徵。
3. **出租及營業：**土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用自用住宅用地優惠稅率。
4. **次數及處數：**土地所有權人依此優惠稅率繳納土地增值稅，以一次為限；土地增值稅規定沒有地價稅「一處為限」的同一限制。
5. **稅基及稅率：**以土地漲價總數額為稅基，符合條件的面積部分按 10% 課徵。

（二）一生一屋

土地所有權人已使用過一生一次優惠後，再出售自用住宅用地，符合《土地稅法》第 34 條第 5 項條件時，仍可適用 10% 優惠，且不受一生一次限制：

1. **戶籍登記：**土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售前在該地設有戶籍，且持有該自用住宅連續滿六年。

核心觀念

本題考遺產稅申報逾期的處罰，以及核定稅額後的繳納期限與延期、分期規定。以下以命題當年（民國 108 年）法規為準，主要依據為《遺產及贈與稅法》第 30 條、第 44 條及《稅捐稽徵法》第 27 條。

解題方法與法規適用

依題意，被繼承人死亡遺有財產，納稅義務人應於死亡之日起 6 個月內申報。逾期未申報的處罰，先看《遺產及贈與稅法》第 44 條；申報後核定稅額如何繳納，再看同法第 30 條。

一、逾期申報的處罰

納稅義務人未依限辦理遺產稅申報，稽徵機關得按核定應納稅額處以二倍以下罰鍰。此處罰的計算基礎是「核定應納稅額」，不是遺產總額。

逾期未申報時，稽徵機關仍會調查、核定稅額並通知納稅義務人繳納；未申報並不免除納稅義務。

二、繳納期限及延期

稽徵機關送達核定納稅通知書後，納稅義務人應自送達之次日起算二個月內繳清稅款。必要時，得在原繳納期限內申請稽徵機關核准延期，最長二個月。

延期須經申請並獲核准；並非期限屆滿後即可當然展延。

三、分期繳納

納稅義務人確有困難，不能一次以現金繳納時，得在納稅期限內向主管稽徵機關申請分期繳納。民國 108 年規定如下：

• 遺產稅應納稅額達新臺幣 30 萬元以上，且確有繳納困難者，得申請分期。
• 最多分 18 期，每期間隔不得超過 2 個月。

核心觀念

本題考房屋稅的課稅現值、房屋使用情形對應的稅率，以及年度中變更用途時的按月計課。

以命題當年（民國 108 年）法規為準，房屋稅按房屋現值乘適用稅率計算；房屋使用情形變更，依當時規定按月適用不同稅率。現行法已修正房屋使用情形變更的申報與適用規則，本題仍依命題當年的規定計算。

房屋現值計算式為：

解題方法

三棟房屋的建造時間、面積、標準單價及地段相同，所以先算共同的房屋現值，再依各人的使用情形套用稅率。房屋自民國 87 年 7 月 1 日起課，至本課稅期間起始日民國 107 年 7 月 1 日，經歷 20 年；每層樓高 3 公尺，依題意不另作高度調整。

甲：純供地政士事務所使用

房屋純供開業地政士事務所使用，屬營業用，適用 3% 稅率：

核心觀念

本題考《稅捐稽徵法》第 12 條之 1 所明定的實質課稅原則，以及租稅規避的認定、稽徵機關的調整權限與舉證責任。作答重點是：課稅應依法律及其立法目的，觀察交易的經濟實質；但適用實質課稅仍須遵守租稅法律主義，不能只憑抽象公平概念增加法律未規定的稅負。

解題方法：依條文架構說明

一、解釋租稅法律時，以立法目的及經濟實質為準

涉及租稅事項的法律，應本於租稅法律主義精神，依各該法律的立法目的，衡酌經濟上的意義及實質課稅的公平原則予以解釋。

因此，不能只看契約名稱、登記名義或交易外觀；也須查明當事人實際的經濟活動、利益歸屬及負擔能力。

二、認定課稅事實，以實質經濟關係及利益歸屬為據

稅捐稽徵機關認定課徵租稅的構成要件事實，應以實質經濟事實關係及利益歸屬為依據，不得僅依形式上的法律形式或名義判斷。

例如，財產或所得在形式上登記於甲名下，但實際由乙支配、享有利益，認定納稅義務人時，須查明實際經濟關係與利益歸屬，不能單憑登記名義決定。

三、租稅規避的要件

納稅義務人基於獲得租稅利益，違背稅法立法目的，濫用法律形式，以規避租稅構成要件的該當，並取得與交易常規相當的經濟效果，屬租稅規避。

判斷時應掌握其核心：納稅義務人利用法律形式安排取得租稅利益，而該安排違背稅法目的；不能僅因交易結果有節稅效果，即逕認為租稅規避。

四、稽徵機關得依交易常規或查得資料調整

稅捐稽徵機關查明納稅義務人及交易相對人或關係人有前述實質與形式不一致，或有租稅規避情事時，為正確計算應納稅額，得按交易常規或依查得資料，依各稅法規定予以調整。