110 經濟部聯招(台電、中油、台水、台糖)新進職員 地政 國營事業聯招 (土地法規與土地登記、土地利用)B 考古題詳解

核心觀念

本題考「房地合一課徵所得稅」之申報程序，以及納稅義務人未申報或未據實申報時，稽徵機關之核定方式。以下均以命題當年（民國110年）法規為準，主要依據為《所得稅法》第14條之4、第14條之5。

房屋、土地交易所得之計算基本公式為：

個人房地交易所得稅具有「分離申報、分離課稅」性質，不併入綜合所得稅結算申報。

一、申報方式及期限

一、申報方式

納稅義務人應填具個人房屋、土地交易所得稅申報書，檢附買賣契約書影本、成本及必要費用相關證明文件，向房屋、土地所在地之主管稽徵機關申報。

有應納稅額者，應於申報前自行繳納稅款，並將繳款資料併同申報文件提出。

二、申報期限

應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報。

例如，房屋及土地於6月10日完成所有權移轉登記，6月11日為起算日，申報期限為起算日起30日內。

三、與綜合所得稅之區別

房地合一所得稅不是等到次年5月辦理綜合所得稅結算申報，而是採交易完成後30日內單獨申報。這是本題申報期限的核心判斷點。

二、未申報或低報時之核定方式

依《所得稅法》第14條之5，納稅義務人未依期限申報，或未據實申報成交價額、原始取得成本、因取得、改良及移轉而支付之費用時，稽徵機關依下列方式核定：

一、成交價額

成交價額應參酌時價資料核定。

所謂時價資料，包括市場交易行情、同時期相同或類似房屋及土地之交易價格，以及其他足以反映實際交易價格之資料。納稅義務人申報之成交價額顯著偏低，且與客觀時價不符時，稽徵機關得依查得之時價資料核定。

二、原始取得成本

原始取得成本原則上按核定成交價額之30%計算：

但稽徵機關查得實際原始取得成本高於成交價額30%者，應依查得之實際成本核定。

因此，30%是查無實際成本證明時的法定推計標準，不是限制納稅義務人提出較高實際成本的上限。

三、取得、改良及移轉費用

核心觀念

本題考兩種法定優先購買權之比較：

1. 土地法第34條之1第4項之「共有人優先購買權」。
2. 土地法第104條之「基地、房屋相互間及基地利用權人之優先購買權」。

以下均以命題當年（民國110年）法規為準。現行法如有修正，仍不影響本題依命題時法規作答。

一、土地法第34條之1之優先購買權

土地法第34條之1主要規範共有土地或建築改良物之處分。依第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先購買。

其要件如下：

1. 標的為共有土地或建築改良物。
2. 其中一位共有人出賣自己的應有部分。
3. 買賣對象為共有人以外之第三人。
4. 其他共有人須以同一價格及同一交易條件行使優先購買權。
5. 其他共有人可以共同購買，也可以單獨購買。

所謂「同一價格及同一條件」，不僅包括買賣價金，也包括付款方式、付款期限、交付時間及其他重要交易條件。不得僅接受較有利部分，而拒絕其他交易條件。

二、土地法第104條之優先購買權

土地法第104條係為維持基地與地上建築物或基地利用權之法律關係而設，內容包括：

1. 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
2. 房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
3. 基地或房屋之出賣人，非以書面通知優先購買權人，不得以其買賣對抗優先購買權人。

因此，土地法第104條所保護的對象，並不限於基地所有人或共有人，而是著重於基地與房屋、地上權、典權或租賃關係之維持。

例如：

• 基地出賣時，基地上的合法房屋所有人如具有基地租賃、地上權等法律關係，得依同樣條件優先購買基地。
• 房屋出賣時，基地所有權人得優先購買房屋。
• 出賣人未依法以書面通知優先購買權人，不得以該買賣對抗優先購買權人。

三、立法目的

（一）土地法第34條之1之立法目的

其主要目的有三：

1. 消除共有關係，促進土地或建築物之利用。
2. 避免第三人加入共有，增加共有人數及管理上的複雜性。
3. 防止共有人因對外出售應有部分，造成共有關係更加分散，妨礙共有物之管理、處分及有效利用。

換言之，第34條之1是以「簡化共有關係、提高共有物利用效率」為中心。

（二）土地法第104條之立法目的

其主要目的為：

1. 維持基地與房屋之結合，避免土地與房屋分離後產生利用衝突。
2. 保護地上建築物之經濟價值及居住、營業等既有利用關係。
3. 促進土地有效利用，避免基地所有權人或房屋所有權人任意變更法律關係，造成房屋無法使用。
4. 降低基地與房屋分屬不同權利人所造成的紛爭。

第104條的核心精神，是「基地與房屋利用一體化」，避免土地所有權與房屋所有權分離所產生的不利益。

四、兩種優先購買權競合時之適用

當同一買賣同時符合土地法第34條之1及第104條時，應依下列原則處理：

（一）土地法第104條為特別規定，優先於第34條之1適用

土地法第34條之1係一般性的共有人優先購買權；土地法第104條則是針對基地、房屋及基地利用權人所設的特別規定。

核心觀念

本題依民國110年命題當時之《土地登記規則》及登記規費規定，考查三個重點：

1. 建物所有權第一次登記之申請文件，依建物是否於實施建築管理前建造而有所不同。
2. 使用執照或其他證明文件未記載建物面積時，仍應以建物測量成果圖確認登記面積。
3. 建物第一次登記之登記費，按建物權利價值千分之一計收，權利價值原則上以建物課稅現值認定。

一、實施建築管理前後之申請文件

（一）實施建築管理後建造之建物

申請建物所有權第一次登記，應提出：

1. 使用執照；或
2. 依法得免發使用執照之證明文件；及
3. 建物測量成果圖。

使用執照或免發使用執照證明，主要是證明建物已依法建築完成；建物測量成果圖則用以確認建物之位置、構造、用途、層次及面積等登記事項。

若建物依法應有使用執照，卻無法提出使用執照或依法免發使用執照之證明文件，得提出主管建築機關之證明文件代替。

（二）實施建築管理前建造之建物

實施建築管理前建造之建物，因建造當時尚無現行建築管理制度，通常不可能提出使用執照。因此，應提出：

1. 主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件；或
2. 其他足資證明建物確已建造完成及其權利歸屬之文件；並依規定辦理建物測量。

所謂「其他足資證明文件」，應能客觀證明建物之建造年代、現況存在及申請人具有權利基礎，不能僅以申請人單方面陳述代替。

（三）兩者比較

二、相關文件未記載面積之處理

建物所有權第一次登記所提出之使用執照、免發使用執照證明或其他證明文件，若未記載建物面積，不能因此逕以面積不明而拒絕登記，也不能由申請人任意填列面積。

此時應以建物測量成果圖所載之面積，作為辦理建物第一次登記之面積依據。

若尚未有建物測量成果圖，或既有文件所載面積不足以辦理登記，申請人應先申請建物測量，由地政事務所依建物現況測量，製作建物測量成果圖，再依該成果圖所載面積辦理所有權第一次登記。

處理順序可整理如下：

核心觀念

本題比較土地開發制度中兩種名稱相近、法律性質完全不同的土地：

• 抵費地：市地重劃中，土地所有權人以部分應分配土地，折價抵付重劃所需費用。
• 抵價地：區段徵收中，原土地所有權人以申請方式，領回一定價值之土地，作為土地徵收補償。

答題關鍵在於掌握「制度」、「土地來源」、「取得對象」及「法律功能」四個比較面向。以命題當年（民國110年）法規為準。

一、抵費地

（一）定義

抵費地係指辦理市地重劃時，重劃區內土地所有權人依其土地受益比例，共同負擔重劃所需費用，並以其應分配土地之一部分，按照評定地價折價抵付該項費用之土地。

其法源主要見於《土地法》及市地重劃相關規定。

（二）設置目的

市地重劃須支出下列費用：

1. 重劃工程費。
2. 土地改良物及建築物補償費。
3. 重劃作業費。
4. 融資利息及其他必要費用。

這些費用由重劃區土地所有權人依受益比例共同負擔。為避免全部以現金繳納，制度上通常由土地所有權人提供部分土地，形成抵費地，再由重劃主管機關處分、標售或其他方式利用，以籌措重劃費用。

（三）法律性質

抵費地本質上是土地重劃費用的「實物分擔」，並非對土地所有權人的補償。

重劃後，土地所有權人所取得的土地面積，通常會因負擔公共設施用地及抵費地而減少，但其土地因道路、公共設施及使用分區改善而提高利用價值，因此由受益土地所有權人共同負擔重劃成本。

二、抵價地

（一）定義

抵價地係指辦理區段徵收時，原土地所有權人得依法申請，以其被徵收土地應領之徵收補償地價，折算領回區段徵收後可供建築或其他使用之土地。

其法源主要為《土地徵收條例》第39條及相關區段徵收規定。

（二）制度目的

區段徵收係由政府依法徵收一定區域內土地，統一辦理開發、整理及公共設施建設。對於原土地所有權人，法律除提供現金補償外，另設計抵價地制度，使其有機會以土地價值換回開發後土地。

抵價地具有下列功能：

1. 作為土地徵收補償方式之一。
2. 使原土地所有權人分享土地開發後的增值利益。
3. 降低全部以現金補償所造成的政府財政負擔。
4. 維持原土地所有權人與原土地之經濟及利用關聯。

（三）分配方式

抵價地並非依原土地位置原地返還，而是依相關規定，按照原土地所有權人被徵收土地的地價總額比例分配。

基本概念可表示如下：

實際分配時，仍須依抵價地申請資格、抵價地總面積、評定地價及區段徵收相關作業規定辦理。

三、抵費地與抵價地之比較

核心觀念

本題考《國土計畫法》由現行區域計畫制度轉換為國土計畫制度的法定時程，重點在《國土計畫法》第45條及民國109年4月21日修正公布之規定。

本題應以命題當年（民國110年）法規為準。國土計畫制度採「中央—地方—功能分區」三階段推動：

1. 全國國土計畫。
2. 直轄市、縣（市）國土計畫。
3. 國土功能分區圖。

解題方法

依《國土計畫法》第45條，先掌握本法施行日，再依修法後所定期間計算各階段期限：

• 本法於民國105年5月1日施行。
• 第一階段以本法施行後二年為期限。
• 第二階段經民國109年修法展延，改以本法施行後六年為期限。
• 第三階段為國土功能分區圖公告期限，本法施行後九年內完成。

因此，將民國105年5月1日分別加計法定年限，即可得到各階段時程。

三階段辦理時程

第一階段：公告實施全國國土計畫

中央主管機關應於本法施行後二年內公告實施全國國土計畫。

依法定期限表述，應於民國107年4月30日前完成公告實施。

實際上，全國國土計畫已於民國107年4月30日公告實施。

第二階段：公告實施直轄市、縣（市）國土計畫

直轄市、縣（市）主管機關應依全國國土計畫，擬定直轄市、縣（市）國土計畫，報請中央主管機關核定後公告實施。

依民國109年4月21日修法後規定，應於本法施行後六年內完成：

依法定期限表述，應於民國111年4月30日前公告實施。

第三階段：公告國土功能分區圖

直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後，應依國土計畫劃設國土功能分區，製作國土功能分區圖，並公告實施。

依民國109年修法後規定，國土功能分區圖應於本法施行後九年內公告：

依法定期限表述，應於民國114年4月30日前完成公告。

現行區域計畫法何時不再適用

《國土計畫法》採取制度銜接方式，並非在全國國土計畫公告時立即廢止區域計畫法。

核心觀念

本題考查都市計畫中「建築強度」的三項管制指標，分別從基地平面占用、建築物總樓地板量及建築物垂直高度，控制都市土地的三度空間開發強度。

本題以命題當年（民國110年）法規為準，相關計算仍應依都市計畫法、各都市計畫土地使用分區管制規則及建築技術規則之規定辦理。

解題方法

答題時可依「定義、公式、都市發展效果」三個層次作答：

1. 先說明三項指標的意義及公式。
2. 再分別說明其所管制的都市問題。
3. 最後指出三者合併使用，可以同時控制都市開發的平面、立體及高度型態。

一、建蔽率

1. 定義與公式

建蔽率係指建築物在基地上所占的水平投影面積，占基地面積的比例。

例如基地面積為 $1,000$ 平方公尺，建蔽率為 $60\%$，則建築面積不得超過：

建蔽率主要管制建築物在基地「平面上占用多少土地」。

2. 對都市發展的優點

（1）保留基地空地，改善都市環境 建蔽率降低時，基地可保留較多空地，有助於採光、通風、綠化及雨水滲透，改善都市微氣候，降低都市熱島效應。

（2）維持公共安全及防災空間 適當限制建築物的地面占用，可提供防火間隔、避難空間、消防救援及建築物間的安全距離，降低火災延燒及災害避難的困難。

（3）避免街廓過度密集，維持都市景觀 建蔽率可防止建築物過度填滿基地，使街道、建築物與開放空間形成較合理的配置，維持居住品質及都市景觀。

二、容積率

1. 定義與公式

容積率係指基地內各層樓地板面積合計，占基地面積的比例。

例如基地面積為 $1,000$ 平方公尺，容積率為 $200\%$，則允許的總樓地板面積為：

容積率主要管制建築物在基地上可建築的「總樓地板量」，也就是都市土地的立體開發量。

2. 對都市發展的優點

（1）控制人口密度及公共設施負荷 容積率過高，通常會增加居住人口、交通量、用水用電、污水及垃圾處理需求。適當限制容積率，可使土地開發量配合道路、公園、學校、停車及公共管線等都市基礎設施容量。

（2）引導都市發展方向及土地合理利用 不同地區設定不同容積率，可以將較高強度的發展集中於交通便利、公共設施完善的地區，並抑制不宜開發地區的過度成長，形成較有秩序的都市空間結構。

（3）促進土地經濟使用及垂直發展 在適當容積率下，建築物可利用垂直方向增加樓地板面積，提升土地使用效率，減少都市無秩序向外擴張，並有助於形成緊湊、機能完善的都市。

三、建築高度比