111 經濟部聯招(台電、中油、台水、台糖)新進職員 地政 國營事業聯招 (土地法規與土地登記、土地利用)B 考古題詳解

核心觀念

本題考查「地上權設定登記」之申請文件，以及登記機關應在登記簿記載的事項。

地上權係指在他人土地之上下有建築物或其他工作物，或為種植竹木而使用該土地之權。乙欲使用甲公司所有土地興建廠房，屬於「以建築物為目的之地上權」。申請時，應依土地登記規則關於一般登記文件及地上權設定登記之規定辦理。

以下以命題當年（民國111年）法規為準。

解題方法

本題可分為兩部分：

1. 先依「一般登記申請文件」判斷應提出哪些文件。
2. 再依「地上權特別登記事項」整理登記簿應記明的內容。

由於甲為公司，須注意法人代表權限與法人身分證明；乙為自然人，須注意自然人身分證明及義務人印鑑證明等文件。

一、申請地上權設定登記應提出之文件（12分）

（一）登記申請書

由地上權人乙與土地所有權人甲公司會同申請，提出土地登記申請書。

地上權設定登記原則上須由權利人與義務人共同申請：

• 乙為地上權人，屬權利人。
• 甲公司為土地所有權人，因其土地所有權受到限制，屬義務人。

若由代理人辦理，另應提出委任書或代理權限證明文件。

（二）地上權設定契約書或其他登記原因證明文件

應提出甲公司與乙所訂立之地上權設定契約書，作為登記原因證明文件。

契約內容至少應能確認下列事項：

• 設定目的：興建及使用廠房。
• 地上權範圍：全部土地或特定部分土地。
• 存續期間。
• 地租及其支付方法。
• 其他有關使用收益、建物所有、修繕、拆除或期滿處理等約定。

若地上權僅設定於土地之一部，契約應明確標示設定範圍，必要時並應檢附位置圖或測量成果圖，以利登記機關辦理。

（三）甲公司之土地所有權狀

因本案係在已登記土地上設定地上權，應提出甲公司之土地所有權狀。

土地所有權狀係供登記機關核對土地標示及所有權人資料，並於登記完成後辦理權利變更或註記。

（四）申請人身分證明文件

應提出甲公司及乙之身分證明文件：

1. 乙之國民身分證或其他合法身分證明文件。
2. 甲公司之法人登記或公司登記證明文件。
3. 甲公司代表人之身分證明及代表權限證明文件。

甲公司應由有代表權之代表人依法定方式蓋章或簽署。若由公司代理人申請，應另附代理人身分證明及委任文件。

（五）義務人印鑑證明

甲公司為土地所有權人及登記義務人，原則上應依土地登記規則提出印鑑證明，以確認其設定地上權之意思表示確實。

若符合土地登記規則所定免附印鑑證明之情形，例如由本人親自到場核對身分、依法認證或公證，或有其他法定替代方式，則依該規定辦理。

乙為地上權人，並非本案設定登記之義務人，通常不因其為權利人而負提出義務人印鑑證明之責任；但其身分及意思表示仍須依規定核驗。

（六）其他依法應提出之文件

依個案情形，可能包括：

• 委任書或代理權限證明。
• 地上權設定範圍之位置圖、測量成果圖。
• 法人代表權或董事會、股東會授權文件。
• 登記原因發生所需之稅費繳納、免稅或查欠證明。
• 其他中央地政機關依法規定之文件。

其中，土地登記機關若可由系統查詢或由既有登記資料確認者，仍應依當時法規及地政機關受理實務判斷是否須另行檢附。

二、登記簿內應記明之內容（8分）

地上權設定登記完成後，登記機關應於登記簿他項權利部或其他登記事項欄記明下列事項：

（一）地上權人之姓名、名稱及住址

本案應記載：

• 地上權人：乙之姓名及住址。
• 土地所有權人：甲公司之名稱及所在地，則依所有權部原有資料記載。

（二）設定目的

核心觀念

本題涉及兩個重點：

1. 共有土地分割是否屬於土地法第34條之1第1項所稱之「處分或變更」。
2. 共有土地分割時，依土地稅法第39條之1判斷土地增值稅之課徵與納稅義務人。

以下均以命題當年（民國111年）法規為準。

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（一）得否依土地法第34條之1第1項以多數決分割

1. 土地法第34條之1第1項之適用範圍

土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得由共有人過半數，且其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算。

其規範對象是：

• 共有物之處分；
• 共有物之變更；
• 共有物上設定特定權利。

這是一種為避免少數共有人阻礙共有物利用，而設計的多數決制度。

2. 共有土地分割之法律性質

共有土地分割，是使原本的共有關係消滅，並由各共有人取得分割後之特定土地。其本質是「共有物之分割」，不是對共有土地本身為買賣、贈與等處分，也不是單純改變共有物之管理或利用方式。

因此，土地法第34條之1第1項之多數決，不能直接作為共有土地分割之依據。

共有土地分割原則上應依民法第824條辦理：

• 共有人得請求分割共有物；
• 可由全體共有人協議分割；
• 協議不成時，得請求法院裁判分割。

3. 結論

共有土地分割不得依土地法第34條之1第1項以多數決為之。理由在於土地法第34條之1第1項所稱「處分或變更」，不包括共有物分割；共有土地分割應依民法第824條，由全體共有人協議，或於協議不成時請求法院裁判分割。

但若共有人以多數決將共有土地「出售」予第三人，該行為本身屬於共有物之處分，則可能適用土地法第34條之1第1項；此與直接以多數決辦理土地分割不同。

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（二）共有土地分割之土地增值稅

1. 免徵土地增值稅之情況

依土地稅法第39條之1，共有土地分割時，原則上免徵土地增值稅。

判斷標準是：分割後各共有人所取得土地之價值，與其分割前應有部分所代表之土地價值相等。

可用下式表示：

$$\text{分割後取得土地價值} = \text{分割前應有部分價值}$$

若每一共有人均符合上述條件，表示只是將抽象應有部分具體化，沒有發生共有人間土地利益移轉，因此免徵土地增值稅。

核心觀念

本題依民國111年命題時點之《土地法》及《地籍測量實施規則》作答。地籍圖重測涉及三個不同階段：

1. 重測時界址之認定：由土地所有權人設立界標並到場指界，地政機關依地籍調查結果施測。
2. 相鄰所有權人間之界址爭議：屬於權利界線爭執，依《土地法》第46條之2第2項準用第59條第2項調處。
3. 對測量成果本身認為有錯誤：屬於測量成果異議，依《土地法》第46條之3申請複丈。

應區分「界址爭議」與「測量結果錯誤」：前者是當事人對土地實體界線認定不一致；後者是認為地政機關測量、繪圖或成果整理有錯誤。

一、地籍圖重測時界址之認定（5分）

（一）原則：土地所有權人自行設立界標並到場指界

依《土地法》第46條之2第1項及《地籍測量實施規則》第83條，土地所有權人應於地政機關通知期限內：

1. 在界址分歧點、彎曲點及其他必要位置自行設立界標。
2. 到場向地籍調查及測量人員指明土地四至及界址。
3. 由地政機關將指界結果記載於地籍調查表，戶地測量依地籍調查表所認定之界址逐宗施測。

因此，重測並非由測量人員任意決定界線，而是以土地所有權人指界及相關調查資料作為測量依據。

（二）土地所有權人到場但不能指界

土地所有權人均到場而不能明確指界時，地籍調查及測量人員得依職權調查事實、證據，參照舊地籍圖及其他可靠資料，協助指界。

其處理方式如下：

1. 所有人均同意協助指界結果者，視同土地所有權人自行指界，並由土地所有權人設立界標。
2. 所有人不同意協助指界結果，且仍不能自行指界者，依《土地法》第46條之2第1項所定順序逕行施測。
3. 因協助指界結果發生界址爭議者，依同條第2項及《土地法》第59條第2項處理。

（三）逾期未設立界標或未到場指界

土地所有權人逾期未設立界標或未到場指界時，地政機關得依下列順序逕行施測：

1. 鄰地界址。
2. 現使用人之指界。
3. 參照舊地籍圖。
4. 地方習慣。

此一順序不可任意顛倒。例如，不能在已有明確鄰地界址可供參考時，直接以地方習慣作為第一依據。依舊地籍圖或地方習慣施測時，除有障礙物無法埋設外，仍應設立界標。

（四）特殊情形

如現有界址曲折，且土地使用性質相同，相關土地所有權人得於地籍調查時提出協議書，協議截彎取直；土地上設有他項權利者，原則上還須取得他項權利人同意。

二、相鄰土地所有權人發生界址爭議之處理（4分）

（一）先確認爭議性質

相鄰土地所有權人因自行設立界標、到場指界或協助指界結果不一致，發生土地界線認定爭執時，屬於《土地法》第46條之2第2項所稱之界址爭議。

此時不是直接以單方指界結果辦理重測，也不是直接以測量人員之意見取代權利爭議，而應進入法定調處程序。

（二）由地政機關調處

依《土地法》第46條之2第2項準用第59條第2項：

1. 由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處。
2. 調處時應調查地籍資料、舊地籍圖、現況使用情形、界標、相關權利文件及當事人所提證據。
3. 調處結果作成後，通知相關土地權利人。

實務上通常先由地籍調查人員或地政事務所協調；協調不成，再由直轄市、縣（市）不動產糾紛調處機制依法調處。

（三）不服調處之救濟

核心觀念

本題比較三種土地開發制度對原有權利之影響：

1. 市地重劃：以土地重新分宗、交換分配及共同負擔公共設施為核心，屬公法上之土地權利調整制度，原則上不是徵收。
2. 區段徵收：國家以公權力取得一定區域內土地，屬徵收之一種，土地所有權及其上部分權利因徵收而消滅，改以補償金代替。
3. 都市更新權利變換：將更新前土地、建築物及他項權利之價值，轉換為更新後土地及建築物之權利，屬公法上之權利變換制度，具有行政處分性質，但並非土地徵收。

以下均以命題當年（民國111年）法規為準。都市更新條例、平均地權條例及相關土地法規後續已有修正，解題仍依111年規定。

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一、市地重劃

（一）耕地三七五租約

市地重劃後，原耕地通常轉為建築用地，原租賃目的已不能繼續實現，因此耕地三七五租約應依《耕地三七五減租條例》及市地重劃相關規定處理。

原則如下：

1. 租約因重劃而不能繼續耕作時，應予終止。
2. 承租人得依《耕地三七五減租條例》第17條請求補償。
3. 此項補償係對承租人耕作權益及租賃利益之補償，不是由承租人取得重劃後土地所有權。
4. 補償金額及負擔方式，依耕地三七五減租條例及市地重劃相關規定辦理，並得自土地所有人應受分配或應領取之款項中處理。

因此，市地重劃不是使三七五租約當然永久存續，而是因土地使用性質及租賃目的改變，使租約終止並給予承租人法定補償。

（二）地上權

市地重劃後，原土地所有權人如獲分配重劃後土地，原有地上權原則上應隨同原土地權利，移轉或設定於重劃後分配之土地上。

其處理方式為：

1. 重劃後仍分配土地者，地上權原則上移轉至重劃後分配土地。
2. 地上權之範圍及內容，應配合重劃後土地標示、面積及位置調整。
3. 如地上權所依附之土地未分配予原土地所有權人，或已無法於重劃後土地上繼續存在，則應依法辦理補償，權利於補償後消滅。
4. 地上權人不得僅因重劃而當然取得重劃後土地所有權。

簡言之，市地重劃採「權利隨分配土地調整」原則，而非一律消滅。

（三）抵押權

抵押權具有追及性，其擔保功能不得因土地重劃而無故消失。因此，抵押權原則上應移轉至重劃後分配土地或相應之補償價款。

具體而言：

1. 原土地所有權人取得重劃後分配土地者，抵押權移轉設定於該分配土地上。
2. 抵押權之順位及擔保範圍，原則上依原權利關係處理。
3. 如土地未分配而改領現金補償，抵押權移轉於應受領之補償金上。
4. 抵押權人得就補償金主張優先受償，但不得直接阻止市地重劃之進行。

因此，市地重劃對抵押權採「標的物替代」原則：土地變更為重劃後土地，或變更為補償金，抵押權仍維持其擔保效力。

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二、區段徵收

（一）法律性質

區段徵收係國家基於公共利益及都市整體開發需要，對一定區域內土地全面取得，屬於公法上之徵收行為。

其主要特徵為：

1. 由國家或依法取得徵收權限之機關，以公權力強制取得土地。
2. 土地所有權人原則上不得拒絕。
3. 土地所有權因徵收而移轉予國家或開發主管機關。
4. 土地所有權人及其他權利人之權利，原則上改由補償金或抵價地等方式代替。

（二）耕地三七五租約

區段徵收後，土地已非原承租人可以繼續耕作之原耕地，三七五租約不能繼續存在。

其處理方式如下：

1. 耕地三七五租約因土地徵收而終止。
2. 承租人依《耕地三七五減租條例》第17條規定請求補償。
3. 補償係補償承租人之租佃權益，不是補償土地所有權。
4. 土地被徵收後，承租人不得主張繼續使用被徵收土地。
5. 承租人如符合區段徵收抵價地或其他安置、分配規定，應依區段徵收特別規定辦理，不能與原三七五租約混為一談。

重點是：三七五租約在區段徵收中不是移轉到徵收後土地，而是因徵收及租賃目的消滅，依法終止並給予補償。

（三）地上權

地上權屬於土地上之他項權利。土地經區段徵收後，原地上權所依附之土地已由國家取得，原地上權原則上消滅。

處理方式為：

1. 地上權因土地徵收而消滅。
2. 地上權人得依徵收相關規定請求權利價值補償。
3. 補償應依地上權存續期間、使用收益內容及土地價值等因素核定。
4. 地上權人不得請求將地上權移轉至徵收後其他土地。
5. 如地上權人另有建築物或其他改良物，改良物之補償另依土地徵收及相關法規辦理。

因此，區段徵收對地上權採「消滅加補償」原則。

（四）抵押權

抵押權並非因徵收而直接消滅其擔保利益，而是由原土地轉換為徵收補償金。

其處理方式如下：

1. 土地被徵收後，原土地所有權即消滅。
2. 抵押權不再存在於被徵收土地上。
3. 抵押權之擔保利益移轉至土地所有人應領取之徵收補償金。
4. 抵押權人得依土地徵收相關規定，就補償金主張優先受償。
5. 如補償金依法提存，抵押權人得依法聲請受領或主張其權利。

區段徵收與市地重劃最大差異在於：市地重劃通常使抵押權移轉至重劃後土地；區段徵收則通常使抵押權轉化為對補償金之權利。

核心觀念

本題考《國土計畫法》公告國土功能分區圖後，對「既有合法使用」與「土地使用管制變更」所採取的過渡保障措施，重點在於兼顧：

1. 既有合法建築物及土地使用之信賴保護。
2. 國土計畫土地使用管制之落實。
3. 既有合法可建築用地遭變更為非可建築用地時之損失補償。

以下以命題當年（民國111年）法規為準。現行法就國土計畫實施期程等事項已有後續修正，惟不影響本題依命題時法規作答。

解題方法

本題應依《國土計畫法》第32條的規範順序作答：

1. 先說明公告國土功能分區圖後，應依國土計畫土地使用管制規則進行管制。
2. 再處理區域計畫實施前或原合法之建築物、土地使用與新管制內容不符時的「繼續使用」及「使用變更限制」。
3. 最後補充主管機關認定該既有使用妨礙國土計畫時的公法上處置及補償。
4. 另就合法可建築用地變成非可建築用地之情形，說明適當補償責任。

一、公告國土功能分區圖後之一般管制

直轄市、縣（市）主管機關公告國土功能分區圖後，即應依《國土計畫法》及國土計畫土地使用管制規則，對轄區內土地進行使用管制。

因此，公告後的土地使用，原則上應符合其所劃定之國土功能分區及其使用地編定內容，不得再僅依原有區域計畫或原土地使用分區管制而任意使用。

二、既有合法建築物及土地使用與新管制不符之處理

（一）原則上得繼續使用

區域計畫實施前，或原本已屬合法之建築物及土地使用，如其使用內容與公告後的國土計畫土地使用管制不符，基於既有合法權利之保障，原則上仍得繼續使用。

此種繼續使用，是對既有合法狀態的保障，並不表示該使用日後當然可以無限制擴張。

（二）變更、增建、改建須經許可

既有合法建築物或土地使用雖得繼續使用，但其後如欲變更使用、增建或改建，應經直轄市、縣（市）主管機關許可。

換言之：

• 「繼續原有合法使用」：原則上允許。
• 「變更、增建、改建」：須取得主管機關許可。
• 不得藉由既有合法使用之名義，任意擴大原有使用規模或改作不符國土計畫之用途。

（三）經認定妨礙國土計畫者之處理

如該既有建築物或土地使用，於國土計畫公告實施後，經直轄市、縣（市）主管機關認定有妨礙國土計畫之土地使用，主管機關得命其限期採取下列一種或數種措施：

1. 限期拆除。
2. 限期改建。
3. 限期遷移。
4. 限期停止使用。

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 26 條、第 27 條，以及司法院釋字第 156 號解釋所建立的「都市計畫變更」法律性質與救濟問題。

都市計畫發布實施後，基於都市計畫的安定性與人民對土地使用管制的信賴，不得由主管機關任意變更，必須具備法定檢討或變更事由。

以下均以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

作答時分成三個層次：

1. 先說明都市計畫發布實施後的原則：不得隨時任意變更。
2. 再分別說明《都市計畫法》第 26 條的通盤檢討，以及第 27 條的迅行變更事由。
3. 最後依司法院釋字第 156 號解釋，判斷變更行為是否屬行政處分，以及人民能否提起訴願與行政訴訟。

一、都市計畫變更的法定情形

（一）原則：不得隨時任意變更

依《都市計畫法》第 26 條，都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。

此一規定的目的，在於維持都市計畫的安定性，避免土地使用分區及公共設施用地因行政機關任意變動，造成土地權利人法律地位的不安定。

（二）定期通盤檢討

都市計畫發布實施後，每五年內至少應通盤檢討一次，主管機關應依都市發展情況，並參考人民建議，作必要的變更。

通盤檢討並非屆滿五年即當然全面改變都市計畫，而是由主管機關依實際發展情況，判斷是否有變更的必要。檢討內容包括：

• 土地使用分區管制。
• 公共設施用地。
• 都市發展情況及實際需要。
• 人民所提出的合理建議。

對於已無設置必要的公共設施用地，亦應檢討變更其用途，以避免土地長期遭受不必要的使用限制。

（三）迅行變更

依《都市計畫法》第 27 條，都市計畫發布實施後，遇有下列情形之一，主管機關應視實際情況迅行變更：

1. 因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他不可預見的重大事變，致都市計畫地區遭受損壞。
2. 為國防或經濟發展的需要。
3. 為配合中央、直轄市或縣（市）興建重大設施。
4. 都市計畫範圍內土地權利關係或地形、地物發生變更。
5. 其他有變更的必要。

第 27 條所稱「其他有變更之必要」，仍須有客觀、具體的必要性，不能作為主管機關任意變更都市計畫的概括授權。

二、都市計畫變更的法律性質

（一）都市計畫具有法規性質

都市計畫通常是針對一定區域內不特定多數土地及人民，所作成的整體性、一般性規劃，內容涉及土地使用分區、使用管制及公共設施配置，因此具有一般性及抽象性。

就此而言，都市計畫具有法規性質，並非通常針對特定人民所作成的個別行政處分。

（二）個別變更可能具有行政處分性質

司法院釋字第 156 號解釋指出，都市計畫的個別變更，如直接限制一定區域內人民的權利或法律上利益，則其性質上屬行政處分。

例如：